Цены на московскую недвижимость взяли новый рубеж и остановились. Чему равен московский метр? $ 4000

  359

Цены на средние московские квартиры домчались до отметки 4000 долларов за метр и, как считают эксперты, вряд ли возьмут новый рубеж в этом году.

Скорость их роста — чуть меньше 1% в неделю — еще не черепашья, но уже не крейсерская, как в прошлом полугодии, когда квадратный метр дорожал на 10% еженедельно. Продавцы пытаются выжать последние капли из бума, который, похоже, остался в недавнем прошлом. Большая же часть покупателей: те, чья платежеспособность иссякла, временно покинули рынок, надеясь на его стабилизацию или — еще лучше для них — падение.

Что такое московский квартирный бум, хорошо иллюстрирует реальный пример. В доме корреспондента «Известий» неизвестный инвестор, проходящий под кодовым именем «депутат», весной 2002 года приобрел три квартиры по 130 метров каждая в новостройке у метро «Каховская» по 700 долларов за метр. Заплатил он тогда за них примерно 280 тыс. долларов. Квартиры долго стояли опечатанными, пока буквально на днях не выяснилось, что «депутат» их продал. Новые хозяева купили их по 4100 за метр, то есть «депутат» выручил не меньше 1 млн. 600 тыс. долларов. Если посчитать в натуре, то получится примерно такая картина: в 2002 году человек мог купить на свои 280 тыс. одну приличную квартиру в центре Москвы, в 2006 году на вырученные деньги он сможет купить две такие же.

Обратный пример. Молодая семья в 2002 году купила однокомнатную квартиру за Абельмановской заставой за 55 тыс. долларов. Обзаведясь первенцем, пара решила приобрести «двушку» в том же районе. Минимальная сумма, которая им потребуется в качестве доплаты за вторую комнату, — 70 тыс. долларов. То есть денег, в которые им в 2002 году обошлась целая квартира, в 2006 году не хватит даже на комнату.

Общий вывод: тех, кто хочет просто улучшить свои жилищные условия, но не имеет накоплений или доступа к ипотечному кредиту, ценовой галоп не впускает на рынок. Статистика свидетельствует о том же. Так, в период весенне-летнего ценового бума и ажиотажного спроса число сделок не увеличилось. И вовсе не оттого, что темпы строительства замедлились. Убедившиеся в своей неплатежеспособности покупатели просто отступили.

Кстати, о любителях азартных игр с недвижимостью. Предыдущий всплеск цен на жилье пришелся на первое полугодие 2004 года. Тогда же специалисты отмечали увеличение числа спекулятивных сделок — некоторые говорили даже о 30-процентной доле таких сделок на рынке. Особенно в сегменте жилья бизнес-класса на стадии строительства нижних этажей. Два года — стандартный срок для достроя таких домов. К 2006 году покупатели оформили права собственности, выставили свое подорожавшее в 2.5 раза добро на вторичный уже рынок. А поскольку над головой у них не капает, торговаться и уступать таким продавцам нет смысла.

— Продавцы продолжают играть на повышение, как летом, — говорит аналитик рынка недвижимости Олег Репченко. — Во всех сегментах до сих пор встречается немало предложений по явно завышенной цене, неадекватной средней цене на квартиры аналогичного качества. В прессе то и дело появляются прогнозы еще большего скачка. Но, несмотря на все заклинания, его не случилось, цены близки к стабилизации. И вообще, ситуация похожа на 2004 год, когда недвижимость сначала дорожала ненормальными темпами, а потом на 9 месяцев цены остановились. Дальше возможно и некоторое снижение, но не раньше, чем через год.

Департамент градостроительства Москвы предложил посетителям своего сайта назвать виноватых в росте цен на жилье. Те поставили на первое место риэлторов, которые «скупают квартиры». Да, риэлтор — это тот самый персонаж, который огорошивает ценой на приглянувшуюся квартиру. Некоторые агентства действительно имеют финансовые возможности для оптовых закупок в новостройках — но отнюдь не по дешевке. Виноваты, по мнению участников опроса, и городские власти, чьи полномочия слишком дорого обходятся застройщикам. Виноваты строители-подрядчики, виноваты инвесторы-застройщики — разговорами об их ценовом сговоре весь август тешили публику чиновники из антимонопольной службы.

— Нерепрезентативный опрос не имеет ценности, — считает Репченко, — в интернет-голосованиях, особенно с негативным посылом, любят поучаствовать недовольные люди. С другой стороны, все отмеченные респондентами «фигуранты», безусловно, оказывают влияние на цены. Но оно вторично. Оно просто подчеркивает тенденцию, которая вызвана разительным превышением спроса над предложением.

Пятая часть опрошенных смотрят глубже: причиной роста цен они считают отсутствие других таких же эффективных объектов размещения капитала. Банковские вклады московской недвижимости не конкуренты. Паевые инвестиционные фонды — пока малопонятное изобретение. Игра на бирже — вообще целая наука. А игра на рынке недвижимости — простой и проверенный временем инструмент обогащения. Жилье дешевело только после августа 1998 года — но народ свято верит в стабилизацию российской экономики и дефолта не боится. А если наконец заработает нацпроект «Доступное жилье» и ипотека станет чем-то вроде потребкредита на холодильник — подстегиваемые ростом числа покупателей цены возьмут и вовсе небывалую высоту.

Юлия Игнатьева