Перепланировки: только по закону и под контролем

  613   2

Известно, что конкретные требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, системам инженерного оборудования ремонтируемых, модернизируемых, реконструируемых и реставрируемых зданий и сооружений установлены в строительных нормах СНБ 1.04.02−02 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений».

Однако требования этого нормативно-технического документа распространяются, в частности, на ремонт, реконструкцию и реставрацию жилых зданий в целом, но не отдельных жилых помещений. Видимо поэтому он не содержит определения понятий «перепланировка и переустройство жилого помещения», нет в его тексте и таких ключевых слов.

На практике же перепланировки и переустройства жилых помещений осуществляются как в целом по всему многоквартирному жилому дому (в плановом порядке), так и по отдельным квартирам (в массовом порядке и подчас бесконтрольно).

В целом по дому эти работы выполнялись и выполняются с разработкой в установленном порядке проектной документации и в целях повышения благоустройства жилых помещений, под которым традиционно и, прежде всего, понимается оснащение жилых домов соответствующими инженерно-техническими системами (централизованное отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация и др.). Это, несомненно было оправданно в прежние годы, актуальность этой цели сохраняется и в настоящее время, так как еще не достигнут 100-процентный уровень обеспеченности жилищного фонда указанными коммунальными удобствами (см. таблицу).

В республике во всех регионах еще имеется немало жилых домов (в том числе и многоквартирных), не оснащенных полностью всеми видами инженерного обустройства. В плановом порядке при капитальном ремонте (реконструкции и модернизации) таких домов соответственно будет повышаться и уровень благоустройства жилых помещений. Следовательно, должна сохраняться и нормативная цель перепланировок и переустройства жилых помещений — повышение уровня благоустройства жилищного фонда (статьи 64 и 118 действующего Жилищного кодекса Республики Беларусь), и соответствующие технические требования для проведения таких работ.

Вместе с тем, с развитием рынка жилья, проведением массовой приватизации жилищного фонда значительно увеличилось число граждан — собственников жилых помещений. В частной собственности граждан находятся жилые помещения общей площадью более 169 млн. кв. метров, или 76, 1 процента от всего жилищного фонда. Соответственно появилось многообразие целей и поводов (кроме повышения уровня благоустройства) для осуществления перепланировок квартир.

В последние годы на практике наряду с повышением благоустройства жилищ, улучшением условий проживания (это основная нормативная цель переустройства и перепланировок), все чаще осуществляется проведение работ по индивидуализации жилых помещений многоквартирных жилых домов (как в ранее построенных домах, так и в домах — новостройках).

Обусловлено это не только улучшением материального положения отдельных слоев населения, но и стремлением граждан приспособить полученное ранее или построенное (приобретенное) ныне жилище к нуждам конкретной семьи, с учетом структуры домохозяйства, образа жизни, личных интересов и потребностей каждого члена семьи.

В результате трансформируется внутреннее пространство жилых помещений, оснащается и переоснащается современными инженерными устройствами и электробытовой техникой (например, автоматическими стиральными, посудомоечными машинами и др.). Примерами трансформирования жилых помещений могут служить кухни-столовые, гостиные, кабинеты, каминные залы, ванные комнаты с естественным освещением и новым дизайном, включающим в себя встроенные приборы (настенное размещение сантехники) и т. д.

В печати можно найти и много других примеров, когда реализуются самые смелые планы по перепланировке и реконструкции жилых помещений, например, по объединению двух-трех квартир на лестничной площадке или расположенных на разных этажах. Много фантазии используется также при реализации личного вкуса потребителей и эстетического самовыражения в отделке и инженерном обустройстве квартир.

Особая тема — использование жилых помещений в многоквартирных домах (с выполнением соответствующих перепланировок и переустройств) не по прямому назначению, а в иных целях, например, для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (творческие работники, музыканты, артисты, научные работники, педагоги-репетиторы, надомные работники и т. п.). Ясно, что подобное использование жилого помещения не должно нарушать права и законные интересы других граждан, а также должно осуществляться с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (например, требований по пользованию коммунальными сетями и оборудованием и по содержанию жилого дома в соответствии с техническими параметрами здания, уровня шума и других подобных стандартов).

В республике порядок осуществления переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах государственного и частного жилищных фондов определен Положением, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2006 года № 1805. В этом документе указано, что переустройство и перепланировка жилого помещения могут осуществляться в целях повышения его благоустройства, улучшения условий проживания, обеспечения сохранности и эксплуатационной надежности жилых домов. Даны и соответствующие терминологические определения:

перепланировка жилого помещения — это изменение его существующего планировочного решения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

переустройство жилого помещения — это изменение существующих инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) в жилом помещении и конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

В указанном Положении приведены конкретные перечни случаев, когда запрещается производство работ, а также виды ремонтно-строительных работ, для проведения которых требуется (или не требуется) разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, а также обязательная разработка проектной документации. Изложены также порядок получения разрешения на переустройство и перепланировку помещений, и порядок производства и приемки выполненных работ.

Вместе с тем, даже при наличии разрешительной документации допускаются случаи несанкционированного выполнения сложных работ, причем с привлечением «случайных» специалистов, не имеющих не только соответствующей лицензии, но и специальной квалификации. На рынке этих услуг функционируют многочисленные фирмы и частные предприниматели, которые, используя сложность разрешительных процедур значительно завышают стоимость своих посреднических услуг по оформлению для своих заказчиков всей необходимой документации.

Одно дело, когда перепланировки выполняются в новых домах каркасной системы зданий серии Б1.020.1−7 или других, с гибкой конструктивной схемой (со свободным и разнообразным объемно-планировочным построением, легко трансформируемым по желанию потребителя при эксплуатации) и совершенно иная ситуация, когда в старых панельных домах в стенах пробиваются проемы, делаются арки в перенапряженных железобетонных несущих стенах (как правило, без соответствующих расчетов и усиления металлоконструкциями для обеспечения пространственной жесткости и прочности здания в целом). По мнению специалистов, в таких и других старых домах передвижки стен и прочие «улучшения» совершенно невозможны и нежелательны, так как представляют угрозу прочности и пространственной жесткости всего здания. Это особенно актуально для крупнопанельных домов, с многопустотными плитами перекрытий, платформенными стыками и другими особенностями, где устройство разнообразных ниш и проемов в стенах и перекрытиях чревато серьезными и нежелательными последствиями.

Поэтому требуется усиление контроля, соответствующей экспертизы документации и строительного надзора за осуществлением перепланировок или переустройств, особенно когда они затрагивают несущие конструкции или предусматривается увеличение нагрузки на перекрытия, а также в случаях установки (демонтажа) стационарного инженерного оборудования, устройства и замены систем водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции, строительства новых балконов и лоджий и ряда других работ.

В этом деле было бы не лишним использование опыта Российской Федерации. Например, в Москве функции уполномоченного органа по приему и рассмотрению в режиме «одного окна» заявок от граждан и юридических лиц и выдаче разрешений на осуществление перепланировок или переустройств возложены на Государственную жилищную инспекцию.

В городе приняты необходимые нормативно-технические и правовые документы, регламентирующие все стадии выполнения работ с учетом особенностей данного региона. Так, в частности, специально оговорена процедура экспертизы проектной документации на переустройство и перепланировку помещений в жилых домах. Установлено, что экспертиза проекта необходима в случаях, когда перепланировка или переустройство затрагивают несущие конструкции или предусматривается увеличение нагрузки на перекрытия. При этом если проект выполнен организацией, проектировавшей данный дом (дома этой серии), то экспертиза такого проекта не требуется. Если же проект выполнен иной проектной организацией, он должен пройти экспертизу в организации, проектировавшей этот дом (дома этой серии). При отсутствии организации, разработавшей проект жилого дома, а также для домов старой постройки, проект должен быть согласован в институте МосжилНИИпроект.

Указанной жилищной инспекции поручено также осуществлять контроль проведения ремонтно-строительных работ и приемку завершенного переустройства с оформлением соответствующего акта. Кроме того, эта инспекция осуществляет согласование ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, если они не противоречат действующим нормам, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью.

Принимая во внимание, что любые перепланировки должны осуществляться с учетом характеристик конкретного жилого дома, в Москве в перечень документов, необходимых для решения вопроса о разрешении перепланировки, входит и заключение лаборатории обследования зданий и сооружений Московского НИИ жилого и экспериментального проектирования о состоянии конструкций квартиры и самого дома.

Думается, что уже настала пора, когда в республике нужно провести «мониторинг» осуществленных за последние годы перестроек и перепланировок (хотя бы по тем из них, где давались официальные разрешения) и подготовить соответствующие рекомендации по проектированию и проведению таких работ с указанием конкретных целей таких переустройств и перепланировок.

Необходимость этого диктуется возрастанием объемов и масштабов индивидуальных перепланировок и переустройств жилых помещений (которые не только сопоставимы с объемами капитального ремонта жилищного фонда, но и выполняются практически безнадзорно во всех многоквартирных жилых домах), их влиянием и последствиями для обеспечения сохранности и эксплуатационной надежности жилых домов. Есть примеры, когда до 80 процентов квартир в жилом доме подвергаются различного характера перепланировкам, переустройствам и переоборудованиям.

Идеальным вариантом такого «мониторинга» было бы решение о разработке и утверждении специального нормативно-технического документа по проектированию и осуществлению индивидуальных перепланировок и переустройств жилых помещений в многоквартирных жилых домах. Требуется также определение на законодательном уровне не только четких понятий, дающих раскрытие содержания работ по перепланировке и переустройству жилых помещений, но и конкретных целей этих работ.

Это крайне необходимо, как самим владельцам квартир, так работникам проектных организаций, разрабатывающих соответствующую документацию, так и эксплуатационным организациям и контролирующим органам.

Уровень благоустройства жилищного фонда по состоянию на начало 2008 года (процентов)

Удельный вес общей площади, оборудованной

nb.by

Эксклюзив Realt.by:

Эксперты — об аренде, продаже и инвестициях в коммерческую недвижимость. «В среднем Минск дает возможность отбить деньги за 9-10 лет»

9779

«По качеству жизни — небо и земля». Истории минчан, которые переехали из вторички в новостройки

29620

А можно ли построить дом по цене квартиры? Вот какие решения есть на разные бюджеты

6660

В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?

3216

А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов

31410

В Зеленой гавани снова предложили популярный формат жилья. Какой?

6814

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

30750

"Такого числа свободных офисов еще не было". Рассказываем, что происходило с бизнес-центрами Минска в 2021 году и что будет дальше

10727

Нашли маленькие и стильные квартиры в Минске, где сразу можно жить. И вот почем их продают

17897

В Беларуси вырос курс доллара. Какие квартиры в Минске можно прямо сейчас купить за белорусские рубли (есть и с рассрочкой)

27135