Малоэтажная альтернатива

  507

Все чаще и покупатели, и риэлторы обращают свой взгляд на загородные дома, которые в ценовом отношении могут стать достойной альтернативой квартире в Северной столице.

Особенности пригородной застройки

Сейчас на продажу выставлены дома в 46 коттеджных поселках в пригородах Петербурга и в Ленинградской области. Однако большинство предложений относится к сегменту элитного жилья. Спрос на объекты экономкласса по-прежнему не насыщен. По данным специалистов агентства недвижимости «Бекар», если рассматривать ближайшие пригороды, наиболее дорогим остается северное направление. Там же реализуется (и уже реализовано) наибольшее количество масштабных проектов по строительству коттеджных поселков элит- и премиум-классов. На территории Курортного района находятся 12 крупных коттеджных поселений. Район всегда лидировал по уровню цен на загородную недвижимость, какое-то время назад общественность была шокирована цифрами: от 10 тыс. долларов за сотку. Сейчас в сделках с земельными участками, например в районе береговой полосы Сестрорецка — Репино — Комарово, фигурируют цифры до 50 тыс. долларов за сотку. По таким агрессивным ценам коттеджи с участками могут покупать только единицы. В зоне Репино, малоинтересной с точки зрения объективных ценообразующих показателей (отсутствие достаточного количества водоемов, лесных угодий, проблемы с коммуникациями), стоимость земли зашкаливает за 10 тыс. долл./сотка (в том числе для участков от 1 га) из-за статуса окружения — здесь излюбленные места отдыха городской элиты.

В целом, отмечает директор по загородным проектам АН «Бекар» Наталья Хмельницкая, полноценных коттеджных поселков здесь немного: умеренная активность застройщиков объясняется прежде всего проблемой свободных пятен и ценами на землю.

Южное направление пока меньше охвачено организованным коттеджным строительством и остается почти в полном распоряжении «частников». Покупателю, который работает в Московском районе и ищет загородный дом для постоянного проживания, элитные северные районы не подойдут. Предпочтение отдается южным территориям — Пушкину, Петергофу, Гатчине и Колпино. Цены на землю аналогичного качества здесь в 1,5−2 раза меньше, чем на севере. В более низкую ценовую категорию входят Пушкин, Александровская, Новосаратовка. Стоимость сотки в этих районах — от 8 тысяч долларов.

В Красном Селе — от 5 тыс. долларов за сотку. Застройщики начали рассматривать данное направление лишь недавно, но аналитики прогнозируют ускоренное освоение этих зон.

Правительство города, согласно Генеральному плану развития Петербурга до 2005 года, должно за ближайшие 20 лет увеличить объемы ввода малоэтажного и коттеджного жилья в пять раз. К этому сроку предполагается построить 40 млн кв. м жилой площади в малоэтажных домах и 20 млн. кв. м — в коттеджных поселках. Чиновники видят новые зоны для малоэтажной застройки главным образом на так называемых землях запаса, состоящих на балансе территориальных управлений административных районов города. В общей сложности планируется освоить 50 участков (1187 га), потенциально пригодных для возведения 2,3 млн кв. м коттеджей или 3,2 млн кв. м таунхаусов. По словам Н. Хмельницкой, строительство современных малоэтажных комплексов уже началось, но не в массовом порядке.

Коттеджный плацдарм Ленобласти

Для горожан очень важно местоположение покупаемого объекта. По данным Центрального агентства недвижимости, это один из главных показателей в ценообразовании загородной недвижимости. Дома в 30-километровой зоне от города позиционируются как жилье для постоянного проживания, остальные, как правило, имеют статус объектов для сезонного проживания.

На первом месте (близко от города, развитый район) стоит Всеволожск. Здесь самая дорогая земля в Мельничном Ручье, Юкках, Токсово (от 7 тыс. долларов за сотку) и Воейково (10 тыс. долларов за сотку). Всеволожск, Мельничный Ручей, Бернгардовка привлекательны прежде всего близостью к городу. В числе плюсов — проложенные коммуникации (газ, электричество), развитая социальная инфраструктура, живописные ландшафты, водоемы. Считается, что во Всеволожском районе благополучная экологическая обстановка. Цены на землю близ поселков Юкки, Токсово, Кавголово держатся на уровне всеволожских отчасти в силу близости лыжных курортов («Орлиная гора», «Охта-парк»). В этих местах концентрация относительно дорогих (от 200−300 тыс. долларов) отдельно стоящих коттеджей достигает максимума. Кроме того, район лидирует и по количеству предложений объектов в коттеджных поселках от застройщиков.

Более половины оставшегося объема предложения «съедают» Приозерский и Выборгский район. Большое значение в данном случае, по мнению коммерческого директора ЦАН Владимира Голованя, имеет близость к границе с Финляндией. Выборгский район — это вторая в Ленобласти зона активности застройщиков. Бурное строительство наблюдается в поселке Рощино. В данный момент здесь возводится «Рощинский Посад» — кирпично-монолитный дом со стеклопакетами, удобными планировками с ценой квадратного метра на 25−30% ниже, чем в Петербурге.

Удаленные территории вокруг озер пока практически не освоены девелоперами. Сравнительно недавно стали появляться предложения о продаже земли в этих местах. Участки без инфраструктуры в 80−130 км от города предлагаются от 500 до 2 тыс. долларов за сотку. Цены на землю по берегам и около озера Глубокого доходят до 5 тысяч долларов. Близ поселков Первомайское и Рощино участки продаются по 4 тыс. долларов за сотку.

Спрос не удовлетворен?

Тем не менее, аналитики сходятся во мнении, что сейчас загородная недвижимость (исключая наиболее элитные районы) так или иначе дешевле городской на 30−40 процентов. И такого ценового роста, как в Петербурге не ожидается. «На загородном рынке цены на дома пока стоят. В прошлом году был скачок роста, и сейчас цены остановились», — говорит Н. Хмельницкая. Прогнозируется, по мнению руководителя Департамента по обороту земель и инвестиционным проектам ЦАН Марии Тарасовой, только сезонный, весенний всплеск цен на землю и дома в коттеджных поселках процентов на 30. В данный момент спрос на коттеджи элит- и премиум-классов есть. Однако наиболее востребованы объекты экономкласса. Поскольку покупателей подобного жилья гораздо больше, чем тех, кто в состоянии приобрести роскошную виллу.

Например, Национальный резервный банк реализует масштабный проект по строительству и продаже индивидуальных домов в малоэтажном поселке экономкласса, возводимом Национальной жилищной корпорацией в Янино на границе Петербурга и Всеволожского района области. И уже приступил к выдаче ипотечных кредитов на покупку жилья.

Но при этом, подчеркивает Н. Хмельницкая, даже коттедж эконом-класса стоимостью около 1 тыс. долл./кв. м пока не по карману петербуржцу, так как его площадь по сравнению со стандартной квартирой значительно больше. По мнению М. Тарасовой, доступность домов в типовом коттеджном поселке сможет обеспечить ипотека, которая уже сейчас развивается на загородном рынке. Но г-жа Хмельницкая настроена более пессимистично. Возможно, эти схемы как-то и смогут что-то улучшить, но не надо забывать, что банки и строительные организации — коммерческие структуры. А значит, дешевое жилье застройщикам возводить невыгодно. Банки же предлагают более жесткие условия ипотеки на загородном рынке, поскольку объективно трудно оценить ликвидность конкретного объекта и его юридическую чистоту.

Виктория Лепехова