Квартиры дешевеют, но только в рублях. Что происходит с ценами на жилье — аналитика сделок
551

18.05.2026 Андрей Чернышев

В апреле покупателей на рынке квартир Минска меньше не стало, но выбирать им стало заметно сложнее: предложение обновило свой минимум, а ликвидные варианты продолжают быстро уходить с продажи. Цены при этом уверенно растут, хотя благодаря снижению курса доллара жилье в пересчете на белорусские рубли стало выглядеть доступнее. Торг по отдельным сегментам рынка по-прежнему достигает 25%. Разбираем итоги апреля в деталях, а в конце — даем рекомендации покупателям и продавцам.

Сколько было продано

В других источниках вы можете увидеть иные цифры по количеству проданных квартир, что обусловлено различием алгоритмов и глубиной детализации обработки базы сделок.

Мы анализируем каждую запись в базе сделок (включая сделки с долями, не все из которых исключаются из выборки), чтобы определить максимально объективные цифры продаж и движения цен.

В апреле 2026 года своих новых владельцев на вторичном рынке Минска нашли порядка 1 220 квартир. По сравнению с прошлым месяцем это -3%. С одной стороны просадка продаж незначительная, но с другой, есть о чем задуматься.

Сам факт снижения продаж квартир в середине весны, при снижающемся курсе доллара и кредитных ставках, и в приницпе, при весьма посредственном количестве сделок — все это указывает на то, как сложно сегодня покупателям.

Основная причина «остывания» рынка на сегодня — непрекращающийся рост цен (+9% с начала года), который поддерживается снижением курса доллара, количества квартир в продаже и кредитных ставок.

Диаграмма ниже хорошо показывает как на фоне роста цен снижаются продажи и истощается предложение квартир на продажу. Так, в апреле прошлого года у покупателей была возможность выбрать из более, чем 8 000 квартир, а сегодня — это уже всего порядка 5 750 предложений. А все что ниже 7 000 квартир — это уже зона дефицита.

Выбор новостроек уменьшается, а старого фонда становится больше

Если сравнить, что покупается и продается в зависимости от возраста дома, можно увидеть интересную закономерность. Несмотря на постоянный приток на рынок квартир-новостроек, их выбор стремительно сужается. А возрастной фонд наоборот набирает в весе, несмотря на наибольшую востребованность у покупателей.

В деталях это выглядит следующим образом:

Структура проданных квартир уже который год остается неизменной:

основная доля сделок приходится на девятиэтажные панельные дома 1970−1999 годов постройки — как наиболее сбалансированных по соотношению «цена \ возраст»;

второе место занимают квартиры в домах возрастом до пяти лет — вчерашние новостройки, нередко без чистовой отделки. Компактные европланировки и отсутствие отделки в ряде случаев позволяет минимизировать стоимость приобретения так желанной новостройки;

третью позицию продолжают удерживать хрущевки.

При этом структура рыночного предложения выглядит иначе. На первом месте — дома 2021+ года постройки, на которые приходится около 30% всех объявлений. Но их доля уменьшается — по сравнению с апрелем прошлого года минус 9 процентных пунктов. В то же время доля девятиэтажек из СССР наоборот выросла на 8 процентных пунктов.

Все это наглядно подтверждает:

первоочередное стремление покупателей приобрести максимально свежее и молодое жилье. Но при недостатке средств выбираются возрастные квартиры;

зачастую новостройки приобретаются взамен возрастных квартир, отчего и растет доля последних;

предложение новостроек уменьшается, как от застройщиков, так и от частных лиц на вторичном рынке, что поддерживает рост цен на них.

Цены в долларах вверх, а в рублях вниз

В апреле цены продолжили рост: средняя стоимость квадрата увеличилась на +2,8% и достигла 2 121 $/кв. м.

За 2026 год рост составил +9%, а к значению апреля 2025 года это уже внушительные +27%.

Как и в прошлом году, во многом такой рост цен стал возможен из-за снизившегося обменного курса доллара.

Механизм следующий: поскольку стоимость недвижимости в продаже по устоявшейся многолетней практике формируется в долларах, а расчеты по сделке осуществляются в белорусских рублях (как и получаемые нами доходы), то при снижении обменного курса валют, стоимость квартир для покупателей становится меньше в пересчете на белорусские рубли.

Наглядно подтверждение этого можно увидеть на расчетах в таблице ниже. Мы сравнили, сколько пришлось бы заплатить за квартиру покупателю в белорусских рублях а) по максимальному для текущего года обменному курсу и б) по текущему, снизившемуся.

«Снижение» стоимости налицо, и именно оно сегодня позволяет покупателям брать кредит на недостающую сумму. Но при этом предоставляет продавцам возможность и дальше поднимать цены.

По итогам сделок апреля средняя стоимость проданной квартиры превысила 105 000 $, а минимальная средняя стоимость сегодня начинается от 69 000 $ - за однокомнатную хрущевку. Хотя еще в начале года такую можно было приобрести за 65 000 $. Для двухкомнатной квартиры такого рода минимальная стоимость увеличивается до 80 000 $, а для трехкомнатной — до 109 000 $.

Безусловно, на рынке встречаются и более бюджетные варианты. Однако чаще всего это либо квартиры в уставшем состоянии, либо объекты в удаленных районах Минска, а нередко — сочетание обоих факторов. При этом даже такие предложения долго не задерживаются: чтобы успеть их заметить, покупателям приходится постоянно следить за базой объявлений и быстро реагировать.

Покупаете или продаете квартиру? Узнайте ее рыночную стоимость с нашим бесплатным сервисом Realt.Оценка.

С каким торгом

Если сравнить цены сделок и объявлений, средний уровень торга составляет около 9%: для двух- и трехкомнатных квартир показатель находится примерно на уровне 12%, тогда как для однокомнатных — всего около 4%.

Однако среднее значение здесь не всегда отражает реальную картину, поскольку сильно зависит от отдельных сегментов рынка. Поэтому если посмотреть на торг в разрезе года постройки, тенденции выглядят более ожидаемо:

минимальный торг — около 2−3% - характерен для бюджетного сегмента, прежде всего хрущевок и советских панельных домов: из-за возраста домов и состояния общих зон продавцы обычно не закладывают в цену большой запас для переговоров;
максимальный торг — до 25% - встречается у исторических сталинок, которые нередко выставляются по высоким ценам, но в процессе продажи их собственники готовы существенно снижать ожидания;
средний уровень торга — порядка 13−14% - характерен для квартир возрастом до 15 лет, включая вчерашние новостройки.

Выводы Realt

Апрель показал, что купить квартиру в Минске становится все сложнее, что подтверждается просадкой продаж в апреле. При этом продажам не помог даже подешевевший доллар. Точнее помог, но не поднять, а удержать их от еще большего падения. Но при этом у цен сохранился потенциал к дальнейшему (для многих покупателей, уже «заоблачному») росту.

Главный тренд сегодняшнего дня и ближайших месяцев: цены растут быстрее, чем люди успевают к ним привыкнуть. Поэтому они продолжат расти, но количество сделок будет уменьшаться. Но количество ежемесячно продаваемых квартир все еще недостаточно низкое, чтобы мотивировать продавцов идти на уступки в цене.

Поэтому предпосылок для стабилизации стоимости жилья в ближайшие месяцы все еще не просматривается. Но при этом продавцам надо быть готовым к растягиванию сроков продажи.

Помимо снизившегося доллара, рост цен поддерживается уменьшением количества квартир в продаже и снизившимися кредитными ставками. Поэтому, да, дорого — но выбирать особо не из чего. А то, что есть, быстро разбирают.

В итоге рынок движется в сторону, где каждая покупка и продажа требует больше времени, денег и терпения. А спрос постепенно остывает — просто потому, что доступных вариантов становится все меньше.

Покупатели чаще всего берут обычные панельные девятиэтажки и вчерашние новостройки, потому что они стоят разумнее всего. Но при этом свежих квартир в продаже становится меньше — после «завершения» Минск-Мира с его доступными ценами, приток новостроек на вторичку Минска значительно снизился. Поэтому сегодня квартиры в возрасте до 5 лет раскупаются быстрее, чем появляются новые. И из‑за этого цены также продолжают расти, даже несмотря на снижение курса доллара.

Покупатели,

не откладывайте просмотр понравившегося варианта — ликвидные квартиры уходят быстро;
сравнивайте цены по аналогам: в ряде сегментов торг все еще уместен, но пространство для него сужается;
будьте готовы к компромиссам: состояние, этаж, район — идеальные варианты встречаются редко;
следите за курсом валют — он напрямую влияет на ценники.

Продавцы,

не завышайте цену — покупатели стали внимательнее;
будьте готовы к торгу, особенно если квартира не новая или требует ремонта;
ориентируйтесь на реальные сделки, а не только на объявления;
учитывайте, квартира в хорошем состоянии с актуальными фото продается заметно быстрее.