Решая жилищную проблему за счет роста объемов строительства,

  294

Чтобы за 10 лет победить квартирную очередь, разработчики проекта Основных направлений социально-экономического развития Беларуси на 2006−2015 годы предлагают вводить ежегодно по 7,2−7,7 млн. кв. м жилья.

Однако несложные расчеты показывают, что при грамотном подходе с очередью можно справиться меньшими силами и быстрее.

Начнем с объемов. На 1 января 2006 г. жилищный фонд Беларуси составлял 221,4 млн. кв. м общей площади, в стране проживало 9.750,2 тыс. человек, в том числе 564.865 семей состояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если даже предположить, что все семьи-очередники вообще не имеют никакого жилья, а средний их состав — 3 человека, то для обеспечения жильем в пределах норматива (20 кв. м на человека) всех бесквартирных нужно построить 33.891.900 кв. м (20×564.865×3). С такой задачей можно справиться за 9 лет в случае ежегодного ввода чуть менее 3,8 млн. кв. м жилья для очередников (объемы строительства для неочередников могут меняться в зависимости от спроса и платежеспособности богатого населения). То есть уже на этом этапе подсчетов мы получили гораздо меньшие цифры, чем в Основных направлениях.

Всего за 9 лет для этих целей с учетом средней себестоимости строительства (около 450 USD/кв. м) и затрат на инженерную подготовку территорий и развитие социальной инфраструктуры (в размере 27% от себестоимости жилья, как, например, в Минске) понадобится 19.369.221.000 USD. На год получается примерно 2,152 млрд. USD, из которых около 457,54 млн. USD — это средства, которые необходимо изыскать в бюджете, фондах различных ведомств и у эксплуатирующих организаций для обеспечения новых жилых территорий инженерными сетями, транспортной и социальной инфраструктурой. Остальные затраты, связанные исключительно с возведением жилых домов (а это ежегодно около 1.694,46 млн. USD), могут распределить между собой граждане-очередники и банки, которые будут предоставлять на эти цели кредиты.

Но это в том случае, если строящееся жилье будет предоставляться всем очередникам в собственность и если предположить, что все они в состоянии нести расходы по возмещению кредитов. Реальность же такова, что далеко не каждому гражданину, состоящему на учете нуждающихся, по силам погашение даже льготных кредитов, которые сегодня выдаются под 3−5% годовых. К примеру, в областных и районных центрах уже в прошлом году было немало случаев, когда многие очередники, состоящие на учете около 5−10 лет, отказывались от льготных кредитов (под 3% годовых), и местные власти вынуждены были включать в состав ЖСК семьи, простоявшие на учете нуждающихся не больше года. Отказники были и в Минске.

Все это говорит в пользу того, что часть жилья, предназначенного для очередников, нужно строить для сдачи внаем социально незащищенным гражданам и в аренду всем остальным. То есть наряду с частным жилищным фондом и фондом социального жилья следует развивать муниципальный фонд арендного жилья, что имеет место практически во всех развитых странах.

А то ведь парадокс получается. В высокоразвитых государствах (таких как Швеция, Дания, Германия), где население куда более обеспеченное, чем у нас, в частной собственности граждан находится 40−60% жилфонда, остальное — арендное жилье, которым владеют частники и муниципалитеты. В Беларуси же, где средняя заработная плата не достигла еще и 300 USD, около 82% жилья находится в собственности граждан. Причем с учетом последних тенденций можно сказать, что в нашей стране происходит по сути навязывание частной собственности на квартиры.

Судя по опыту зарубежных стран, квартира муниципального арендного фонда должна предоставляться на определенное время, оговоренное договором, может быть средних или чуть ниже средних потребительских качеств и будет использоваться арендатором до того момента, пока он не переедет в более комфортную квартиру. Такие апартаменты нельзя приватизировать, передать по наследству, сдать в субаренду и т. д. Развитие муниципального арендного фонда стало бы лекарством от квартирного ажиотажа, а заодно и роста цен на вторичном рынке, сделало бы жилье более доступным.

Расчеты показывают, что строительство, например, домов-малосемеек, в которых квартиры будут сдаваться в аренду по доступным ставкам (ниже тех, которые сегодня диктуют частники), могут полностью окупиться в течение 10−15 лет. Причем средства, получаемые от аренды, можно направлять на воспроизводство жилья. А найти источники финансирования на возведение первых домов можно без проблем. Этими средствами могли бы стать суммы, которые резервируются в бюджете и направляются на выплату компенсаций банкам, выдающим гражданам льготные кредиты под 3−5% годовых.

Почему у нас нет арендного фонда? Может быть, потому, что за период советской власти все так сильно соскучились по частной собственности, что после ее введения в конце 80-х годов прошлого столетия напрочь забыли, что могут существовать и другие формы права на жилье — как, например, право аренды.

Аренда жилья в Беларуси есть, но она выпала из правового поля — с этим, кстати, соглашаются чиновники в правительстве и некоторых министерствах. По их мнению, необходимо внести соответствующие изменения и дополнения в Жилищный кодекс, проект которого все еще обсуждается. При этом собеседники высказываются за то, что инициировать внесение соответствующих изменений и дополнений должны депутаты Палаты представителей НС РБ.

Ведь сегодня на рынке аренды заправляют частники, которые в большинстве своем стали собственниками так называемых излишков жилья не без поддержки государства. Они устанавливают цены, диктуют условия проживания, а многие еще и налоги не платят. В итоге человек (или семья), арендующий квартиру, мало того что платит за нее сумасшедшие деньги (в Минске, например, — 150 USD плюс оплата коммунальных услуг за однокомнатную «хрущевку» в малопрестижном районе), еще и живет в постоянном ожидании повышения арендной платы и того, что завтра хозяева укажут ему на дверь.

А если бы у арендатора был выбор — снимать частную квартиру или муниципальную, где ставки в 2−3 раза меньше и их рост ограничен договором, а право пользования жильем защищено законом, то, конечно, он бы выбрал второе. Еще больше ситуация улучшилась бы, если бы законодательство перешло к регулированию правил сдачи в аренду и частного жилья, как это происходит в Германии, Франции и других странах Европы.

Наконец, нельзя забывать, что Конституция РБ, кроме права на жилище, гарантирует гражданам право на свободное передвижение и выбор места работы и проживания. А без создания и развития фонда арендного жилья обеспечить такие свободы невозможно. Сегодня человек привязан к квартире, которую почему-то нужно обязательно иметь в собственности. Чтобы переехать в другой город, в идеале нужно эту собственность продать и купить жилье на новом месте, что весьма проблематично из-за разницы цен, дефицита предложения и трудоемкости процесса поиска вариантов и совершения сделки.

В пользу того, что в Беларуси сегодня нет необходимости в полтора раза увеличивать объемы жилищного строительства, говорят и другие расчеты.

Если, как мы вначале предположили, очередники (1.694.595 человек) вообще не располагают жильем, то тогда остальные 8.055.605 жителей Беларуси имеют в пользовании или собственности по 27,5 кв. м на человека (221,4 млн. кв. м — общий объем жилфонда на начало 2006 г.). Далее мы допускаем, что обеспеченные жильем граждане реально используют только часть жилплощади, допустим, 22 кв. м на человека (до этого уровня власти планируют довести среднюю обеспеченность жильем горожан к 2010 г.), а остальная площадь служит местом их временного пребывания либо сдается бесквартирным. В результате получается, что предполагаемый объем жилья, не используемого владельцами непосредственно для собственных нужд, составляет 221.400.000 — 22×8.055.632 = 44.176.096 кв. м. А этого количества, в случае создания условий для естественного перераспределения «излишков», хватило бы, чтобы обеспечить жильем из расчета 15 кв. м (норматив, ниже которого человек, согласно действующим правилам, становится очередником) без малого 3 млн. жителей Беларуси — то есть полностью ликвидировать очередь, в 1,7 раза превышающую сегодняшнюю.

Таким образом, мы приходим к выводу, что в стране сегодня достаточно метров, чтобы никто не чувствовал себя бесквартирным.

Безусловно, мы не призываем отнять «лишнее» жилье и перераспределить его между очередниками. Улучшению ситуации могут и должны послужить другие — цивилизованные механизмы, которые до сих пор у нас в стране не использовались, а в развитых страх являются нормой. В первую очередь — совершенствование системы налогообложения и тарифной политики в сфере ЖКХ. Плюс к этому было бы целесообразным навести порядок в статотчетности и практике постановки на ту же квартирную очередь, в системе предоставления всякого рода жилищных льгот и т. д.

Иными словами, чтобы разрешить в Беларуси жилищную проблему, нужен комплекс мер, нужен качественный анализ сложившейся ситуации с привлечением специалистов и, главное, пересмотр устоявшихся (читай: стереотипных) подходов к ней.

http://belmarket.by

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

46618

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

29796

Просторные квартиры с видом на город и площади для бизнеса на первых этажах. Что сейчас предлагают в «Гулливере» — одном из самых ожидаемых ЖК Минска

12717

За лето помогли 400+ семьям. Как белорусы покупают квартиры через «Жилищный баланс»

12272

Как утеплить дом? Рекомендации эксперта и конкурс для всех, кто сейчас строит

3728

Как выбрать долговечные ворота и можно ли монтировать их зимой? Советы специалистов

1935

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

8278

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

4651

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

10682

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

72135

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2912

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

5158

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124