Инвестиционный компромат

  503

Период кризиса, сопровождаемый падением цен на жилую недвижимость и землю, может оказаться самым удачным моментом для инвестиций. Ведь кризис не вечен. Однако не исключено, что цены на жилье могут еще «просесть». О том, стоит ли инвестировать в недвижимость в сложные времена, рассказали аналитики и участники рынка.

Новострой: реальный и виртуальный

По данным компании «Украинская торговая гильдия» (УТГ), в 2008 году в Киеве в среднем застройщик продавал до 10 квартир в месяц. Сейчас продают в лучшем случае около 4 квартир в месяц и только те застройщики, которые реально достраивают объекты (около 45% от общего числа застройщиков Киева). Количество покупателей сейчас составляет не более 3 тыс. Это те, кто претендуют на построенное жилье (готовое к вводу в эксплуатацию), или жилье, которое находится на последних стадиях готовности.

«Рынок новостроев разделился на „виртуальный“ и „реальный“. Реальный — это тот, на котором происходят покупки, и застройщики из последних сил достраивают и вводят в эксплуатацию объекты. А виртуальный — тот, на котором кроме шума и „акций“ больше ничего нет», — говорит председатель совета директоров ИСК «Авантаж» Юрий Костоглодов.

По его словам, сегодня выбор покупателя больше связан не с делением на эконом-, бизнес- и премиум-класс в зависимости от достатка семьи, а с готовностью объекта или интенсивностью ведения строительных работ.

«В первичку интересно вкладывать только в ту, которая уже введена в эксплуатацию или будет введена в ближайшие месяцы. Застройщики сейчас иногда в течение месяца могут менять цену на 10−15%. Если у компании нет денег, то она выставляет квартиры со скидкой, потом средства появляются и „акции“ заканчиваются», — рассказывает аналитик компании «Герц» Максим Сигорский.

«Бывают случаи, когда компания, продающая квартиры в сданном новострое по 8 тыс.грн. за кв. м, задолжала своему подрядчику и предлагает ему расчет квартирами. А подрядчик берет квартиры и реализует их по 4,5 тыс. грн. за кв. м», — объясняет ситуацию аналитик.

По его словам, диапазон цен сейчас очень широкий. У одного и того же застройщика один объект может стоить 10 тыс.грн. за кв. м, а второй — 5−6 тыс. за «квадрат».

«Люди, которые держат руку на пульсе и готовы ловить рыбу в мутной воде, этим пользуются. Количество перекупщиков на рынке за последний месяц-два очень выросло», — рассказывает М.Сигорский.

«Покупка новостроев в спекулятивных целях характерна для сегодняшней ситуации и будет продолжаться, пока рынок не «выздоровеет», — говорят в свою очередь аналитики УТГ.

«Вторичка» в домах не старше 15 лет

По данным риелторов, оживление на рынке вторичного жилья и рост средней цены за последний месяц позволяют говорить о положительной динамике. При этом недвижимость «была и остается самым надежным вложением капитала», убежден президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Вместе с тем, он не берется советовать, стоит ли покупать жилье сейчас или подождать еще месяц-два.

А.Рубанов отмечает, что люди, купившие жилье с целью инвестиции в прошлом году, сегодня оказались не в самой лучшей ситуации, поскольку цены вряд ли вернутся на докризисный уровень. Хотя и серьезного обвала цен тоже не предвидится. «Стоимость вторички в Киеве может опуститься ниже критической отметки $ 1 тыс. за квадрат, и такие случаи в феврале-марте этого года уже были. Но это скорее исключение из правил, чем тенденция», — говорит риелтор.

Количество сделок пока оставляет желать лучшего. «Рынка нет — он стоит. Продают и покупают только в крайних случаях и исключительно для жилья. И сравнивать, делать анализ или предсказывать его развитие равносильно предсказанию курса гривни», — считает А. Рубанов.

В то же время аналитик компании «Герц» М. Сигорский отмечает, что в регионах, где рынок новостроев не особенно развит, вторичное жилье достойного качества может стать хорошей инвестицией. «Речь идет о небольших квартирах в качественных домах не старше 10−15 лет», — уточняет М.Сигорский.

По его словам, инвестиции в такое жилье максимально надежны и уже через 1,5−2 года могут принести прибыль до 30%. Он согласен с мнением о том, что на уровень «докризисных» цен мы больше не вернемся, однако дефицит жилья и все более усиливающееся недоверие к новостроям могут вернуть покупателей на вторичный рынок.

Альтернативные варианты

Одной из главных альтернатив вложениям в недвижимость эксперты называют покупку земельных участков. «Рынок вторичного жилья развивается волнообразно: в феврале было падение цен, конец апреля и май показали небольшой рост, в июне-июле снова будет некоторое снижение цен. Понятно, что однокомнатные квартиры в Киеве всегда будут пользоваться спросом и, нащупав ценовое дно, их можно будет покупать с целью перепродажи. Но я бы советовал вкладывать деньги в землю», — говорит оценщик, замдиректора АН «АльянсБрок» Сергей Подгорный.

По его словам, за время кризиса рынок земли упал в 5−10 раз. «Так в Белогородке (Киевская область) 10 лет назад земля стоила $ 100 за сотку, в прошлом году — от $ 10 до $ 15 тыс. за сотку, а сейчас — $ 5−3 тыс. Через год цена не поднимется до докризисного уровня, но, по сравнению с сегодняшней, вырастет существенно», — рассказывает оценщик.

Как в покупке жилья, так и в покупке земли есть свои преимущества и недостатки. По словам эксперта, инвестировать в покупку квартиры менее рискованно, но при покупке земли прибыль может оказаться значительно выше. В то же время инвестиции в квартиру могут окупиться уже через год, а в землю — не ранее чем через 2−3 года.

С.Подгорный советует покупать землю ближе к дорогам, оптимальный размер участка — 7−10 соток. «Также нужно учитывать, что цена пустого участка и его инвестиционная привлекательность намного больше, чем участка с постройкой», — советует оценщик.

Вовсе не верит в ближайшие перспективы украинского жилья финансовый аналитик, директор «Финком Эссет Менеджмент» Павел Ружицкий. По его словам, ожидать восстановления рынка в ближайшие 2−3 года нет никаких оснований. «Кредитование и платежеспособность населения вряд ли быстро выйдут на докризисный уровень», — говорит он.

Более выгодной, по его мнению, будет покупка зарубежной недвижимости. Аналитик отмечает, что сейчас однокомнатную квартиру за границей, например, «студию» в Берлине, можно купить за $ 25 тыс. «Добавьте к этому Шенгенскую визу, которую вы получаете при покупке недвижимости в странах Евросоюза, возможность свободно передвигаться по Европе, и выбор будет явно не в пользу украинской недвижимости», — отмечает финансовый эксперт.

http://biz.liga.net/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

59361

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

37488

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

13809

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

10246

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

8730

Не дайте себя обмануть при покупке дома. Как правильно выбирать коттедж, если вы дилетант

6504

«Желающих купить жилье тут больше, чем квартир». Как живется в квартале у Свислочи, который ждут перемены

14935

В Минске достраивают уникальный ЖК с бизнес-центром класса Prime. Что тут можно купить для жизни и работы?

6358

«У нас очень удачное расположение». Как живется в Брилевичах возле метро «Малиновка»

846

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

6645

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

12779

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74493

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

4109

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

7042

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290