Навстречу новоселью

  379

Создание фонда арендного жилья может остановить цены и снизить спрос на квартиры

Анализ документов последних лет, принятых в рамках государственной программы жилищного строительства, показывает, что большинство из них направлено на повышение спроса на жилье.

При этом почти ни один из документов не способствует увеличению предложения (за исключением планов, которые доводятся в обязательном порядке до местных органов власти). Как результат — спрос на жилье увеличивается гораздо быстрее, чем предложение, что приводит к дефициту квартир на рынке и, соответственно, росту цен.

Одним из первых законодательных актов, который послужил существенным толчком к увеличению спроса на жилье, в частности, строящееся с государственной поддержкой (в виде льготных кредитов, субсидий, освобождения от платы за инфраструктуру, от подоходного налога на доходы, направляемые на жилищные цели и т. д.), стал ныне действующий Жилищный кодекс, вступивший в силу в середине 1999 года. Он значительно расширил перечень условий, при которых семья может быть принята на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и претендовать на строительство жилья с господдержкой.

Как результат, начиная с 2000 года количество очередников увеличивается. Причем число граждан, улучшивших жилищные условия и, соответственно, снятых с квартирного учета, ежегодно оказывается меньше числа вновь принятых на этот учет. В результате, хотя объемы жилищного строительства с каждым годом увеличиваются, квартирная очередь не только не уменьшается, но даже удлиняется. Так получается, что одновременно растут и дефицит, и обеспеченность жильем населения в расчете на одного жителя страны.

Изменение условий выдачи кредитов на жилищные цели также способствует увеличению спроса. Но, как и в первом случае, эти меры не сопровождаются одновременным увеличением предложения.

Однако если принятие Жилищного кодекса и изменения условий кредитования способствуют исключительно росту спроса на квартирном рынке, то следующие факторы, которых мы хотим коснуться, одновременно сдерживают увеличение предложения.

Одним из таких факторов является освобождение владельцев квартир от налога на недвижимость. Налог нужно платить только за вторую, третью, четвертую… квартиры, если все они находятся в собственности одного физического лица. Но люди легко уходят от этой обязанности, оформляя приобретенные квартиры на членов семьи.

Увеличению спроса на жилье и сдерживанию предложения также способствует принцип взимания платежей за коммунальные услуги — отопление, техобслуживание и капремонт. Все собственники и наниматели квартир оплачивают данные услуги по гостарифам, умноженным на общую площадь занимаемого жилого помещения. Причем чем больше метров у человека, тем больше льгот он получает по оплате коммунальных услуг, за исключением тех случаев, когда в квартире никто не прописан (здесь плата взимается по себестоимости). То есть, несмотря на то, что власти все время говорят о социально ориентированной экономике, у нас в жилищном секторе бедный платит за богатого, а не наоборот.

Но, пожалуй, самый серьезный фактор, провоцирующий нездоровый интерес к накоплению квадратных метров, — это отсутствие официального фонда арендного жилья и какого-либо госрегулирования арендных ставок на квартиры, сдаваемые в аренду собственниками и нанимателями. В Германии, Франции, например, действуют ограничения как на ставки (которые для разных категорий жилья разные), так и на рост этих арендных ставок в течение определенного периода времени. Там же, кроме того, жилье, которое не используется собственниками для проживания, а предназначено для сдачи в аренду, имеет отдельный статус, то есть относится к фонду арендного (доходного) жилья. Взаимоотношения между арендаторами и арендодателями, их права и обязанности определяются специальными нормативно-законодательными актами.

В Беларуси арендный фонд есть, но весьма своеобразный. Это так называемые излишки жилья, которые собственники частных либо наниматели государственных квартир сдают бесквартирным гражданам. Формирование этого фонда носит хаотичный, бессистемный характер. Данный фонд не имеет официального статуса, по нему не ведется почти никакого учета. Сдавать квартиру в аренду выгодно, потому есть очень высокий спрос со стороны населения. Причем для арендаторов нет альтернативы — они не могут снять дешевую государственную квартиру. Следовательно, цены на рынке и условия диктуются собственниками жилья, которые к тому же в большинстве своем не платят подоходный налог на доходы, получаемые от сдачи этого жилья в аренду. А те, кто все-таки заключает договоры аренды (найма) и регистрирует их в ЖЭСах, платят налоги, но их размеры не зависят от качественных характеристик сдаваемого жилья и, соответственно, уровня арендной платы. По сути дела, аренда жилья в Беларуси как раньше, так и сегодня является отчасти нелегальным бизнесом. Но это не самое страшное.

Хуже то, что в Беларуси ничего не делается для формирования официального фонда арендного жилья. К примеру, частное юридическое лицо, которое, возможно, и не прочь было бы строить доходные дома, то есть предназначенные для сдачи в аренду, обязано принимать этот дом на баланс и коммунальные услуги оплачивать по тарифам, установленным для юридических, а не для физических лиц. То есть строить и содержать такие дома невыгодно.

Местные власти тоже не занимаются строительством жилья, которое могло бы сдаваться в аренду гражданам, по определенным причинам не желающим либо не способным приобретать жилплощадь в собственность.

Таким образом, у нас отсутствует один из видов жилья, который существует во всех развитых странах. Есть социальное жилье, которое предоставляется отдельным категориям граждан по договору найма (той же аренды). Есть служебное, которое предоставляется на определенный период для отдельных категорий работников. Есть жилье, которое предоставляется в собственность на возмездной основе. А вот жилья, которое можно было бы арендовать, нет.

Между тем спрос на квартиры, которые можно было бы арендовать без необходимости их выкупа, очень большой. Причем сегодня есть потребность как в дорогих квартирах, так и в дешевых. Еще не так давно у нас строили дома-малосемейки с маленькими квартирами, с коридорной системой. Почему бы не вернуться к этой практике? Ведь здесь достаточно предложить льготы для юридических лиц, разработать пару-тройку хороших типовых проектов домов с малогабаритными квартирами — и все.

Весьма странными на этом фоне выглядят требования к параметрам квартир: сегодня кухня уже должна быть, например, 10 кв. м, комнаты — по 20 кв. м, санузлы обязательно раздельные и обязательно, чтобы ванна была стандартная. Соответственно, возникают вопросы: почему на Западе строят разные квартиры, почему там пользуются спросом маленькие квартиры — так называемые квартиры-студии? Потому что тому же студенту или начинающему специалисту нет смысла платить за лишние квадратные метры. До того как у него улучшится финансовое положение, ему достаточно снимать квартиру площадью 20 кв. м, в которой есть кухонный блок, комната и совмещенный санузел со стоячей ванной или душевой кабиной.

Расчеты показывают, что строительство, например, малосемеек для сдачи их в аренду по сравнительно невысоким арендным ставкам (около 2 USD/кв. м без учета коммунальных платежей, тогда как в Минске сейчас минимальная ставка при сдаче частных квартир — 3,5 USD/кв. м) может окупиться при щадящих условиях по налогообложению и отчислениям в бюджет в худшем случае за 16, в лучшем — за 10 лет. Например, возьмем дом, в котором 100 квартир общей площадью 4.000 кв. м. Себестоимость строительства одного квадратного метра — 400 USD, как в УКСе. Итого стоимость дома составит 1.600.000 USD. Собственник ежемесячно получал бы 2 USD за 1 квадратный метр или 8 тыс. долларов за весь дом, в год — 96 тыс. USD. То есть срок полной окупаемости такого дома около 16 лет. А если добиться снижения себестоимости за счет каких-то конструктивных решений, за счет понижения этажности дома и других мероприятий, то и срок окупаемости уменьшается.

Понятно, что с появлением таких домов ставки аренды жилья снизились бы. Следовательно, граждане перестали бы держать (приобретать) квадратные метры про запас. А издержки, связанные с созданием арендного фонда, местным бюджетам отчасти могли бы компенсировать поступления от уплаты налога на квартиры (которого сегодня почему-то нет, хотя собственники частных домов платят налог на недвижимость).

Что в результате произойдет с предложением на рынке жилья? Оно увеличится. Потому что иметь излишки жилья станет невыгодно. По этой же причине снизится и спрос. И государству не нужно будет тратить такие огромные, как сейчас, деньги на дотации по льготным кредитам на то, чтобы граждане приобретали (покупали, строили) квартиры в собственность. Кроме того, снимется социальная напряженность. Человек больше не будет привязан к квадратным метрам, сможет искать работу там, где больше платят, а не там, где у него будет квартира. И что самое главное, квартирами никто не будет спекулировать как дефицитным товаром.

Что для этого нужно — всего лишь внести некоторые изменения в законодательство. Установить статус доходного или арендного (называть можно как угодно) жилья и определить для собственников и арендаторов такого жилья правила игры.

Понятно, что, кроме создания и развития фонда арендного жилья, изменения налоговой политики в жилищной сфере, для снижения дефицита предложения квартир нужно еще навести порядок на земельном рынке, создать условия для появления конкуренции на рынке жилищного строительства. И все это целесообразно делать в комплексе, что вряд ли возможно без хорошо продуманной жилищной концепции, в которой бы затрагивались все элементы рынка — земля (участки под застройку), инфраструктура, само жилье (аренда, купля-продажа, строительство, эксплуатация), налоговая и кредитная системы, система господдержки и т. д.

Тогда было бы легче отвечать на вопросы: нужна нам, например, ипотека или система стройсбережений либо и то и другое; кто и в каких объемах должен финансировать создание инфраструктуры; сколько нужно возводить жилья для передачи в собственность и сколько — для сдачи в аренду; на кого следует возложить функции по отселению из подлежащего сносу жилфонда — на заказчиков либо на местные органы и в каком направлении должно развиваться законодательство, регламентирующее эту деятельность, и т. д.

http://belmarket.by

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

36484

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

22734

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

9315

Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового

7032

Ипотека под 4,7% годовых, дорогая аренда и много работы «за минималку». Белоруска рассказала о жизни в Чехии

19537

Просторные квартиры с видом на город и площади для бизнеса на первых этажах. Что сейчас предлагают в «Гулливере» — одном из самых ожидаемых ЖК Минска

4356

Платежи — в BYN, право собственности — сразу после покупки. Рассказываем о возможности купить квартиру через кооператив

1079

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2829

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8947

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

69895

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2272

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

3658

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124