Как выбрать ликвидную квартиру? Отвечаем на вопрос, который волнует всех

  5835

Так что разберемся с терминами. Ликвидность — это способность актива быть быстро и легко проданным по цене, близкой к рыночной, то есть превратиться в деньги. Чем быстрее и проще актив можно обменять на деньги без существенной потери стоимости, тем выше его ликвидность.

То есть ликвидность квартиры — не про доходность от перепродажи или сдачи в аренду. Это только про скорость перевода бетонометров в денежные единицы без потерь в стоимости в случае острой необходимости.

Понятия ликвидность и доходность путают, отсюда и чатовские баталии.

Что по площади? Это легко смотреть по статистике реальных сделок — спрос сконцентрирован на однокомнатных, евродвушках, компактных двухкомнатных квартирах. Тут тоже понятно — покупают активнее то, что стоит «итого» дешевле.

Ликвидной может быть и трехкомнатная квартира, но ее ликвидность все же будет ниже, чем у евродвушки. Просто потому, что покупателей с высокими бюджетами в процентных соотношениях всегда меньше.

За последние 10 лет дважды фиксировалось дно цен (когда средние цены в реальных сделках были ниже 1150 долларов за квадратный метр). При падении платежеспособного спроса все равно легко продавались компактные квартиры в хороших локациях.

Объясним на простом примере.

Ваш дом строился при ценах в 1300 долларов. Сейчас цены у застройщика на аналогичные квартиры со сроком сдачи через два года — 1700. Ваша квартира готова, и вы можете ее быстро продать по 1800—2000 долларов за квадратный метр. То есть и ликвидность высокая и доходность приличная.

Дальше. Сейчас цена в строящемся доме 1700. Когда дом сдадут, цена продажи квадратного метра с умеренной доходностью должна быть не менее 1800 долларов за квадратный метр. А лучше — 2000+. Но представим, что рынок существенно просел и застройщик через два года предлагает в строящемся доме аналогичные квартиры снова по 1300.

Массовый покупатель, конечно, хочет готовую квартиру. Но и переплачивать не хочет. Получится ли быстро продать в этом ЖК квартиру по рыночной цене? Безусловно. Но рыночная цена будет на уровне 1500−1600. Существенно ли потеряете при срочной продаже? По ощущениям — да. То есть ликвидность снижается и доходность может оказаться минусовой.

А значит, нужно помнить, что наличие альтернатив в длящемся проекте может — в случае просадки платежеспособного спроса и рыночных цен — и понижать ликвидность и существенно влиять на доходность.

Что это все означает для обычного покупателя?

Если покупаете свою первую квартиру, и предполагаете, что через несколько лет семья вырастет и понадобится что-то более просторное, лучше выбирать квартиру, которая относится к высоколиквидным. И уже не важно, на высоком рынке будете ее продавать, или на низком. Поскольку разница между компактной квартирой и просторной трешкой пропорционально сохраняется. Дешевле продаешь свою — дешевле купишь встречный вариант.

Условно, сейчас в «свежем» доме у метро однушка/евродвушка площадью 40+ квадратных метров (не берем совсем уж фантазийные ценники) стоит $ 90−100 тысяч, трехкомнатная около 75−85 квадратных метров — $ 140−160 тысяч. На «низком» рынке такая однушка стоила около 70 тысяч, трехкомнатная около $ 110−120 тысяч.