План Обамы по спасению американской ипотеки

  266

Несколько недель назад администрация президента США опубликовало новую программу спасения американской экономики.

Естественно, не осталась в стороне и главная причина возникновения мирового финансового кризиса — ипотека. Компания «Простобанк Консалтинг» предлагает читателям сайта www.prostobank.ua узнать больше о том, как именно Барак Обама будет пытаться преодолевать ипотечный кризис в США.

Для начала, напомним, что рост неплатежей по ипотеке в США (а именно по высокорисковой ипотеке категории subprime) стал первой ласточкой текущего глобального кризиса. Вначале кризис пришел в 2007 году в американский ипотечный и строительный сектор, затем перекинулся на финансовую систему и породил кризис ликвидности, а впоследствии очень быстро набрал темп и принял общемировой характер, резко замедлив темпы роста мировой экономики. В результате американская экономика в настоящее время находится в глубокой рецессии и администрация президента Барака Обамы ищет пути для выхода из нее

Для того чтобы спасти непосредственно ипотеку, администрация президента США Барака Обамы представила 4 марта 2009 года план помощи жилищному сектору «Making Home Affordable Refinance and Modification», который должен помочь 7−9 млн. американских семей сохранить свои ипотечные дома и квартиры. Обнародованный план предполагает рефинансирование долговых обязательств для 4−5 млн. ответственных домовладельцев, а также выделение $ 75 млрд. для 3−4 млн. домовладельцев, оказавшихся в настоящее время из-за кризиса в затруднительных обстоятельствах, для реструктуризации такой ипотечной задолженности.

Рефинансирование ипотеки

Постоянное снижение стоимости недвижимости в США делает невозможным для многих американцев рефинансирование их ипотечных кредитов под более низкие проценты, поскольку сумма залога по ранее выданному кредиту больше, чем нынешняя стоимость заложенной недвижимости. С помощью новой программы граждане получат возможность структурировать свои кредиты по более низким процентным ставкам в размере около 5 процентов годовых.

Для получения рефинансирования необходимо, чтобы:

• дом или квартира заемщика были его основным местом проживания;

• ипотечный кредит был предоставлен или находился в залоге у Fannie Mae или Freddie Mac;

• просроченная задолженность по кредиту не превышала максимум 30 дней за последние 12 месяцев;

• задолженность по кредиту находилась в диапазоне от 80% до 105% от текущей стоимости жилья.
  Последний пункт, четко разделяет ипотечных заемщиков на тех, кому, по мнению администрации Обамы, следует рефинансировать ипотечный кредит, а кому — нет.

Приведем пример

Допустим, кто-то несколько лет назад в Южной Флориде взял кредит в размере 310 тыс. долларов США на покупку дома стоимостью 350 тысяч. Через несколько лет стоимость дома снизилась на четверть и составляет на сегодняшний момент 262 тыс. долларов. В то же время долг заемщика снизился только до 300 тыс. долларов, что составляет более 115% процентов от текущей стоимости жилья. Это намного больше, чем 105% согласно установленного лимита, а значит, заемщик не сможет воспользоваться программой рефинансирования до тех пор, пока он не погасит свою текущую задолженность где-то на 25 тыс. долларов США, чтобы попасть в диапазон 80 — 105%.

Реструктуризация ипотеки

Как мы уже говорили, администрация Барака Обамы намерена выделить 75 миллиардов долларов на поддержку неплатежеспособных ипотечных заемщиков. На сегодняшний день в США насчитывается от трех до четырех миллионов человек, у которых размер ежемесячного платежа по ипотеке достигает 40−50 процентов от общего уровня дохода. По предварительным прогнозам, выделенные средства помогут понизить размер платежей по кредиту до 31 процента от уровня дохода заемщика.

Для реструктуризации ипотечного кредита необходимо, чтобы:

• дом или квартира заемщика были его основным местом проживания;

• первоначальная сумма ипотечного кредита не должна превышать 729 750 долларов США на одну семью, а сам кредит должен быть оформлен до 1 января 2009 года;

• у заемщика должны существовать объективные проблемы по дальнейшему погашению кредита в связи с: потерей постоянного источника доходов, увеличением расходов по обслуживанию кредитной задолженности, появлением непредвиденных расходов (например, по оплате больничных счетов).

Если заемщик и его ипотечный кредит удовлетворяет данным требованиям, к нему начинает применяться поэтапная процедура снижения ежемесячных расходов на обслуживание дома до 31% от общей суммы доходов. При этом под «расходами на обслуживание дома» понимаются: ежемесячный платеж по кредиту, проценты, налоги, страховые платежи, а также коммунальные и другие расходы, связанные с функционированием жилья.

Процедура реструктуризации ипотечного кредита происходит следующим образом:

Существующие просроченные проценты, налоги и страховые платежи прибавляются к телу кредита. Остальные просроченные платежи по обслуживанию жилья должны быть оплачены заемщиком самостоятельно.

После этого происходит снижение процентной ставки по кредиту не ниже чем до 2% годовых и производится новый расчет сумм ежемесячных расходов заемщика по обслуживанию дома. Если новый размер расходов не превышает 31%, то на данном этапе реструктуризация ипотеки заканчивается.

Если же снижение процентной ставки до 2% годовых не привело к желаемому результату, тогда увеличивается срок ипотеки — максимум до 40 лет. При этом срок не обязательно увеличивается до максимального, а лишь до того уровня, чтобы обеспечить все тот же желанный 31% уровень ежемесячных доходов.

Когда же и уменьшение ставки, и увеличение срока не привело к необходимому уменьшению ежемесячного платежа, тогда для заемщика происходит деление суммы кредита на две части, по одной из которых он платит только проценты и гасит задолженность, а по второй — нет. При этом общая сумма задолженности по кредиту остается той же. Например, у кого-то задолженность по кредиту составляет 300 тыс. долларов США, но 2% годовых на протяжении 40 лет он будет платить только за сумму 250 тыс. долларов, а общую сумму в 300 тыс. он должен будет погасить в конце срока (например, при продаже дома, либо рефинансировании кредита).

Есть правда одно но, относительно снижения процентной ставки по кредитам на первом этапе

Гарантированное снижение ставки до 2% происходит только на протяжении последующих 5 лет. Дальше кредитор имеет право постепенно, но не более 1 процентного пункта в год, повышать ставку до рыночного размера.

Например, если средняя ставка по 30-летним ипотечным кредитам США на сегодняшний день составляет 5,3% и таковой останется на протяжении последующих 10 лет, то для заемщика, который воспользовался программой реструктуризации кредита, процентная ставка на шестой год может увеличиться с 2% до 3%, на 7 год — до 4%, на 8 год — до 5% и на девятый год до — 5,3%.

С помощью программы реструктуризации ипотечных кредитов администрация президента планирует снизить количество случаев отчуждения недвижимости в счет покрытия долгов по ипотеке.

Это, в свою очередь, должно послужить дополнительным сдерживающим фактором для предотвращения дальнейшего падения цен на жилье.

При подготовке использовались материалы www.bankrate.com, www.financialstability.gov и www.lenta.ru

http://www.prostobank.ua/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

56825

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

35990

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

12668

«За районом следить никто не хочет». Как живется в домах с дешевыми квартирами у метро «Партизанская»

28562

Как купить квартиру и не прогореть. Чек-лист, который сбережет ваши деньги

7359

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

9428

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8316

Садовое товарищество — тоже вариант. Как мы искали дом для семьи минчан за 120 тысяч долларов

5937

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6139

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12265

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74097

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

3829

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

6609

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457