Рынок недвижимости Германии: у каждой земли своя особенность

  335

В нынешнем сезоне русскоязычные аналитики называют Германию «оазисом европейской стабильности»: цены здесь держатся почти на заданном уровне, стройки — пока не замораживаются, а российские покупатели выказывают к рынку живой интерес. Если бы не эти «пока» и «почти», страну можно было бы назвать идеальной для инвестиций. В противовес сомнениям — мощный аргумент местных риэлторов, которые видят секрет «немецкого спокойствия» в том, что в стране вместо кризиса перепроизводства — совершенно обратная ситуация.

В последние годы, еще до того, как нынешний мировой кризис охватил США и большинство европей­ских стран, развитие в строительной сфере в Германии резко замедлилось после отмены дотаций на частное строительство. Так, в 2007 году, по данным статистики, было выдано 183 000 разрешений на строительство, в то время как в середине 90­х выдавалось до 600 000. Рынок недвижимости Германии называют двояким: есть регионы, где практически отсутствует какой бы то ни было рынок недвижимости, но есть и процветающие земли.

Дела столичные

Берлин — один из излюбленных как жителями, так и инвесторами городов Германии. Несмотря на высокий процент безработицы — по данным статистики, на 2007 год в Берлине почти 16,5% населения были безработными, — столица все больше привлекает как национальный, так и иностранный капитал. Ведь до сих пор, как ни странно, Берлин считается одним из европейских городов с наиболее низкими ценами на недвижимость. Так, квадратный метр площади в престижном районе немецкой столицы в отреставрированном доме старой постройки стоит в среднем от ?1500 (в Лондоне за аналогичные условия придется выложить около ?15 000, в Париже — ?12 000, в Мадриде — ?8000).

Например, один из главных немецких инвесторов — кельнская фирма Vivacon AG инвестировала в общей сложности ?200 млн в строительство пяти объектов в Берлине: в ближайшее время будут построены в центре города квартиры класса «люкс» на Шиффбауердамм площадью 13 200 кв. м, где кв. м стоит ?6 000, апартаменты около Кельнского парка, пентхаус напротив Потсдамерплатц уже практически достроен, и все 108 квартир в нем проданы. Кроме того, фирма активно принимает участие в возведении столичного аэропорта Берлин­Бранденбург в Шенефельде и создании расположенного рядом технологического парка Адлерсхоф. И так как введение аэропорта и парка в действие в 2011 году означает дополнительные 40 000 рабочих мест, фирма Vivacon AG разрабатывает новый проект: из старой больницы в стиле модерн в непосредственной близости от аэропорта будет создан комплекс вилл Britzer Parkvillen, состоящий из 78 квартир. Цена за кв. м здесь достаточно умеренная — ?2350.

Vivacon AG ориентируется не только на хорошо зарабатывающих столичных жителей, или любящих Берлин иногородцев, или даже иностранцев, выкладывающих круглые суммы за жилища­"люкс», но и на людей с более скромными доходами. Так, в первом квартале 2009 года в берлинском районе Митте около Кельнского парка начнет строиться комплекс Luisen­Karree площадью 12 000 кв. м, рассчитанный на 375 квартир. Цена за кв. м жилья здесь ?3300. Основой сооружения стал кирпичный памятник архитектуры, бывший головной офис одной из ведущих страховых компаний Германии АОК. Непосредственно на реставрацию здания инвесторы выделили ?65 млн, а на новостройки вокруг — ?30 млн. По соседству Vivacon реализует элитный жилой комплекс по проекту известного дизайнера Филиппа Старка, окончание строительства в 2010 г. «Квадрат» здесь стоит около ?3000.

Новой тенденцией в архитектуре столицы стало строительство таунхаусов, весьма популярных в Лондоне и Амстердаме. Интересный объект — комплекс Hafenquartier Mitte, застройщиком которого является лейпцигско­берлинская компания Agromex GmbH&Co. KG. Комплекс, состоящий из 11 эксклюзивных домов общей площадью 4309,6 кв. м, строится с июля 2008 года непосредственно в центре столицы на судоходном канале Берлин­Шпандау. Ориентировочное окончание строительства — конец 2009 года. Если цена за кв. м в подобном таунхаусе в нецентральном районе Берлина Кёпеник составляет приблизительно ?1500, то цена за кв. м в Hafenquartier Mitte, расположенном в центре столицы, будет варьироваться от ?2000 и выше.

Вокруг и около столицы

Не только столица Германии является лакомым кусочком для инвесторов: ни в коем разе нельзя забыть про ганзейский город на одной из важнейших водных артерий страны — Гамбург. Здесь одним из наиболее интересных актуальных городских проектов является, конечно же, Uberseequartier — комплекс, расположенный на 7,9 га непосредственно у Магдебургской пристани гамбургского порта между реками Эльбой и Альстером. В 2005 году участок был продан немецко­голландскому инвестиционному консорциуму, состоящему из групп ING Real Estate, SNS Property Finance и Gro? + Partner Grundstucksentwicklungsgesellschaft mbH, и уже через 2 года началось строительство комплекса. Полностью же проект, состоящий из 16 зданий общей площадью около 274 500 кв. м — как жилых, так и офисных и торговых - будет готов к 2012 году. Уже нынешним летом заработал Информационный павильон, где можно посмотреть компьютерное представление проекта, ознакомиться с планами на дальнейшие фазы строительства. Цены на квартиры — в сегменте «люкс», т. е. от ?5000 за кв. м и выше.

Дюссельдорф — немецкая столица моды и родина великого поэта Генриха Гейне, и именно здесь в честь знаменитого дюссельдорфца одна из ведущих немецких фирм­инвесторов Frankonia Eurobau AG разработала проект Heinrich Heine Garten (Сады Генриха Гейне). Строительство комплекса в одном из излюбленных жителями районов города — Хеердт, начатое летом 2008 года, планируется завершить в ближайшие 2 года. Комплекс общей площадью 3,87 га, состоит из многоквартирных домов, таунхаусов и город­ских вилл. Всего планируется ввести в эксплуатацию 360 квартир площадью от 60 до 270 кв. м, в виллах будет расположено максимум по 9 квартир, а в общем и целом комплекс стилизован под архитектуру «модерн» начала 20 века: высокие потолки, огромные окна.

Предполагается, что жилища — как класса «люкс», так и вполне доступные среднестатистическому работающему человеку — можно будет и снять, и приобрести в частную собственность. Цена за кв. м жилья в Дюссельдорфе — от ?2000−3000.

Жизнь бьет ключом в Баварии

Бавария, несомненно, является одним из первосортных рынков недвижимости высокого класса, и в перспективе ожидается надежный рост стоимости. «Хотя у нас в первой половине 2008 года наблюдалось умеренное понижение цен — приблизительно на 6% (что значительно меньше, чем по остальной Германии), в то же время у нас есть Нюрнберг и Мюнхен, города, где, несмотря на общее падение цен, наблюдается противоположная тенденция. Как раз Мюнхен подтверждает свою позицию как высококлассный и достаточно дорогой, но в то же время — надежный рынок с возрастанием себестоимости», — говорит Рудольф Дан, руководитель отдела сбыта, строительного права и оценки участков маклерской фирмы Gerschlauer AG в Мюнхене.

Один из престижных объектов вышеупомянутого инвестора Frankonia Eurobau в Мюнхене — комплекс Lenbach Garten около Старого ботанического сада. Комплекс состоит из пятизвездочного отеля The Charles, 151 квартиры класса «люкс», подземных гаражей, офисных зданий. Строительство Lenbach Garten началось в мае 2005 года, и в 2008 году было закончено. На настоящий момент отель и офисные здания проданы венскому инвестору IMMOFINANZ AG, и 85% квартир, площадью от 73 до 385 кв. м, перешли в частную собственность. Цены за кв. м жилья в комплексе начинаются от ?3300.

Не менее интересен проект инвесторов HIH Hamburgische Projektentwicklung GmbH Neue Mitte Karlsfeld в мюнхенском районе Карлсфельд общей площадью 28 300 кв. м: здесь будут располагаться магазины, офисы, фитнес­студия, библиотека и квартиры. Строительство комплекса началось в мае 2008 года и планируется завершить к концу 2009 года. Под жилье отведено 6 970 кв. м, число квартир составит 80−100 единиц площадью от 50 до 100 кв. м, и квартиры можно будет купить в частную собственность или снять. По концепции застройщиков, новый комплекс должен удовлетворить потребности как одиноких и пожилых людей, так и семей. По оценкам маклеров, цены здесь начинаются от ?1500 и выше.

Около кризиса

Естественно, так или иначе, нынешний мировой финансовый кризис не обошел и благополучную во всех отношениях Германию, в том числе сферу недвижимости и строительства страны. Правда, пока потрясений не произошло. Во­первых, в Германии не было такого искусственного вздутия цен на недвижимость, как в США, Великобритании или Испании, — цены здесь достаточно умеренные. Во­вторых, эксперты ожидают сегодня в экономически развитых регионах дефицита квартир по причине миграции населения в поисках работы — явление, кстати, роднящее рынок Германии с рынком относительно экономически благополучной Финляндии.

По мнению маклера фирмы Immowelt AG (Нюрнберг) Франка Кемтера, даже при неблагоприятном развитии событий в Европе в целом и Германии в частности инвесторы не будут отказываться полностью или частично от реализации проектов жилой недвижимости. «В сфере производственной недвижимости — да. Не только исключительно финансирование проектов будет сложнее. В следующие 1−2 года ожидается также спад интереса к производственным площадям, и одним из основных факторов здесь является, например, предстоящая консолидация банковского сектора. В сфере жилой недвижимости сильного спада как такового не ожидается. И это не оптимистический взгляд на ситуацию — на самом деле, строительство в этой сфере уже годами находится на исторически низком уровне».

— Если в первое полугодие 2009 года не произойдет драматических экономических обвалов, на второе вполне возможно прогнозировать положительные тенденции на немецком рынке недвижимости с повышением спроса, особенно в регионах, которые и до сих пор являлись ценными и привлекательными. На данный момент ситуация скорее выглядит так, что проблемы с финансированием возникли, в первую очередь, у конечных потребителей и строительных подрядчиков. Мы не считаем, что инвесторы полностью откажутся от вложения средств в объекты немецкой недвижимости: инвесторы четко видят надежность немецкого рынка, — уверен Рудольф Дан.

По словам эксперта, в настоящий момент пользуется спросом вторичная недвижимость, что же касается новостроек и участков, то многие потребители и инвесторы находятся в «ориентировочной» фазе, которая, вполне возможно, продлится еще до середины 2009 года.

ЧИСЛО ПРОЕКТОВ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕАЛИЗУЕМЫХ В КРУПНЫХ ГОРОДАХ ГЕРМАНИИ

По данным DBI (Информационная служба строительства в Германии) на октябрь 2008 года.

http://www.z-dom.com/obzor4.html

Эксклюзив Realt.by:

«‎Были дома, а сейчас – хибары». Как живет приговоренный к сносу частный сектор на Гурского

38200

Минчанин построил дом в деревне по-фински: теплый, с сауной и печкой. Побывали у него в гостях

63042

Белорусы построили дом из пенопласта — и очень довольны. Побывали у них в гостях

13293

Сколько стоит квартира в Минске? Большой обзор новостроек с ценами от застройщиков (часть 2)

35642

Такого мы еще не видели! Минчанин построил дом с выезжающей на улицу кроватью

48241

Как агенту искать клиентов в 2025 году? Настраиваем поток входящих заявок

1761

«‎Сейчас это тихий центр». Как живется в недорогих хрущевках у метро «‎Пушкинская»

23476

«Не переехала бы отсюда никогда». Как живется на некогда престижной улице Заславской в Минске

95077

«На рынке дефицит однушек». Эксперты — о том, что происходит с квартирами в Минске

19721

Белоруска продала квартиру в Минске и построила необычный дом у леса. Побывали у нее в гостях

35392

«В понедельник я показала квартиру, а уже в пятницу получила деньги». История быстрой продажи двушки в пятиэтажке

26508

«Отсюда очень сложно переехать». Как живется в советских панельках возле Дроздов

21173

«Однажды я прямо на сделке одолжила покупательнице деньги». Агент по недвижимости — честно о своей работе

2685

«Хотелось вернуть этому месту былое величие». Белорус построил дом на месте панской усадьбы

20580

Привлечь реальных клиентов: как агентству недвижимости сделать эффективную рекламу?

1632

В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?

9647

«Тут даже туалета не было». Семья превратила две старые коммуналки в очень красивую квартиру

17439

«Собственнику агентства недвижимости важно не отставать от меняющейся реальности». Интервью с основателем Greenman Realty Group

9216

«Стоимость квадрата здесь точно вырастет». Как живет и меняется один из самых ярких кварталов Минска

12287

«‎Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами

24516