Инвестиционный компромат

  503

Период кризиса, сопровождаемый падением цен на жилую недвижимость и землю, может оказаться самым удачным моментом для инвестиций. Ведь кризис не вечен. Однако не исключено, что цены на жилье могут еще «просесть». О том, стоит ли инвестировать в недвижимость в сложные времена, рассказали аналитики и участники рынка.

Новострой: реальный и виртуальный

По данным компании «Украинская торговая гильдия» (УТГ), в 2008 году в Киеве в среднем застройщик продавал до 10 квартир в месяц. Сейчас продают в лучшем случае около 4 квартир в месяц и только те застройщики, которые реально достраивают объекты (около 45% от общего числа застройщиков Киева). Количество покупателей сейчас составляет не более 3 тыс. Это те, кто претендуют на построенное жилье (готовое к вводу в эксплуатацию), или жилье, которое находится на последних стадиях готовности.

«Рынок новостроев разделился на „виртуальный“ и „реальный“. Реальный — это тот, на котором происходят покупки, и застройщики из последних сил достраивают и вводят в эксплуатацию объекты. А виртуальный — тот, на котором кроме шума и „акций“ больше ничего нет», — говорит председатель совета директоров ИСК «Авантаж» Юрий Костоглодов.

По его словам, сегодня выбор покупателя больше связан не с делением на эконом-, бизнес- и премиум-класс в зависимости от достатка семьи, а с готовностью объекта или интенсивностью ведения строительных работ.

«В первичку интересно вкладывать только в ту, которая уже введена в эксплуатацию или будет введена в ближайшие месяцы. Застройщики сейчас иногда в течение месяца могут менять цену на 10−15%. Если у компании нет денег, то она выставляет квартиры со скидкой, потом средства появляются и „акции“ заканчиваются», — рассказывает аналитик компании «Герц» Максим Сигорский.

«Бывают случаи, когда компания, продающая квартиры в сданном новострое по 8 тыс.грн. за кв. м, задолжала своему подрядчику и предлагает ему расчет квартирами. А подрядчик берет квартиры и реализует их по 4,5 тыс. грн. за кв. м», — объясняет ситуацию аналитик.

По его словам, диапазон цен сейчас очень широкий. У одного и того же застройщика один объект может стоить 10 тыс.грн. за кв. м, а второй — 5−6 тыс. за «квадрат».

«Люди, которые держат руку на пульсе и готовы ловить рыбу в мутной воде, этим пользуются. Количество перекупщиков на рынке за последний месяц-два очень выросло», — рассказывает М.Сигорский.

«Покупка новостроев в спекулятивных целях характерна для сегодняшней ситуации и будет продолжаться, пока рынок не «выздоровеет», — говорят в свою очередь аналитики УТГ.

«Вторичка» в домах не старше 15 лет

По данным риелторов, оживление на рынке вторичного жилья и рост средней цены за последний месяц позволяют говорить о положительной динамике. При этом недвижимость «была и остается самым надежным вложением капитала», убежден президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Вместе с тем, он не берется советовать, стоит ли покупать жилье сейчас или подождать еще месяц-два.

А.Рубанов отмечает, что люди, купившие жилье с целью инвестиции в прошлом году, сегодня оказались не в самой лучшей ситуации, поскольку цены вряд ли вернутся на докризисный уровень. Хотя и серьезного обвала цен тоже не предвидится. «Стоимость вторички в Киеве может опуститься ниже критической отметки $ 1 тыс. за квадрат, и такие случаи в феврале-марте этого года уже были. Но это скорее исключение из правил, чем тенденция», — говорит риелтор.

Количество сделок пока оставляет желать лучшего. «Рынка нет — он стоит. Продают и покупают только в крайних случаях и исключительно для жилья. И сравнивать, делать анализ или предсказывать его развитие равносильно предсказанию курса гривни», — считает А. Рубанов.

В то же время аналитик компании «Герц» М. Сигорский отмечает, что в регионах, где рынок новостроев не особенно развит, вторичное жилье достойного качества может стать хорошей инвестицией. «Речь идет о небольших квартирах в качественных домах не старше 10−15 лет», — уточняет М.Сигорский.

По его словам, инвестиции в такое жилье максимально надежны и уже через 1,5−2 года могут принести прибыль до 30%. Он согласен с мнением о том, что на уровень «докризисных» цен мы больше не вернемся, однако дефицит жилья и все более усиливающееся недоверие к новостроям могут вернуть покупателей на вторичный рынок.

Альтернативные варианты

Одной из главных альтернатив вложениям в недвижимость эксперты называют покупку земельных участков. «Рынок вторичного жилья развивается волнообразно: в феврале было падение цен, конец апреля и май показали небольшой рост, в июне-июле снова будет некоторое снижение цен. Понятно, что однокомнатные квартиры в Киеве всегда будут пользоваться спросом и, нащупав ценовое дно, их можно будет покупать с целью перепродажи. Но я бы советовал вкладывать деньги в землю», — говорит оценщик, замдиректора АН «АльянсБрок» Сергей Подгорный.

По его словам, за время кризиса рынок земли упал в 5−10 раз. «Так в Белогородке (Киевская область) 10 лет назад земля стоила $ 100 за сотку, в прошлом году — от $ 10 до $ 15 тыс. за сотку, а сейчас — $ 5−3 тыс. Через год цена не поднимется до докризисного уровня, но, по сравнению с сегодняшней, вырастет существенно», — рассказывает оценщик.

Как в покупке жилья, так и в покупке земли есть свои преимущества и недостатки. По словам эксперта, инвестировать в покупку квартиры менее рискованно, но при покупке земли прибыль может оказаться значительно выше. В то же время инвестиции в квартиру могут окупиться уже через год, а в землю — не ранее чем через 2−3 года.

С.Подгорный советует покупать землю ближе к дорогам, оптимальный размер участка — 7−10 соток. «Также нужно учитывать, что цена пустого участка и его инвестиционная привлекательность намного больше, чем участка с постройкой», — советует оценщик.

Вовсе не верит в ближайшие перспективы украинского жилья финансовый аналитик, директор «Финком Эссет Менеджмент» Павел Ружицкий. По его словам, ожидать восстановления рынка в ближайшие 2−3 года нет никаких оснований. «Кредитование и платежеспособность населения вряд ли быстро выйдут на докризисный уровень», — говорит он.

Более выгодной, по его мнению, будет покупка зарубежной недвижимости. Аналитик отмечает, что сейчас однокомнатную квартиру за границей, например, «студию» в Берлине, можно купить за $ 25 тыс. «Добавьте к этому Шенгенскую визу, которую вы получаете при покупке недвижимости в странах Евросоюза, возможность свободно передвигаться по Европе, и выбор будет явно не в пользу украинской недвижимости», — отмечает финансовый эксперт.

http://biz.liga.net/

Эксклюзив Realt.by:

Тут снесут весь частный сектор и построят метро. Еще один микрорайон Минска ожидают перемены

128655

Семья переехала в мистическую деревню, приютила кабана и стала популярной на YouTube

7312

Чтобы убрать всю пыль, разбирают батареи. Как работает профессиональный клининг

10454

Привлечь реальных клиентов: как агентству недвижимости сделать эффективную рекламу?

1937

Купить недвижимость: и выбрать идеальный вариант, и заработать. Узнали у специалистов о хороших локациях для жизни и инвестиций

7863

Более 180 сделок за месяц! Рассказываем о тех, кто приводит к продавцам квартир реальных покупателей

8022

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

4192

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

64241

«Низкий доллар не помог». Эксперты рассказали, что происходит на рынке недвижимости

28528

Уехали из Минска и купили старый дом в кредит. Рассказываем про интересную семью

16313

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691