Кредитование жилья: банки под угрозой ликвидности?

  430   3

В текущем году в связи с ростом объемов жилищного строительства банкам пришлось увеличить и объемы кредитования жилья, в том числе льготного. С одной стороны, это хорошо, считают специалисты. Но, с другой, эти процессы обуславливают дальнейший рост рисков банковского сектора и, в частности, рисков ликвидности, чего допускать нельзя.

О роли банковского сектора в жилищном строительстве речь шла на презентации Национального обзора жилищного сектора Беларуси, состоявшейся недавно в Минске.

Как отметил на презентации Национального обзора Николай Лузгин, заместитель председателя правления Нацбанка РБ, строительная отрасль, и в первую очередь жилищное строительство, вносит большой вклад в создание ВВП, который с годами увеличивается. Так, в 2008 году вклад отрасли в создание ВВП составил 9,4%. По укрупненным оценкам, ввод только 1 млн.кв.метров жилья увеличивает ВВП почти на 0,7%.

Что касается программа жилищного строительства на 2006 — 2010 годы, то она предполагала ввод в республике в 2010 году от 4,5 до 5 млн.кв.метров жилья. Однако потом указом главы государства от 3 июня 2008 года № 291 прогнозные показатели ввода жилья были увеличены: в 2009 году — 6 млн.кв.метров, в 2010 году — 7,5 млн.кв.метров и в 2011 году — 10 млн.кв.метров. Но жизнь не стоит на месте и вносит свои коррективы. Так, указом президента от 7 декабря 2009 года № 595 «Об утверждении важнейших параметров прогноза социально-экономического развития Республики Беларусь на 2010 год» определено построить в Беларуси в 2010 году 6,96 млн.кв.метров жилья, то есть на 540 тыс.кв.метров меньше от запланированных ранее. Думается, что одной из причин уменьшения объемов ввода в эксплуатацию жилья, являются проблемы с финансированием и кредитованием жилья. Но обо всем по порядку.

Говоря о 2009 годе, Н. Лузгин проинформировал присутствующих, что за 10 месяцев текущего года введено в эксплуатацию 4,728 тыс.кв.метров, или 78,8% от годового задания. И это гораздо лучший показатель ввода жилья по сравнению с прошлым годом.

По словам зампредседателя правления Нацбанка, на финансирование жилищного строительства в 2009 году планировалось направить Br7 трлн. 950 млрд., в том числе за счет кредитов банков Br3,8 трлн., из которых Br3,5 трлн. составляют льготные кредиты. Но за 10 месяцев этого года банки уже выдали больше запланированных на эти цели денег. Общая сумма кредитных средств составила Br4,2 трлн., в том числе Br3,6 трлн. льготных. Получается, что только льготных кредитов за истекший период выдано на 66,4% больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. В общей массе кредитных ресурсов большая их часть выдана физическим лицам — Br2,7 трлн. Что же касается кредитования сельхозорганизаций, которые кредитуют жилье на селе, то эта сумма составила Br0,9 трлн.

Кроме того, в январе-октябре текущего года зафиксированы самые высокие показатели выполнения годового задания по льготному кредитованию жилищного строительства. Например, годовой прогноз предоставления льготных кредитов физлицам через Беларусбанк за 10 месяцев выполнен уже на 114%, через сельхозорганизации — на 83,7%. По словам Н. Лузгина, связано это, в частности, с тем, что, во-первых, жилищное строительство осуществляется быстрыми темпами, а, во-вторых, в течение года были приняты изменения в соответствующее законодательство. Так, например, государственным застройщикам предоставлена возможность получать льготные кредиты и приступать к строительству, не дожидаясь, когда граждане самостоятельно получат эти кредиты. Также снижена плата за пользование льготными кредитами в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек.

Говоря о бесперебойном обеспечении банками строительства жилья, и здесь в первую очередь речь идет о Нацбанке и Беларусбанке, Н. Лузгин отметил, что, с одной стороны, это хорошо, но, с другой, надо иметь в виду, что эти ресурсы в определенной степени носят эмиссионный характер со всеми вытекающими последствиями. Наращивание объемов кредитования жилья в условиях отсутствия в полном объеме адекватных по срокам ресурсов и неустойчивого притока средств физических и юридических лиц, а также возникших проблем, определенных местными заимствованиями, обуславливают дальнейший рост рисков банковского сектора, в частности, рисков ликвидности, сказал зампредседателя. Так, в этом году увеличился разрыв между долгосрочными активами и пассивами коммерческих банков, и на 1 ноября они достигли Br19,2 трлн., увеличившись за год на Br8,8 трлн. Причем наибольшие проблемы с ликвидностью испытывают 2 крупнейших банка — Беларусбанк и Белагробанк, которые предоставляют льготные кредиты на жилищное строительство.

В течение 2009 года, чтобы обеспечить запланированные объемы кредитования жилья, Нацбанком был принят ряд решений по обеспечению ресурсами коммерческих банков. Это и прямое рефинансирование, и выкуп у банков государственных долгосрочных облигаций, и снижение норм обязательного резервирования. В то же время, подчеркнул Н. Лузгин, подобные меры создают определенные проблемы для показателей ликвидности отечественных крупнейших банков, поэтому Нацбанк предлагает внести в их уставные фронды дополнительные средства. Правда, сейчас этот процесс несколько осложнился тем, что требует предварительных консультаций с Международным валютным фондом, но с повестки дня его все равно снимать нельзя, считает зампредседателя.

Говоря о процентной политике, Н. Лузгин сказал, что в условиях сложной ситуации, в которой оказалась мировая экономика, и белорусская в том числе, значительно выросли процентные ставки на кредитном рынке, в том числе по депозитам физических и юридических лиц. В октябре текущего года в среднем по банковской системе стоимость привлечения срочных депозитов физлиц составила 20,55% годовых, в том числе по Беларусбанку — 19,93%.

В Беларусбанке процентная ставка по кредитам для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, составляет 17% годовых (речь идет не о льготных кредитах). Получается, что банк фактически осуществляет кредитование жилья себе в убыток. Что же касается процентной ставки по кредитам для ненуждающихся, то она в среднем составляет 25−26% годовых. И это реальная ставка на нынешнем рынке кредитных ресурсов, подчеркнул Н.Лузгин.

Как известно, в текущем году было отменено кредитование жилья в валюте, что, по мнению зампредседателя, ограничило граждан в получении кредитов на жилье. Н. Лузгин согласился, что под 25−26% годовых взять кредит довольно сложно. «Конечно, кредиты дорогие на данный момент. Но, на наш взгляд, и жилье у нас дорогое. Обычно считается, что средняя зарплата должна быть примерно равна стоимости 1 кв. метра жилья. У нас она при всех льготах равна полуторамесячной зарплате, то есть Br1,5 млн. при средней зарплате Br1 млн. Поэтому здесь надо идти в двух направлениях: и стоимость жилья если не снижать, то, по крайней мере, придерживать, и повышать доходы населения», — сказал зампредседателя.

Н.Лузгин напомнил, что согласно основным направлениям денежно-кредитной политики Беларуси на 2010 год и важнейшим параметрам социально-экономического республики рост ВВП должен составить 11−13%, инвестиций — 23−25%, реальные денежные доходы должны вырасти на 14−15%. Кроме того, в будущем году должна сохраниться относительная стабильность курса белорусского рубля, темпы девальвации планируются на уровне +(-) 10% к корзине валют, ставка рефинансирования к концу следующего года должна составить 9−12%, ставки по рублевым кредитам — от 12 до 15%. При условиях выполнения всех этих показателей, подчеркнул Н. Лузгин, можно предположить, что значительно будет облегчен процесс финансирования и кредитования жилищного строительства.

В то же время, сказал зампредседателя, существует серьезная необходимость совершенствования механизма финансирования жилищного строительства. В первую очередь предлагается развивать систему стройсбережений. В настоящее время уже есть проекты определенных законодательных актов по льготному кредитованию жилищного строительства. Но в то же время стоит задача увеличить долю социального жилья. По мнению Н. Лузгина, в ближайшей перспективе система жилищного финансирования, как и в настоящее время, будет находится между плановой и рыночной. «Но другое дело, что акценты надо смещать, и формы, главное, менять. Это и строительство жилья для сдачи в аренду, и социальное жилье, и льготирование через систему налогообложения, а не через процентные ставки и др.», — уточник зампредседателя.

Что касается очереди на жилье, то Н. Лузгин сказал, что она стала резко возрастать в начале двухтысячных годов в связи с резко возрастающими объемами жилищного строительства. Сложилась такая парадоксальная ситуация: видя реальную возможность получения относительно дешевого жилья, граждане начали активно изыскивать возможность становится в эту очередь. Чтобы упорядочить вопросы постановки граждан на учет нуждающихся, недавно принят соответствующий указ главы государтсва. «И это только первый шаг в этом направлении, — подчеркнул Н.Лузгин. — Надо идти дальше, наводить порядок, чтобы льготное жилье получали те люди, которые реально не могут самостоятельно построить жилье».

Газета "Недвижимость Белоруссии"

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

30118

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

17815

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

18760

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

13171

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

30655

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

8270

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

105908

«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине

9472

Известный бизнесмен хочет построить отель на месте пионерлагеря на Минском море. Узнали подробности

11620

В июле 1944 года тут прошел уникальный парад. Рассказываем о «золотом полуострове» в центре Минска

4449

Села на мотоцикл в 50 лет — и нашла участок мечты. Как минчанка построила уютный дом в деревне

20812

Накопить на квартиру без первого взноса? Рассчитайте свои возможности с новым партнером Realt

3139

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

19981

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

7833

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2037

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8145

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

68765

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1952

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2871

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027