Торговые центры боятся ошибок

  390

Как избежать ошибок при создании торгового центра? Этой проблеме была посвящена бизнес-конференция, организованная Гильдией управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости.

В последние годы рынок торговой недвижимости Москвы и регионов России активно развивается, повышается профессионализм игроков и, соответственно, повышается качество создаваемых объектов. По оценкам экспертов только в Москве суммарная площадь ввода заявленных объектов в 2006 году составит около 800 тыс. кв. м, в результате чего общая площадь столичных торговых центров впервые превысит 3 млн. кв.метров.

Темпы строительства в регионах превышают столичные, что увеличивает конкуренцию между ними. Активное строительство развивается как в миллионных мегаполисах, так и в городах с меньшим населением. Гильдия управляющих и девелоперов в конце августа организовала конференцию, на которой лидеры рынка обсудили самые распространенные ошибки как при создании, так и при последующем функционировании торговых центров.

Как оказалось, ошибки и неверные решения подстерегают участников рынка на каждом шагу. Ведь торговый центр — это товар для совершенно различных групп потребителей — не только покупателей, но и арендаторов.

Можно ошибиться при выборе формата и месторасположения ТЦ, при проектировании и строительстве как собственно здания, так и его отдельных инженерных систем.

Но и после сдачи готового ТЦ беды его владельцев не заканчиваются. Оказывается, может быть неправильно сформирован бренд конкретного торгового центра, неправильно подобрана управляющая компания или пул арендаторов. Все эти причины способны привести к функциональным сбоям в маркетинге с соответствующими последствиями для всего девелоперского проекта.

В классических учебниках по маркетингу наиболее часто упоминается так называемая Модель 4Р: Product (Продукт), Price (Цена), Promotion (Продвижение), Place (Место).

В соответствии с данной моделью можно определить два основных подхода при создании ТЦ: когда определен формат и специализация ТЦ; когда имеется только участок для строительства в определенном месте или здание для реконструкции и непонятно, что строить и что продавать в будущем ТЦ.

По мнению Ирины Кирсановой, руководителя департамента консалтинга и маркетинга московского офиса компании ASTERA, входящей в международную сеть ONCOR International, если определен формат и специализация ТЦ, то следует:

• определить наиболее перспективные места для торговли;
• провести анализ ситуации в данных районах;
• определить требования к участку, выделить приоритетные требования;
• осуществить поиск и выбор участка;
• оценить возможность приспособления технологии к данному рынку и данному помещению.

Если же имеется участок для строительства в определенном месте или здание для реконструкции, то имеет смысл:

• определить, какие функции будут присутствовать в будущем ТЦ;
• определить специализацию ТЦ, формат торговли, ассортимент и ценовую политику;
• оценить потенциальную способность объекта создавать собственный поток;
• рассмотреть возможности и оценить ограничения.

Общей же ошибкой при проектировании ТЦ в отечественной практике является отсутствие комплексного восприятия различных факторов. Это может быть:

• визуальная доступность;
• ресурсные качества земельного участка;
• возможность организации парковки;
• ближайшее окружение;
• наличие инфраструктуры;
• транспортная и пешеходная доступность, интенсивность потоков;
• расположение участка по отношению к платежеспособному населению;
• социально-демографические показатели района;
• изучение спроса потенциальных потребителей.

Основная же проблема развития ТЦ, особенно сетевых, — это отсутствие персонала. Это ограничивает развитие сетей, что наиболее сильно проявляется в провинции.

Кроме того, ТЦ часто не успевают за развитием сетей. В данный моментжается роль «якорей», все больше появляется объектов-трансформеров, способных в короткое время изменить не только состав арендаторов, но и инфраструктуру собственно торгового комплекса. Примером может служить весьма успешный проект «Атриум» на пл. Курского вокзала, который первоначально включал продуктовый гипермаркет. Владельцы уловили конъюнктуру рынка, и сегодня торговые площади все больше уступают место площадям развлекательным.

Валерий Котельников

www.kdo.ru

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

57974

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

36664

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

13163

«За районом следить никто не хочет». Как живется в домах с дешевыми квартирами у метро «Партизанская»

29161

Как купить квартиру и не прогореть. Чек-лист, который сбережет ваши деньги

9591

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

9765

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8476

Садовое товарищество — тоже вариант. Как мы искали дом для семьи минчан за 120 тысяч долларов

10955

Не дайте себя обмануть при покупке дома. Как правильно выбирать коттедж, если вы дилетант

5205

«Желающих купить жилье тут больше, чем квартир». Как живется в квартале у Свислочи, который ждут перемены

11672

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6361

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12510

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74274

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

3962

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

6823

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706