Тонкости взаимного кредитования

  326

В проект плана законопроектной деятельности на 2007 год внесен законопроект о системе жилищных стройсбережений, аналогичной той, которая действует в Западной Европе. Однако, как показывает опыт Германии и других стран, такая система способна конкурировать с другими кредитно-финансовыми институтами лишь при наличии определенных условий.

Об особенностях системы жилищных стройсбережений в Германии и практике ее внедрения в других странах рассказал д-р Штефан Йокль, руководитель отдела Союза частных касс стройсбережений Германии, на семинаре, проходившем в Минске 23 октября.

По словам Ш. Йокля, после второй мировой войны кассы стройсбережений приняли участие в финансировании строительства примерно 14 млн. квартир, а кроме того, в реконструкции и ремонте существующего жилищного фонда. Объем кредитных выплат касс на жилищные цели составил около 1 трлн. EUR. В том числе 90 млрд. EUR выплатили кассы в Восточной Германии в период после объединения страны (заключено более 10 млн. договоров).

Сейчас в ФРГ действуют 15 частных и 11 государственных касс стройсбережений. Только в прошлом году они выдали кредитов на 30 млрд. EUR. Это 25% от общего объема выплат, произведенных на жилищные цели всеми кредитно-финансовыми институтами (первое место здесь занимают сбербанки — 28%, третье с долей 19% — универсальные банки).

Общая сумма ежегодно заключаемых кредитно-накопительных договоров увеличилась за последние 60 лет с 1 млрд. до 100 млрд. EUR, а их количество — со 150 тыс. до 4 млн. В настоящий момент в стадии реализации находятся примерно 33 млн. договоров. То есть практически каждый четвертый гражданин Германии является участником системы стройсбережений.

Ш. Йокль уточнил, что система стройсбережений — это прежде всего инструмент финансирования жилищного строительства для граждан со средним (или ниже среднего) уровнем обеспеченности. Например, почти 2/3 участников программы — рабочие частных компаний и чиновники, примерно 1/5 — лица без профессий (студенты, домохозяйки), остальные договоры (около 15%) заключены с пенсионерами, людьми свободных профессий и с юридическими лицами.

А вообще системе строительных сбережений более 80 лет. Она возникла в Германии и Австрии (там сегодня работают 4 кассы стройсбережений) после первой мировой войны как один из источников финансирования жилищного строительства.

Выступающий объяснил, почему эта система не распространилась тогда в других странах — таких, например, как Франция, Бельгия, Великобритания. Они, по словам Ш. Йокля, в отличие от Германии и Австрии, в 20-е годы прошлого столетия имели развитую банковскую систему и мощные банковские структуры, а также достаточно сильные предприятия, которые могли финансировать жилищное строительство. То есть рынок инвестиций в этих странах был обеспечен достаточным количеством предложения. И кассам стройсбережений было сложно в него интегрироваться, потому что они, по словам г-на Йокля, могут существовать только при наличии массового спроса на их услуги.

В связи с этим специалист заметил, что, например, в Литве, Латвии, Эстонии «система не получила распространения, отчасти из-за небольшого количества населения».

Активная дискуссия по внедрению системы стройсбережений ведется уже много лет с Москвой, сообщил г-н Йокль. Есть проект соответствующего закона, но он до сих пор не принят парламентом. В Польше эта система также не прижилась. Немецкие кассы стройсбережений предпринимали попытки реализовать данную схему на территории этой страны в 90-е годы. Был даже принят закон, но потом его отменили.

В то же время благодаря активному участию немецких специалистов система стройсбережений действует с 1992 года в Словакии, где созданы 3 кассы, в Чехии (с 1993 г., 6 касс), в Хорватии (с 1998 г., 2), в Словении (с 2002 г., 3). В прошлом году она начала работать в Румынии (2 кассы).

«В настоящий момент мы ведем конкретные переговоры по открытию касс в Казахстане, Болгарии, Украине, Азербайджане, Армении, Южной Африке, Таиланде и Нигерии», — сообщил г-н Йокль.

Что касается самой системы стройсбережений, то она работает следующим образом. Дольщик заключает с кассой договор о том, что он в течение определенного времени (чаще всего 4−8 лет) внесет в кассу половину суммы, которая впоследствии понадобится для приобретения новой квартиры или ремонта имеющейся. После прохождения накопительного этапа участник получает право на кредит. То есть вкладчик, находясь в фазе накопления, является кредитором, а после того как он получит кредит — должником кассы стройсбережений.

Дата заключения кредитного договора не оговаривается и зависит от того, как долго, с какой периодичностью и какими долями вносились вкладчиком деньги, и от наличия средств в кассе. То есть, даже выполнив все условия накопительного договора, вкладчику приходится ждать, пока подойдет его очередь на получение кредита.

Кассы имеют множество тарифных планов, которые различаются процентными ставками, периодами накопления и погашения. План, который предлагается дольщику и не может меняться в течение всего времени действия договора, выбирается исходя из величины необходимой суммы, величины процентов, которые начисляются на собственный капитал вкладчика, ежемесячного объема вложений, величины будущего ежемесячного платежа по кредиту.

Самыми ходовыми до недавнего времени были тарифные планы, по которым кредит предоставлялся под 5%, а за вклады начислялось от 2,5 до 3% годовых. Однако в связи с тем, что в последние годы ставки по ипотечным кредитам банков снизились до 4%, кредиты касс оказались невостребованными: вкладчикам стало более выгодно финансировать свое жилищное строительство с помощью ипотеки. Чтобы выжить на рынке, кассам пришлось ввести новые тарифные планы, правда, только по вновь заключаемым договорам, потому что менять тарифы по уже действующим договорам законодательство запрещает.

Процедура пересмотра и утверждения новых тарифов очень сложна. Каждый из них должен получить «добро» ассоциации тарифно-финансового надзора и федерального ведомства по финансовому надзору. Причем в Германии, в отличие от других стран, стройсбережениями могут заниматься только специальные кассы — другим кредитно-финансовым институтам такая деятельность запрещена.

Главная причина строгости правил в том, что кассы представляют замкнутую финансовую систему, которой очень сложно управлять. Они должны постоянно поддерживать разумное соотношение между активами и пассивами, и договоры заключаются только с ограниченным кругом лиц. Каждый вновь вступающий в систему очень тщательно проверяется на предмет платежеспособности.

Так вот, после пересмотра тарифов кассы стали выдавать кредиты под более низкие проценты — 2,5−3% и даже меньше. Уменьшились и проценты, начисляемые по вкладам, — до 0,5−1,5%. Таким образом, кассы снова смогли конкурировать с банками.

Но возникла еще одна проблема: в Германии уменьшились объемы жилищного строительства, что опять-таки явилось причиной снижения спроса на кредиты касс. Для вкладчиков это хорошо: теперь любой может получить кредит сразу же после прохождения накопительного этапа. А для касс — нет, потому что невостребованность кредитов приводит к дисбалансу между пассивами и активами.

Снижение спроса на кредиты Ш. Йокль объяснил тем, что система стройсбережений предусматривает довольно жесткие условия для участников. И если человек не уверен в своей финансовой устойчивости (а она во многом зависит от внешних факторов), то вряд ли он будет рисковать. По словам специалиста, в последнее время в Германии люди стали очень осторожно подходить к финансированию собственного жилья. «Высокая безработица, снижение доходов населения, неясное экономическое положение, необходимость проведения реформ — это те рамочные условия, которые не вдохновляют и не располагают человека к долговременным обязательствам и вложениям собственных денег в свои четыре стены. Но я думаю, что в Германии наступит переломный момент и финансирование жилой недвижимости снова активизируется», — подытожил Штефан Йокль.

С учетом сказанного невольно возникает сомнение относительно того, что в Беларуси сможет прижиться такая же система стройсбережений, которая действует в Германии.

Во-первых, инфляция у нас еще довольно высока. Во-вторых, население по-прежнему с недоверием относится к долгосрочным вкладам. В-третьих, предложение на рынке жилищного строительства недостаточно, объем вводимого сегодня в эксплуатацию жилья не позволяет человеку выбрать именно ту квартиру, которая отвечает его финансовым возможностям. В-четвертых, налицо экономическая нестабильность, обусловленная в первую очередь энергетической зависимостью от соседних государств. К тому же доходы основной массы населения слишком низки, чтобы среднестатистическая семья за 4−8 лет могла накопить половину суммы, необходимой на строительство типовой двухкомнатной квартиры.

И если уж внедрять в Беларуси систему стройсбережений, то она должна быть адаптирована к нашим условиям. Но в любом случае ее внедрению должен предшествовать очень тщательный комплексный анализ ситуации, сложившейся в жилищной сфере.

Белорусы и рынок

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

46618

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

29804

Просторные квартиры с видом на город и площади для бизнеса на первых этажах. Что сейчас предлагают в «Гулливере» — одном из самых ожидаемых ЖК Минска

12717

За лето помогли 400+ семьям. Как белорусы покупают квартиры через «Жилищный баланс»

12275

Как утеплить дом? Рекомендации эксперта и конкурс для всех, кто сейчас строит

3728

Как выбрать долговечные ворота и можно ли монтировать их зимой? Советы специалистов

1939

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

8278

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

4651

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

10682

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

72135

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2912

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

5158

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124