Как кризис отразился на рынке загородной недвижимости?

  354

В 2008 году лидерами ценового роста в сегменте загородной недвижимости стали дачные домовладения — 43,8%, в то время как коттеджи в организованных коттеджных поселках попали в список аутсайдеров: прирост здесь составил всего 15,7%. Однако в предыдущем, 2007 году на загородном рынке наблюдалась совершенно иная картина.

Согласно отчетам аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», в 2007 году по росту цен лидировали коттеджи в коттеджных поселках — 35,8%, а в самом хвосте плелись домовладения формата дач — их ценовой прирост составлял всего 6,6%. Почему же нынешняя ситуация в корне отличается от того, что было год назад?

Мнение обывателя

Первое, что приходит в голову обывателю, — что рынок организованного коттеджного строительства не смог устоять в суровых российских реалиях. Ведь не все проекты коттеджных поселков смогли преодолеть нашу доблестную бюрократию и перейти из бумажной стадии в строительную. А из тех, что вплотную подошли к реализации, добрая треть до сих пор остается «виртуальным» поселением, живущим только на экранах компьютерных презентаций. Однако это не основная причина, по которой коттеджи стали сдавать свои позиции. Главной причиной, безусловно, стал финансовый кризис, резко сокративший доходы российских (и не только) граждан. Недаром же многие агентства недвижимости уже перепрофилировались и начали работать под новый клиентский запрос: «обмен квартиры с доплатой», как в советские времена. До загородной недвижимости эти тенденции пока не добрались, но не исключено, что в период стагнации при отсутствии падения цен спрос переместится от более престижного коттеджного сегмента в сторону экономичного дачного сектора.

Экспертное мнение

Впрочем, эксперты пока на этот счет придерживаются иного мнения. По словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», значительный рост цен в дачном сегменте в 2008 году и в сегменте коттеджей в коттеджных поселках в 2007-м объясняется значительным изменением структуры предложения в эти годы в соответствующих сегментах.

«Например, если на рынке было 10 одинаковых коттеджей по цене 1 млн долларов, то средняя цена составляла 1 млн долларов, — поясняет Иван Шульков. — Допустим, что два коттеджа были проданы и на рынок вместо них вышли другие аналогичные по качеству два коттеджа, но имеющие площадь (дома и участка) на 20% больше и по цене, соответственно, на 20% выше. Тогда средняя цена на рынке будет рассчитываться по схеме: (8 • 1 + 2 • 1,2): 10 = 1,04. Таким образом, при использовании методики средней цены применительно к данной ситуации может появиться заблуждение, что цены на рынке выросли на 4%».

Поэтому сложившаяся ситуация, по мнению эксперта, демонстрирует исключительно структурный характер изменения средней цены на рынке. А структура предложения на рынке загородной недвижимости менялась за счет того, что пик выхода новых проектов в дачном сегменте пришелся на 2008-й, а коттеджей в организованных поселках — на 2007 год.

Безусловно, среднее арифметическое — самая большая ошибка статистики, поскольку оно не учитывает структурных составляющих, в данном случае рынка загородной недвижимости. А рынок преподносит порой большие сюрпризы. Еще год назад все эксперты сходились во мнении, что цены на недвижимость хоть и раздуты, но будут расти и дальше. Никто особо не заикался о кризисе и уж тем более мало кто подозревал, каким масштабным он может оказаться. Вполне логично, что в ближайшее время о росте цен на любую, в том числе и загородную недвижимость, стоит забыть.

«В ближайшей перспективе рост ценовых показателей вряд ли возможен, — комментирует сложившуюся ситуацию Владислав Луцков, генеральный директор АКЦ „МИЭЛЬ“. — До весны 2009 года на рынке загородного жилья продолжится стагнация. Весной вероятен всплеск отложенного спроса, но в основном он будет касаться готовых домовладений».

Первые ласточки

Немало удивляет тот факт, что в конце 2008 года цены на загородную недвижимость кое-где продолжали расти. Правда, эксперты связывают этот незначительный рост с колебанием курса валют. Что еще примечательно, максимум общего годового роста, по данным отчета АКЦ «МИЭЛЬ», пришелся на наиболее удаленные от столицы домовладения, то есть в пределах от 61 до 100 км от МКАД. За прошедший 2008 год вышеуказанный прирост цен составил 43,9%.

В свое время руководитель проекта «Гагаринлэнд» Василиса Баженова в одном из интервью пояснила, что именно на этом удалении расположен формат модных «дальних дач». По словам эксперта, дальние дачи — это некая «недвижимость, которая находится не в ближайшем Подмосковье, а дальше 70 км от Москвы». Вполне логично, что на таком расстоянии строятся и продаются более дешевые объекты, нежели коттеджи в ближнем Подмосковье, рассчитанные на круглогодичное пребывание.

Конечно, пока еще рано говорить о всеобщих тенденциях, но «первые ласточки» уже отмечены многими экспертами. Последние утверждают, что продажи элитных объектов, расположенных близ города, после новогодних праздников окончательно встали, а продать недостроенный коттедж в недостроенном поселке вообще возможно только с 50-процентным дисконтом, и то с трудом. Все это свидетельствует о том, что в условиях кризиса вряд ли кто будет думать об излишествах, а коттедж за городом, предназначенный для круглогодичного проживания, — это куда большая роскошь, чем небольшой дачный домик для летнего отдыха.

http://kvadroom.ru/journal/smi_5071.html

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

26386

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

14858

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

16551

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

11952

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

29219

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

7440

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

103906

«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине

8556

Известный бизнесмен хочет построить отель на месте пионерлагеря на Минском море. Узнали подробности

10570

В июле 1944 года тут прошел уникальный парад. Рассказываем о «золотом полуострове» в центре Минска

3765

Села на мотоцикл в 50 лет — и нашла участок мечты. Как минчанка построила уютный дом в деревне

18684

Купить квартиру без первого взноса? Рассчитайте свои возможности с новым партнером Realt

1815

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

1804

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

7768

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

68221

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1816

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2504

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973