Строительство жилья: как выжить в кризис

  923   7

Строительство жилья — очень сложный и длительный процесс. Строить во все времена было непросто, а в кризис — особенно. Тем не менее, тот, кто давно строит, а главное, ответственно относится к своему делу, имеет успех и в кризис.

О том, как развивалась ситуация на первичном рынке жилья в 2009 году, как в условиях кризиса приходилось работать частным заказчикам и застройщикам строительства, и многом другом мы попытались выяснить у генерального директора СООО «Арэса-Сервис» Сергея Петровича КОРЕНЬКО.

— Сергей Петрович, Ваша компания не один год успешно работает на строительном рынке г. Минска. Несмотря на многолетний опыт, Вы, как и многие другие заказчики и застройщики строительства, столкнулись с определенными проблемами, наблюдавшимися на строительном рынке в уходящем 2009 году. Чем были обусловлены эти проблемы, и удалось ли с ними справиться?

— Кризис, безусловно, в значительной степени повлиял на строительную отрасль. И связано это в первую очередь с тем, что с наступлением кризиса резко снизилась покупательская способность граждан. Спад спроса на новое жилье начался примерно с сентября 2008 года. Сначала этой ситуации не придавали большого значения, и со стороны государства не предпринималось серьезных шагов по преодолению этой ситуации. С наступлением нового 2009 года произошла «легкая» девальвация белорусского рубля, и все строители активно это ощутили на своих плечах. В начале года за счет снижения покупательской способности резко упали цены на жилье. На первичном рынке по сложившимся к этому времени ценам 1800−2000 долл. США/кв.м сделок фактически не было. Поэтому начался процесс поэтапного снижения цены продажи квартир. Это ощутили и «дольщики». В долевом строительстве начались массовые отказы граждан от строительства и расторжение договоров, то есть начался отток денег со строительных площадок и возвраты «дольщикам». Некоторые «дольщики» перезаключали договоры на строительство жилья по более низким ценам. В итоге те компании, которые не остановили свои стройки, пережили довольно сложную ситуацию, связанную с тем, что до кризиса себестоимость строительства была гораздо выше, чем во время кризиса, а продавать жилье приходилось по сниженным кризисным ценам.

Однако примерно в апреле, мае цена на квартиры в каркасных домах сложилась примерно на уровне 1200 долл. США/кв.м, то есть «квадрат» подешевел в среднем на 800 долл.США. Все серьезные компании вернули «дольщикам» эту разницу в цене квадратного метра. И сделать это надо было обязательно, потому что дальше строить без новых продаж было невозможно. Таким образом, заказчикам пришлось балансировать на грани себестоимости строительства. К лету ситуация на рынке стабилизировалась, в этой ситуации мы находимся и сейчас. Поэтому, если давать оценку в целом за год, то уходящий год для строительных компаний был тяжелым.

— Известны ли Вам случаи ухода с рынка строительных компаний?

— Что касается крупных компаний, то никто из них практически не ушел с рынка. Они продолжали и продолжают работать, не думая о прибыли. На первом месте для них — сохранение своего бизнеса и исполнение взятых на себя обязательств. Правда, некоторые крупные девелоперы, которые активно строили до кризиса, немного свернули свою деятельность. Мелкие же компании ничего не начинали строить в кризис, они выжидали и выжидают до сих пор. Но их достаточно много, поэтому назвать точно их количество не представляется возможным. В то же время, отмечу, что именно в кризис стали реализовывать свои инвестиционные проекты некоторые иностранные компании. Ведь общий объем строительства в г. Минске не упал, и в 2009 году, по всей видимости, мы выйдем на уровень 2008 года по вводу жилья — 1200 тыс.кв.метров. Другое дело, что немного изменилась структура жилья. Если в прошлом году 50−55% жилья было построено для нуждающихся граждан с привлечением льготных кредитов, то в этом году такого жилья будет построено более 70%. На это было направлено и решение Мингорисполкома № 101, которое дало возможность нуждающимся гражданам строить жилье долевым способом, не дожидаясь своей очереди. В этом процессе приняли активное участие и частные заказчики и застройщики строительства.

— Пострадали ли люди, которые заключили договоры с мелкими и средними компаниями еще до кризиса, ведь многие из них заморозили в кризис строительство?

— Все зависело от того, по какой цене покупали жилье «дольщики» у этих мелких компаний. Ведь если компания небольшая, то ей сложно реализовывать жилье по высоким ценам. Хотя не исключено, что были какие-то компании, которые предлагали жилье не по докризисным высоким ценам. В этой ситуации «дольщики» могли ждать окончания строительства. Возможно, то время, о котором Вы говорите, еще не пришло, потому что дом строится примерно за 1,5−2 года, и такие случаи еще появятся. На сегодняшний день я таких примеров не знаю.

— Сергей Петрович, уже озвучено, что объемы жилья, возводимого в Минске, будут скорректированы в сторону уменьшения в связи с тем, что поставлена задача создать в столице максимально комфортные условия проживания для горожан. Поэтому сейчас предпринимаются меры по уменьшению плотности застройки и вместо ввода в эксплуатацию 2 млн.кв.метров жилья (как планировалось ранее), в Минске будет ежегодно возводиться 1,2 млн. квадратов. В то же время количество проживающих в городе не должно превысить 2-х млн. человек (ранее планировалось 2 млн. 150 тысяч). В связи с этим вопрос, на Ваш взгляд, не ограничат ли частных застройщиков в строительстве жилья, ведь основная задача государства — обеспечить жильем нуждающихся граждан?

— Если ранее, согласно новому генплану, город должен был развиваться за счет сноса почти 90% частного сектора, то, учитывая, что при сносе некоторых поселков власти натолкнулись на сильное сопротивление жителей частного сектора, то ли еще по каким-то причинам, принято решение при проведении комплексной застройки некоторых жилых районов не сносить все подряд частные дома. Те из них, которые отвечают современным требованиям городского облика, останутся. Но в связи с тем, что количество жителей столицы стремительно растет, чтобы не создавать огромного мегаполиса, население Минска должно прирастать преимущественно за счет городов-спутников. Поэтому, я думаю, что те объемы ввода жилья, которые будут снижаться в Минске, найдут свое отражение в планах Минского района и Минской области. А, как известно, минчане все больше и больше становятся собственниками жилья в пригороде. Что же касается ограничения частных застройщиков, то оно вряд ли возможно.

— Но ведь до недавнего времени жилье вводилось по так называемой схеме 80 на 20, то есть 80% жилья вводилось УКСами Мингорисполкома и другими компаниями с муниципальной или другой долей собственности для нуждающихся граждан и только 20% - коммерческими застройщиками?

— Это трактовку 80 на 20 многие понимают неправильно. Когда называются такие цифры, надо отдавать себе отчет, что государство планирует больше строить жилья для нуждающихся граждан и таким образом сокращать очередь. Ведь на сегодняшний день в очереди нуждающихся только в Минске состоят 260 тысяч семей. А что касается строительства коммерческого жилья, то оно не ограничивается 20 процентами. Никто никого не сдерживает, площадки есть. При желании и возможностях можно строить, да и законодательство во многом либерализовано в этой отрасли. А то, что коммерческого жилья в этом году стало меньше, так это связано в первую очередь с кризисом.

Я не вижу сильного ущемления государством частного бизнеса, если, конечно, компания сама не жульничает. Бывают, конечно, мелкие перегибы, когда принимаются непродуманные решения и «сырые» законодательные акты. Но эти казусы быстро исправляются. Скажу больше, где-то начиная с 2006 года для выработки решений или подготовки документов стали активно приглашаться представители частного бизнеса. К нам стали прислушиваться, и это большой плюс. Но, на мой взгляд, не хватает какого-то единого органа, который бы постоянно работал и координировал действия всех строительных компаний.

— Сергей Петрович, скажите, пожалуйста, на Ваш взгляд, повлиял ли каким-то образом не так давно принятый Декрет Президента № 10 на активность застройщиков строительства и привлечение в строительную отрасль инвестиций?

— Декрет разграничил полномочия различных органов госуправления, с которыми может заключаться инвестиционный договор. На мой взгляд, это очень хороший документ, но пока он активно не заработал. Это связано с огромной бюрократической машиной, которая создавалась не один год. К тому же и кризис пока мешает активной реализации данного Декрета.

— И все же, как отмечается чиновниками разного уровня власти, в последнее время в Беларуси активизировались процессы по привлечению в строительную отрасль иностранных инвестиций, в том числе и в жилищное строительство. Иностранные компании получают «лакомые» куски земли. Как Вы считаете, не ущемляются ли в этом плане интересы отечественных инвесторов?

— Иностранные компании получают довольно крупные участки для застройки. Условия, на которых они работают, не всегда доступны для общего обозрения. Тем не менее, я сказал бы, что особо «лакомыми» эти условия не назовешь. Например, Израильская компания «Фишман-групп» собирается построить в Парке высоких технологий полмиллиона кв. метров, в том числе их них 350 тыс.кв.метров жилья. И говорить о том, что у них есть большие преференции, нельзя. Например, 14% от всех построенных кв. метров они должны построить для Парка высоких технологий. А, к примеру, у Московской инвестиционной компании, которая строит дома по пр. Дзержинского, стандартные условия. По причине кризиса они также вынуждены строить квартиры долевым способом, привлекая деньги физических лиц. Поэтому не могу сказать, что интересы белорусских инвесторов ущемляются. В жилищном строительстве, если строится не дом повышенной комфортности, действует заявительный принцип. Пиши заявление, бери участок и строй.

— Наверное, в кризис стало тяжелее реализовывать квартиры как государственным застройщикам, так и частным?

— Что касается государственных застройщиков, то УКС Мингорисполкома исполняет функции заказчика под уже сформированные в администрациях районов КИЗы, ЖСК и т. д. Поэтому с реализацией этих квартир проблем нет. Другое дело, что не всегда участники строительства могут своевременно перечислять деньги застройщикам и просят отсрочки платежа. Но это связано с ценами на жилье и условиями кредитования, которые сложились на сегодняшний день.

Если же говорить о реализации коммерческого жилья, то пустующие квартиры у частных застройщиков, конечно, есть и будут. Но об их количестве говорить очень сложно. К примеру, у нас оно не очень большое. Чаще всего в кризис «зависают» 3-х и 4-комнатные квартиры. Многие из них находятся в залоге. А вот 1- и 2-комнатные продаются легче.

Как я уже говорил, в апреле-мае сложилась цена продажи квартир в каркасных домах, строительство которых началось до кризиса, по 1200 долл. США/кв.м. Это «дно» уже определено. В новых домах, которые начинают строить застройщики, строительство которых не сильно обременено докризисными дорогими ценами на стройматериалы и которые не имеют сильно больших нагрузок, цена квадратного метра варьирует в пределах 1000−1100 долл.США. И больше снижать себестоимость строительства уже нельзя. Говорить о снижении цен можно только в том случае, если уровень жизни людей будет оставаться на низком уровне и не будет расти. А, судя по тому, какие высокие прогнозные показатели социально-экономического развития утверждены на 2010 год, этого быть в принципе не должно.

— Может, в кризис самое время пересмотреть проектные решения новых домов и больше строить не многокомнатных, а малокомнатных квартир, пользующихся на рынке наибольшим спросом? При этом неплохо бы строить побольше и небольших по площадям квартир, например таких, как в советские времена?

— Частные застройщики это прекрасно понимают и пытаются очень быстро перестраиваться, если это получается, чтобы реагировать на спрос и предложение на рынке. Но, с другой стороны, если рассматривать не сегодняшнюю ситуацию, а думать о перспективе, то может получиться, что через несколько лет возникнет дефицит многокомнатных квартир. Такая ситуация уже была в Минске несколько лет назад, когда квадратный метр 3-х и 4-комнатных квартир стоил дороже, чем 1- и 2-комнатных.

Что касается метража квартир, то нормативы позволяют строить меньшие квартиры. Но, как показывает практика, те покупатели, которые приобретают маленькие квартиры, через пару лет нуждаются в расширении (кто-то женится или выходит замуж, у кого-то рождаются дети и т. д.). Ведь в Беларуси приняты достаточно высокие нормы обеспечения граждан жилплощадью — сегодня это 15 кв. метров общей площади на человека. Поэтому, чтобы не пополнять и без того огромную очередь на жилье, квартиры строятся на перспективу.

— Сергей Петрович, учитывая то, что на 2010 год утверждены высокие прогнозные показатели развития Беларуси, значит ли это, что в 2010 году и в последующие годы цены на жилье будут расти?

— В ближайшие годы планируется увеличить стоимость строительства где-то на 15%. Поэтому можно прогнозировать рост цен на недвижимость в долларах США примерно на 5−7%, а в рублях — на 15%. Я думаю, что рост цен будет плавный.

— Несмотря на кризис, Ваша строительная компания достаточно успешно работала на строительном рынке в этом году. В чем секрет Вашего успеха, и как выжить в кризис?

— Мы в этом году не остановили ни один из своих проектов. На кризис никогда не ссылались. Хотя, конечно, кризис ударил и по нам. Конечно, хотелось бы некоторые проекты, начатые до кризиса, сдать раньше, потому что они несколько затянулись. Но за счет того, что был приличный отток, этого не получилось. Но мы пережили этот момент и двигаемся дальше. Конечно, нашей компании было легче пережить кризис. У нас совместное с американцами предприятие, и нам помогли американские акционеры. За этот период мы получили на 3−4 года от них прямых инвестиций 10 млн долл.США. Не у всех есть такие возможности.

Мы не нарушаем сроков строительства, но привыкли свои объекты сдавать раньше срока. Частного застройщика не надо подталкивать к ускорению строительства, нас экономика подталкивает. Чем быстрее строится дом, тем быстрее получается прибыль. Если, к примеру, стройплощадка простаивает месяц, то за это время тысяч 50 долларов США просто выбрасываются в воздух. Однако есть как субъективные, так и объективные причины задержки строительства. И люди должны это понимать. Если они видят, что компания делает все от них зависящее, чтобы не затягивать сроки строительства, но от них, к сожалению, не все зависит, тогда они с пониманием к этому относятся.

Скажу, что если кто-то решил серьезно заняться этим бизнесом, то ко всему надо относиться серьезно. Надо понимать, что это сложный бизнес, который прилично к тому же зарегламентирован. Это «длинный» бизнес, потому что цикл реализации любого проекта растягивается на 2−5 лет, поэтому сразу не следует рассчитывать на прибыль.

В тяжелые времена хорошие компании ставят перед собой реальные задачи — не зарабатывать прибыль в процесс строительства, а только после сдачи объекта. Процесс реализации проекта требует инвестиций, займов, денег «дольщиков». Поэтому «дольщики» должны быть на первом месте. Действовать надо по схеме: сначала — люди, затем — государство и только потом — акционеры. Эта схема ведет к хорошему результату.

Но строительство — это вечный бизнес. Кто сохранился, наладил нормальную работу, он будет всегда востребован и нужен не только нашим людям, но и иностранным инвесторам, которые, приходя на белорусский рынок, ничего здесь не понимают и привлекают наших специалистов для реализации проекта.

Не надо поддаваться сиюминутным колебаниям, не надо дергаться. Надо понимать, что это серьезный и тяжелый бизнес, затрагивающий всю инвестиционную цепочку. И тогда успех придет.

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

Тут снесут весь частный сектор и построят метро. Еще один микрорайон Минска ожидают перемены

137070

Семья переехала в мистическую деревню, приютила кабана и стала популярной на YouTube

8665

Чтобы убрать всю пыль, разбирают батареи. Как работает профессиональный клининг

10592

Привлечь реальных клиентов: как агентству недвижимости сделать эффективную рекламу?

1969

Купить недвижимость: и выбрать идеальный вариант, и заработать. Узнали у специалистов о хороших локациях для жизни и инвестиций

7961

Более 180 сделок за месяц! Рассказываем о тех, кто приводит к продавцам квартир реальных покупателей

8127

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

4246

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

64371

«Низкий доллар не помог». Эксперты рассказали, что происходит на рынке недвижимости

28665

Уехали из Минска и купили старый дом в кредит. Рассказываем про интересную семью

16373

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691