Кто хозяин в доме?

  475   1

Проект указа усиливает государственную монополию в жилищно-коммунальной сфере. Доказывать свое право на существование товариществам собственников (ТС) и ЖСК не нужно, считают их руководители.

В статье «ТС и ЖСК возьмут под контроль» (см. «БР» № 1/2010) был приведен комментарий проекта указа по упорядочению деятельности ТС и ЖСК. По мнению автора статьи, если указ в предлагаемой редакции вступит в силу, то он может привести к массовой ликвидации таких организаций, что совершенно недопустимо. В то же время автор считает, что управлять многоквартирными домами должны управляющие организации по договорам с ТС и ЖСК, как в Германии. При этом ТС или ЖСК следует рассматривать не как организацию, которая может самостоятельно управлять многоквартирным домом и оказывать услуги по его техобслуживанию, а исключительно как совместное домовладение.

Сами руководители действующих товариществ собственников, как выяснилось, не согласны с позицией автора статьи. Вот как оценивает происходящее, используя цитаты из публикации, Геннадий КАЛЁНОВ — главный инженер товарищества собственников «Очаг», которое приводится в статье как пример ТС, успешно сочетающего в себе функции управляющей и обслуживающей организаций.

— Товариществам собственников и ЖСК (ЖСПК) свое право на существование доказывать не нужно, так как их деятельность урегулирована действующим законодательством РБ, начиная от Конституции и заканчивая Законом «О совместном домовладении».

По поводу того, что «управлять многоквартирными домами смогут в ближайшее время специализированные организации», они и сейчас выполняют эту функцию. Другое дело, что частных управляющих компаний (ЧУК) в Беларуси менее 20, а все остальные, и их тысячи, — это государственные. Так, например, в Могилеве частные компании осуществляют управление примерно сотней многоэтажных домов, и все эти дома — ТС или ЖСК. Некоторым ЧУК — более 10 лет, как, например, «Жилэкспо» из Могилева.

Но если сравнивать с Германией, то государственных управляющих компаний там всего 5%, а в Беларуси — 95%. Это называется монополией. Концепцией реформирования жилищно-коммунального хозяйства, одобренной правительством, монополию планируется ликвидировать. Но пока в этом плане ничего не происходит.

Теперь по поводу того, что ТС и ЖСК «возьмут под контроль». В настоящее время ТС и ЖСК контролируют те же органы, что и государственные ЖЭУ, — начиная от администрации района, которым ТС и ЖСК подотчетны как субъекты хозяйствования, и далее всеми государственными организациями — центром гигиены и эпидемиологии, МЧС и т. д.

Административные штрафы одинаковы как для должностных лиц ЖЭУ, так и для должностных лиц ТС и ЖСК, и ответственность руководителей перед законом также ничем не отличается.

Опыт Германии, о котором упоминалось в статье «ТС и ЖСК возьмут под контроль», действительно важен, так как с января 2010 г. Беларусь ввела немецкие стандарты (DIN) в проектировании зданий, а с января 2011 г. переходит на упомянутые стандарты в строительстве, в том числе жилых зданий. Совершенно логично предположить, что и в эксплуатации зданий со временем будут использованы элементы немецкой системы управления жилыми комплексами.

Так вот в Германии действительно ТС как юридического лица не существует. И хотелось бы еще раз напомнить, что в Беларуси ТС — это одна из возможных форм управления совместным домовладением. Там, где граждане не избрали формой управления совместного домовладения ТС, местная власть назначает уполномоченное лицо, осуществляющее функции по управлению совместным домовладением, как правило, в лице директора ЖРЭО соответствующего района.

Когда говорят: «это дом ЖЭСа» — это глупость, так как большинство многоэтажек являются совместными домовладениями, поскольку в них два и более собственников, и такой дом — общая долевая, причем частная собственность. Разница лишь в том, что ТС — это форма внутреннего управления, то есть самоуправления, а управление через государственное УП «ЖЭУ» — это внешнее управление. В высших учебных заведениях Беларуси студентов учат, что внутреннее управление всегда эффективнее внешнего.

Утверждение же автора статьи, что «в Германии совместные домовладения создаются исключительно как форма владения общим имуществом», некорректно. И вот почему.

Управляющая компания, с которой в Германии совместное домовладение заключает контракт, обязана не реже 1 раза в год проводить общее собрание членов домовладения (собственников квартир в многоквартирном доме), оформлять протоколы общих собраний, хранить их и, самое главное, выполнять решения общих собраний и отчитываться за их выполнение перед собственниками. Кроме того, управляющая компания обязана представлять каждому члену совместного домовладения финансовый отчет по итогам года.

То есть общее собрание членов совместного домовладения в Германии управляет своей общедолевой собственностью, делегируя часть полномочий по управлению управляющей компании. И самое главное — управляющая компания ведет бухгалтерский учет по каждому домовладению отдельно и управляет «доверительным счетом», который есть у каждого совместного домовладения. При этом правительство и местные органы власти в Германии никогда не вмешиваются в деятельность управляющих компаний и совместных домовладений, в том числе в регулирование тарифов. В случае какого-либо криминала этим занимаются соответствующие органы, а все споры решаются через суд.

Сравнивая с управлением через УП «ЖЭУ» в Беларуси, следует отметить, что наши государственные организации ежегодные общие собрания в совместных домовладениях, которыми сегодня являются все многоквартирные жилые дома, не проводят, протоколы не ведут и не хранят, решения общих собраний выполнять не обязаны, равно как отчитываться перед собственниками квартир и представлять каждому финансовый отчет.

Общие помещения совместных домовладений (подвалы, техэтажи, подсобки) УП «ЖЭУ» сдают в аренду без решений общих собраний, по своему усмотрению, подомовой учет затрат не ведут, то есть полностью управляют совместной частной собственностью граждан и организаций, осуществляя внешнее управление.

В статье говорится: «к чему приведет реализация предлагаемых нововведений, догадаться нетрудно». Действительно, это ясно как божий день — к полной монополии государственных организаций в сфере управления жилфондом. Но это противоречит правительственной концепции развития жилищно-коммунального хозяйства да и просто здравому смыслу, и, кроме того, усилит нагрузку на бюджет за счет субсидирования тех ТС и ЖСК, которые сейчас дотаций от государства не получают.

По моему мнению, выход — не в монополии ТС (как в Казахстане) и не в монополии государственных управляющих компаний (чего, собственно, нет уже ни в одной стране мира и пример брать просто не с кого), а в многообразии форм управления. Это как в Германии, которая в управлении жилфондом является эталоном для всех стран Евросоюза. Но добиться такого многообразия форм управления административными методами невозможно. Для значительного увеличения количества частных управляющих компаний и создания реальной конкуренции по управлению совместными домовладениями необходимо как раз значительное увеличение количества ТС, так как в большинстве случаев именно они являются заказчиками для частных управляющих организаций.

Газета "Белорусы и рынок"

Эксклюзив Realt.by:

Тут снесут весь частный сектор и построят метро. Еще один микрорайон Минска ожидают перемены

136621

Семья переехала в мистическую деревню, приютила кабана и стала популярной на YouTube

8614

Чтобы убрать всю пыль, разбирают батареи. Как работает профессиональный клининг

10592

Привлечь реальных клиентов: как агентству недвижимости сделать эффективную рекламу?

1962

Купить недвижимость: и выбрать идеальный вариант, и заработать. Узнали у специалистов о хороших локациях для жизни и инвестиций

7954

Более 180 сделок за месяц! Рассказываем о тех, кто приводит к продавцам квартир реальных покупателей

8112

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

4240

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

64360

«Низкий доллар не помог». Эксперты рассказали, что происходит на рынке недвижимости

28665

Уехали из Минска и купили старый дом в кредит. Рассказываем про интересную семью

16366

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691