КАК РЕШАЮТСЯ ЖИЛИЩНЫЕ ПРОБЛЕМЫ В СТРАНАХ СНГ

  1540

Создание условий, при которых граждане будут обеспечены доступным жильем — одна из главных тем, обсуждавшихся на 23-ем заседании Межправительственного совета по сотрудничеству в строительной деятельности стран СНГ.

И судя по прозвучавшей на этом мероприятии информации, потенциал мер, принятие которых способствовало бы созданию благоприятных условий для решения жилищных проблем, в Беларуси далеко не исчерпан. В этой связи опыт соседних государств был бы для нас весьма полезен. Хотя нельзя не признать, что в некоторых вопросах Беларусь продвинулась дальше, чем другие страны Содружества.

Для начала коснемся проблем, объединяющих все страны Содружества независимых государств.
Нехватка площадок, строительных мощностей, четких правил игры
В России, как и в Белоруссии, Украине и других странах, удовлетворению спроса на жилье препятствуют недостаточные объемы жилищного строительства. В РФ в последние годы строится около 40−43 млн. кв. м жилья. Если такой уровень сохранится, то России потребуется около 35 лет, чтобы удовлетворить сегодняшний спрос на жилье. В Беларуси ежегодный объем жилищного строительства в последние годы составлял около 3−3,5 млн. кв. м (план на нынешний год — 4,2 млн. кв. м), а нужно как минимум в 2 раза больше. Для сравнения, в Республике Казахстан в 2005 году ввод жилья превысил 5 млн. кв. м жилья, что почти в 2 раза больше, чем в 2004 году. Но и этого явно не достаточно, и в дальнейшем объем ввода планируется увеличивать.
В Украине за счет всех источников в 2005 году введено около 7,8 млн. кв. м жилья. В текущем году общий объем жилищного строительства запланировано увеличить не менее чем на 30%. Одним из резервов для увеличения этого показателя является, по мнению правительства, завершение строительства долгостроев: в стране насчитывается свыше 6 тысяч недостроенных жилых домов общей площадью почти 13 млн. кв. метров. При этом на начало текущего года строительство осуществляется лишь на 1.200 домах, остальные законсервированы, в основном из-за отсутствия средств. В этом смысле Украина существенно отличается от Беларуси, где проблема с жилищными долгостроями почти решена. Поэтому увеличивать объемы ввода жилье предстоит исключительно за счет нового строительства на новых площадках.
Общим для большинства стран Содружества является нехватка в городах участков под жилищное строительство, уже оборудованных коммунальными сетями. Для решающего рывка в развитии отрасли не хватает мощностей стройиндустрии и промышленности строительных материалов. Также как и в Беларуси и других странах, в России реализация задачи по формированию рынка доступного жилья входит в число приоритетных национальных проектов, наряду с развитием образования, здравоохранения и села. В этой связи ставится задача в короткие исторические сроки создать жизнеспособные и эффективные механизмы рыночного решения жилищной проблемы. Для граждан, бизнеса и муниципальных образований планируется установить прозрачные и понятные правила игры на этом рынке, стимулирующие увеличение строительства качественного доступного жилья, способствующие тому, чтобы большинство населения могло приобретать и строить качественное жилье за счет не только собствен¬ных сбережений, но и долгосрочных кредитов. Как раз в этом заключается цель Про¬екта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России». Проект рассчитан до 2010 года. В рамках этой программы утверждены 4 приоритета: увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; повышение доступности жилья; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан; увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры.
Для реализации этих направлений в России предусмотрены мероприятия по организации системы рефинансирования ипотечных кредитов; субсидированию жилищных кредитов, выдаваемых молодым семьям; по государственной поддержке проектов оснащения земельных участков коммунальной инфраструктурой под комплексную жилищную застройку и модернизации предприятий ЖКХ. Одновременно будут осуществлены меры по рыночной рест¬руктуризации жилищно-коммунальной отрасли, ликвидации и реконструкции ветхого и аварийного жилфонда, развитию стройиндустрии и промышленности строительных материалов, а также проекты развития массового малоэтажного и индивидуального строительства.
Претерпит изменения и российское законодательство. Уже разработаны законо¬проекты, направленные на снижение административных барьеров в строитель¬ном бизнесе, совершенствование механизма долевого строительства и различ¬ных схем жилищного накопления, финансовое оздоровление жилищно-коммунального хозяйства, осуществление тарифного регулирования комму¬нального комплекса, обеспечение выпуска ипотечных ценных бумаг. Примерно в том же направлении движется и Беларусь. Единственное, в чем мы существенно отстаем, так это в развитии системы ипотечного кредитования.

Ипотека и стройсбережения в планах и действии

Несмотря на то, что первый проект закона об ипотеке в Беларуси был разработан несколькими годами раньше, чем в России, сам закон до сих пор не принят. В вопросах ипотечного кредитования Беларусь отстает и от других стран Содружества.
В Украине уже создано Государственное ипотечное учрежде¬ние, которое разработало многочисленные ипотечные программы. В Армении разработан пакет документов, ориентированный на формирование системы ипотечного кредитования.
В Республике Азербайджан принят Закон «Об ипотеке», утверждены «Положение об ипотечном фонде при Национальном банке» и «Правила выдачи ипотечных кредитов за счет средств ипотечного фонда». Кредиты будут выдаваться по¬средством уполномоченных банков-агентов сроком от 3 до 15 лет, с первичным взносом 30%. Процентная ставка по кредитам не превысит 12%, а максималь¬ный объем выдаваемого на одного заемщика кредита составит 33 тыс. долларов США. Для повышения доступности ипотечных кредитов, правительством Азербайджана разработаны правила предоставления кредитов за счет государствен¬ного льготного финансирования, а также определены социальные категории на¬селения, обладающие правом пользоваться такой ипотекой. В этом году запла¬нирована выдача 1 тыс. ипотечных кредитов.
Для обеспечения доступности ипотечных кредитов в Казахстане предпри¬няты меры по изменению параметров кредитования. Размер процентной ставки кредита составил 9−10%. Размер первоначального взноса -- не более 10%. Ипо¬течные кредиты выдаются на срок до 20 лет. При этом на строительство коммунального (государственного) жилья в рамках Госпрограммы разви¬тия жилищного строительства в 2005—2007 годах предусмотрено выделение трансфертов из республиканского бюджета.
Кстати, в Казахстане принят и закон «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», который регламентирует получение гражданами страны жи¬лищных займов. Созданы более привлекательные условия для граждан, яв¬ляющихся потенциальными участниками системы жилищных строительных сбережений. В частности, снижен размер необходимых накоплений в жилищ¬ных строительных сберегательных банках до 25% от стоимости приобретаемо¬го жилья; увеличены срок кредита -- до 25 лет и размер поощряемой государст¬вом суммы вклада. На 1 января 2006 года АО «Жилстройсбербанк Казахстана» заключило свыше 14 тыс. договоров о жилищных строительных сбережениях. Тогда как в Беларуси к концу текущего года планируется утвердить пока только концепцию закона о стройсбережениях.
В Молдове за последние 15 лет были предприняты многочисленные попытки внедрения разнообразных механизмов финансирования строительства жилья с использованием денежных сбережений населения и банковских креди¬тов. Однако массового распространения они не получили. Кредитными услугами коммерческих банков в настоящее время пользуются не более 10% наиболее высокодоходной части населения Республики. Кстати, аналогичная проблема имеется и в России, где лишь 12,4% семей теоретически имеют возможность приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств.

Стартовый метраж у всех разный
Своя национальная программа жилищного строительства разработана и в Республике Кыргызстан. Количество граждан страны, нуждающихся в улучшении жилищных ус¬ловий, из года в год увеличивается и в настоящее время составляет более 200 тыс. семей. Свыше 2 тыс. семей проживает в аварийных и ветхих домах, 19 тыс. семей проживает в общежитиях и арендуют жилье у частных лиц. Свыше 18 тыс. семей подлежит расселению из опасных зон, подверженных прогнози¬руемым стихийным ситуациям. Более 65% семей располагают жилой площадью менее 5 кв. м на человека. Из 5 млн. населения Кыргызстана 2 млн. человек проживают в столице.
В ближайшие пять лет Правительство Кыргызстана планирует увеличить жилищный фонд республики на 6,9%, построив 4,2 млн. кв. м. жилья. Как ожи¬дается, к 2010 году обеспеченность населения республики жильем должна со¬ставить 14,2 кв. м на одного человека (для сравнения -- в Беларуси обеспеченность жильем уже составляет около 24 кв. м на человека.) Особое внимание правительство страны уделяет развитию рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечению инвестиций в строительный бизнес.
В Кыргызстане также утверждена Программа развития жилищного строительства на селе до 2010 года, в рамках которой планируется разработать Жилищный кодекс Республики, внести изменения и дополнения в Земельный кодекс и Закон «Об индивидуальном жилищном строительстве».
Своеобразная ситуация сложилась в Республике Таджикистан. В этой стране из-за массовой эмиграции русскоязычного населения в период гражданской войны и экономического кризиса жилье в те¬чение ряда лет было сравнительно доступным, капитальное строительство до сих пор практически не ведется. К тому же Республика не обладает собствен¬ной промышленностью строительных материалов. По данным риэлтерских компаний, в настоящее время в стране существует только вторичный рынок жилья. Между тем количество населения, как и его доходы, растут быстрыми темпами, что привело к заметному увеличению стоимости жилья. Растет при¬влекательность строительного бизнеса, в Таджикистане происходит институционализация рынка жилья. Руководством комитета по энергетике, промышленности, строительству и коммуникациям нижней палаты таджикистанского парламента было заявлено о создании специальной рабочей группы для разработки законопроекта об ипотечном кредитовании.
Основной объем жилищного строительства в Республике Туркменистан приходится на долю элитной застройки города Ашхабада и осуществляется на средства государства. Согласно реализуемой правительством страны «Стратегии экономического, политического и культурного развития Туркменистана на период до 2020 года», обеспеченность жильем к 2020 году намечается увеличить до 35 кв. м на человека. В Туркменистане в настоящий момент осуществляется масштабная программа модернизации промышленности стройматериалов.
В то же время в Азербайджане получило развитие кооперативное строительство жилья. Только в 2005 году за счет собственных средств населения построено более 1 млн. кв. м жилья. Объем индивидуального жилищного строительства в сельской местности в 2005 году составил около 400 тыс. кв.м. Для сравнения, в Беларуси ежегодно строится индивидуального жилья около 1 млн. кв.м.
В 2005 году в Республике Грузия введено в эксплуатацию около 140 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Наряду с этим в прошлом году были выданы разрешения на строительство 850 тыс. кв. м. Отрасль строительства в Грузии, по мнению правительства этой страны, является одной из наиболее развивающихся. Существенно упрощены процедуры получения разрешений на строительство и строительных согласований. Если раньше для начала строительства необходимо было получить более 20 разрешений и лицензий, то сегодня нужны всего лишь два.
В то же время проблемой национальной строительной отрасли правительство Грузии считает низкий уровень контроля над качеством строительства и отсутствие новых строительных норм и правил. В ближайшее время должна завершиться работа над новым Строительным кодексом, где будут более четко сформированы процедуры экспертизы, надзора и ввода жилья в эксплуатацию.

Понятия и параметры социальных квартир

Общими для большинства стран СНГ является меры по созданию фонда социального жилья и повышению доступности жилья для малообеспеченных слоев населения.
Так, правительством Республики Молдова разработана программа строительства доступного жилья на 2006−2007 годы с приоритетным строительством в районных центрах. Установлены параметры качества доступного жилья. Стоимость 1 кв. м, согласно программе, должна в среднем составлять около 350 долларов США (в Беларуси этот показатель составляет сегодня 360−370 долларов США).
Правительством Республики Армения разработан пакет из 14 программ государственной поддержки жилищного строительства, главные из которых в настоящее время уже реализуются. В частности, программа улучшения жилищ¬ных условий социально незащищенных групп населения, предполагающая соз¬дания социального жилого фонда. Готовится новый закон «Об обеспечении жильем». В 2000—2005 годах из 32 тыс. семей, нуждающихся в жилье, 15 тысячам была предоставлена возможность улучшить свои жилищные условия.
В Беларуси жилищное строительство пользуется многообразной поддержкой государства. Строительство жилья не облагается налогами и сборами (кроме обязательных взносов на государственное социальное страхование и в Государственный фонд содействия занятости). Граждане, которые осуществляют строительство своего жилища с финансовой поддержкой государства, полностью освобождаются от оплаты расходов, связанных с обеспечением инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Аналогичные льготы закреплены законодательством и для граждан-очередников, строящих жилье за собственные средства, но эта норма пока реализуется не в полной мере.
Также напомним, что льготные кре¬диты на строительство (реконструкцию) жилых помещений предоставляются в размере до 90% нормативной стоимости строительства из расчета 20 кв. м на члена семьи (36 кв. м при строительстве однокомнатной квартиры) сроком на 20 лет с платой за пользование кредитом в размере 5% годовых. Кроме того, уже два года на местном уровне ведется отдельный учет многодетных семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, для внеочередного получения ими льготных креди¬тов и разовых безвозмездных субсидий.
Особое внимание уделяется улучшению жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности. В рамках реализации программы возрождения села уже разработаны около 1,5 тысяч схем генеральных планов агрогородков, в 2005—2010 годах сельской местности должно быть построено не менее 50 тыс. жилых домов (квартир) средней общей площадью 70 кв. метров.
Львиная доля жилищного строительства в Республике Украина финансируется за счет средств населе¬ния, предприятий и организаций. Проблема обеспечения жильем социально незащищенных граждан реша¬ется в рамках утвержденных Правительством специальных целевых программ. Принят Закон «О жилом фонде социального назначения». Государством осуществляются меры по господдержке жилищного креди¬тования. Программой «Собственный дом» предусмотрено долгосрочное льгот¬ное кредитование индивидуального жилищного строительства. Применяется долгосрочное льготное кредитование молодых семей и сельских жителей с привлечением средств государственного и местных бюджетов. Срок погашения -- 30 лет и 20 лет соответственно. В связи с ограниченностью средств государ¬ственного и местного бюджетов по финансированию этих программ ведётся поиск внебюджетных источников.
В Украине несколько иные, чем в Беларуси, подходы к социальному жилью. В украинском понимании социальное жилье — это жилье для граждан, у которых доход на члена семьи ниже прожиточного минимума. Оно не подлежит приватизации. Но оно предназначено для временного пребывания и, соответственно, его параметры должны быть такими, чтобы человек стремился повысить свои доходы и переехать в более комфортную квартиру. Закон о социальном жилье уже принят. Этот фонд будет создаваться исключительно за государственные средства. Что касается доступного жилья, то оно будет строится частично с господдержкой. Государство говорит, что оно берет на себя первый взнос — дифференцированный, в зависимости от категории населения, и еще полное или частичное возмещение процентной ставки по кредитам. Но стандарт такого жилья будет выше, чем социального, — это жилье экономкласса. Пока этот стандарт только обсуждается: например, двухкомнатная квартира может быть ограничена площадью 60−65 кв. м. И соответствующие льготы по господдержке будет предоставляться лишь в пределах утвержденного норматива.

Обмен опытом на пользу всем
Все вышесказанное позволяет выделить общие тенденции в деятельности госу¬дарств СНГ по решению жилищной проблемы. Программы строительства дос¬тупного и комфортного жилья во всех государствах носят приоритетный харак¬тер и осуществляются при бюджетной и организационной поддержке прави¬тельств. Для реализации этих проектов в государствах СНГ создается новая за¬конодательная и нормативная база, содействующая формированию в странах Содружества современных институтов рынка жилья и современных стандартов строительного бизнеса и территориального планирования. Во всех государствах определены группы граждан, которым необходима государственная поддержка в обеспечении жильем, и критерии предоставления такой поддержки. Прави¬тельства всех стран СНГ целенаправленно содействуют повышению доступности ипотечных жилищных кредитов и более широкому привлечению в отрасли частных инвестиций.
По мнению участников заседания Межправительственного совета, наиболее успешным нужно признать опыт таких государств, как Казахстан, Россия, Беларусь, Украина. Этот опыт должен быть распространен и в других государствах СНГ, что безусловно не означает что у остальных нечему поучиться.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

</index><//index>

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

36484

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

22734

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

9315

Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового

7032

Ипотека под 4,7% годовых, дорогая аренда и много работы «за минималку». Белоруска рассказала о жизни в Чехии

19532

Просторные квартиры с видом на город и площади для бизнеса на первых этажах. Что сейчас предлагают в «Гулливере» — одном из самых ожидаемых ЖК Минска

4356

Платежи — в BYN, право собственности — сразу после покупки. Рассказываем о возможности купить квартиру через кооператив

1078

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2829

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8947

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

69895

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2272

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

3658

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124