О схемах финансирования строительства жилья

  1993

В настоящее время существует несколько схем финансирования строительства и продажи жилья. О преимуществах и недостатках различных схем финансирования жилья рассказал на семинаре «Антикризисное финансирование строительства и продажа недвижимости» заместитель директора по финансам компании «ТАМБАЗ» СООО Павел Волков.

История внебюджетного финансирования строительства жилья начинается с конца 90-х годов прошлого столетия, когда для финансирования строительства муниципалитетом выпускались жилищные облигации. В то время, как и сегодня, отсутствовали источники финансирования жилья, население имело небольшие доходы и боялось покупать квартиры.

Вопрос заимствования денег стоял остро во все времена. И кризис, который сейчас разразился во всем мире, это не что иное, как проблема заимствования денег, невозврата кредитов.

По словам Павла Волкова, вопрос финансирования строительства начинается с составления финансового плана, основой которого является производственный план. Финансовый план включает источники финансирования — собственные средства и заемные.

В настоящее время в Беларуси строительство жилья ведется за собственные средства и средства, привлеченные по долевому строительству.

Что касается долевого строительства, то оно осуществляется в соответствии с постановлением правительства № 1772 и указом президента о долевом строительстве. Строительство за собственные средства осуществляется как за собственные деньги, так и заемные.

К заемным средствам относятся кредиты банков и ценные бумаги. В конце 90-х годов прошлого столетия и начале двухтысячного столетия существовала также вексельная схема финансирования строительства. Вопрос ее возобновления обсуждался в Правительстве Беларуси, однако было принято решение не возвращаться к данной схеме финансирования строительства жилья.

Кроме этого, отметил замдиректора компании «ТАМБАЗ», существуют схемы по заимствованию денег напрямую от юридических и физических лиц, однако на строительном рынке они единичные. Тем не менее, существующие нелегальные схемы финансирования жилищного строительства привели к многочисленным жалобам граждан в Администрацию Президента. Поэтому Президентом было дано поручение Правительству подготовить соответствующий указ, касающийся финансирования жилищного строительства. В соответствии с этим указом предполагалось, что привлечение денежных средств граждан на финансирование строительства будет осуществляться только путем долевого строительства или в рамках ЖСК. Однако по поручению Заместителя Премьер-министра Республики Беларусь Андрея Кобякова и по инициативе Департамента по ценным бумагам Минфина указ был доработан и в него была включена еще одна схема финансирования строительства жилья — путем жилищных облигаций. В настоящее время идет согласование указа и предполагается, что до середины апреля он будет внесен в Администрацию Президента.

Что касается такого способа привлечения денежных средств на строительство жилья, как банковское кредитование, то, по словам П. Волкова, если еще год назад банки охотно кредитовали жилищное строительство как высоколиквидное производство, то в настоящее время они отнесли кредитование жилищного строительства к высокорискованным операциям.

Кроме того, если раньше в качестве залога выступали строящиеся квартиры, то теперь банки потребовали второго обеспечения кредитов — это в основном недвижимость, гарантии других банков. Некоторые банки рассматривают и страхование кредитов — это поручительство или залог третьих лиц.

Учитывая сегодняшнюю непростую ситуацию на первичном и вторичном рынках жилья, уточнил П. Волков, банки также поставили вопрос о кредитовании строящего жилого объекта в полном объеме, хотя раньше могли кредитовать только его какую-то часть. Они оперируют тем, что если ситуация на рынке не стабилизируется, то впоследствии может возникнуть такая ситуация, что строящийся объект придется докредитовывать, чтобы он был достроен, а квартиры были сданы. В случае невозврата кредита квартиры будут проданы, а сам кредит возвращен банку.

Надо учитывать еще и тот факт, пояснил В. Волков, что сегодня существует недостаток денег в самой банковской системе. Поэтому в настоящее время кредитовать крупные объекты в полном объеме могут только такие банки, как «Беларусбанк», «БПС-Банк», «Белинвестбанк""Приорбанк», «Белагропромбанк».

Поэтому сегодня, например, компания «ТАМБАЗ» старается выйти напрямую на самого потребителя, минуя банковскую систему. Если раньше организация строила жилье долевым способом, то сегодня строительство в основном осуществляется с использованием жилищных облигаций. Согласно постановлению СМ РБ от 6 июня 1996 года № 372 о выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций жилищная облигация — это ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья. Облигация имеет номинальную стоимость в денежной единице РБ и эквивалент, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. Проще говоря, купив одну облигацию, гражданин становится собственником доли от общей жилой площади в конкретном доме.

Облигация — это заем денежных средств. Эти деньги, как и при долевом строительстве, аккумулируются на специальном счете, однако могут использоваться на любые цели, то есть целевое финансирование не обязательно. Однако вернуть заемные средства либо квартиры строительная организация обязана. По словам П. Волкова, свобода распоряжения денежными средствами и является привлекательной стороной жилищных облигаций.

Кроме того, сказал представитель ТАМБАЗа, жилищные облигации хороши еще и тем, что их обращение возможно на вторичном рынке. Они могут быть проданы любому физическому лицу при простом перезаключении договора.

Что касается гаражей, то компания «ТАМБАЗ» продает их по простым дисконтным облигациям. Эти облигации продаются по номиналу, и доход от их продажи не предусматривается. Встроено пристроенные помещения продаются по предварительным договорам, которые заключаются с юридическими лицами.

Как отметил П. Волков, по дисконтным облигациям также возможно строительство жилья. Такая схема может быть даже более интересной, потому что этот механизм позволяет обращение этих облигаций вывести на биржу. Например, порядка 30 процентов проданных компанией «ТАМБАЗ» квартир являются квартирами, которые покупаются с целью последующей продажи и получения дохода (инвестиционные квартиры). И для категории граждан, которые заинтересованы в строительстве жилья как в способе вложения денег, необходимо создавать рынок строящегося жилья именно на бирже, высказал свое мнение заместитель директора строительной компании. По его мнению, это хороший способ привлечения денег на строительство.

Облигации обеспечиваются гарантией банка. По законодательству гарантия не может быть выписана абстрактно, она выписывается только на конкретное лицо. То есть банк выписывает гарантию на конкретного держателя облигаций. Но на момент выпуска облигаций сделать это невозможно. Поэтому вначале эмитент заключает с банком договор о выдаче гарантий, по которому любой из инвесторов, владеющих облигациями, может обратиться в банк и потребовать выдачи в адрес конкретно его банковской гарантии.

В этой связи вопрос вторичного обращения облигаций начинает становится проблематичным, потому что следующий человек, который хочет приобрести облигацию, должен также идти в банк за гарантией.

Есть и еще одна проблема привлечения денежных средств путем жилищных облигаций. Как отметил П. Волков, по законодательству о ценных бумагах облигация — это долговое обязательство, а по постановлению правительства о жилищных облигациях — это свидетельство о внесении денег. То есть, с одной стороны, это сертификат, который свидетельствует о внесении денег на квадратные метры, а с другой стороны, — долговое обязательство о том, что компания должна что-то вернуть. Поэтому банки рассматривают жилищные облигации, как любые иные облигации, и кредитование жилищных облигаций рассматривают, как кредитование на потребительские нужды. То есть идет 100-процентное начисление резервов, и соответственно самые худшие условия кредитования, без предоставления каких-либо льгот.

В этой связи, сказал на семинаре П. Волков, под эгидой ассоциации участников ценных бумаг недавно состоялось заседание «круглого стола» с банковскими структурами, на котором было принято решение, что если в указе президента сохранится схема финансирования жилищного строительства путем жилищных облигаций, то банками будет рассматриваться вопрос о предоставлении льгот при их кредитовании. Поэтому на сегодняшний день жилищные облигации выпускаются в соответствии с действующим законодательством. Однако, по словам П. Волкова, с одними облигациями на рынке работать очень сложно, и компания «ТАМБАЗ» будет частично возвращаться к долевому строительству. Например, российский опыт показал, что при строительстве объектов на начальной стадии примерно на 10 процентов должны присутствовать кредитные ресурсы банков, когда еще нет выпуска облигаций. Все остальное строительство должно вестись в равных частях путем долевого строительства и путем жилищных облигаций или других ценных бумаг. Жилищные облигации позволяют начать строительство, когда есть только архитектурный проект дома без технической документации. Их наравне с кредитами банка можно применять и при осуществлении сноса. И примерно за год до срока окончания строительства, когда ситуация на рынке ясна, когда известна себестоимость строительства и цена квадратного метра жилья, уже можно привлекать дольщиков.

Подводя итоги, П. Волков сказал, что основными источниками по привлечению денежных средств граждан для финансирования строительства являются в настоящее время кредиты банков, облигации (жилищные, купонные и дисконтные) и денежные средства «дольщиков».

Что касается привлечения денежных средств юрлиц, то, например, в Беларуси совсем не развита работа с институциональными инвесторами. (Институциональный инвестор — (англ. Institutional investor) — юридическое лицо, выступающее в роли держателя денежных средств (в виде взносов, паев) и осуществляющее их вложение в ценные бумаги, недвижимое имущество (в том числе права на недвижимое имущество) с целью извлечения прибыли. К институциональным инвесторам относятся инвестиционные фонды, пенсионные фонды, страховые организации, кредитные союзы (банки). Институциональные инвесторы обеспечивают почти половину торговли на Нью-Йоркской фондовой бирже, торгуя, как правило, большими пакетами акций).

И любые попытки создания в республике институциональных инвесторов не увенчались успехом. Хотя, по мнению П. Волкова, в кризисный период, когда обесценивается даже валюта, было бы неплохо привлечь к финансированию жилищного строительства институциональных инвесторов. В белорусском законодательстве создание институционального инвестора возможно только в рамках акционерного общества.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

Тут снесут весь частный сектор и построят метро. Еще один микрорайон Минска ожидают перемены

136621

Семья переехала в мистическую деревню, приютила кабана и стала популярной на YouTube

8614

Чтобы убрать всю пыль, разбирают батареи. Как работает профессиональный клининг

10592

Привлечь реальных клиентов: как агентству недвижимости сделать эффективную рекламу?

1962

Купить недвижимость: и выбрать идеальный вариант, и заработать. Узнали у специалистов о хороших локациях для жизни и инвестиций

7954

Более 180 сделок за месяц! Рассказываем о тех, кто приводит к продавцам квартир реальных покупателей

8112

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

4240

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

64360

«Низкий доллар не помог». Эксперты рассказали, что происходит на рынке недвижимости

28665

Уехали из Минска и купили старый дом в кредит. Рассказываем про интересную семью

16366

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691