Экономисты бьют тревогу, домовладельцы делают запасы

  418

Экономисты бьют тревогу, домовладельцы делают запасы

К сожалению, к тому моменту, когда верстался этот номер, нам еще не было точно известно, по каким ценам в будущем году Беларусь будет покупать российский газ (в правительстве говорят, что меньше 130−140 долл. США за 1 тыс. куб. м), украинскую электроэнергию и вступит ли на самом деле в силу с 1 января 2007 года постановление российского правительства о введении таможенных пошлин на нефть, ввозимую на территорию РБ. Поэтому, чтобы представить себе, как в обозримой перспективе могут развиваться события на вторичном рынке жилья в Беларуси, мы решили сделать небольшую экскурсию по странам Европы. Тем более что у нас с ними есть много общего.

Резкий рост стоимости жилья, наблюдающийся в нынешнем году в Европе, эксперты объясняют в первую очередь доступными ипотечными кредитами. В некоторых странах удорожание связывают с возросшим интересом иностранцев к приобретению «второго» дома. Однако за всяким бумом, как полагают экономисты, следует спад. Белорусский рынок жилья в этом смысле не исключение. Поэтому ошибаются те специалисты, которые утверждают, что вступление в силу закона «Об ипотеке», проект которого принят 14 декабря в первом чтении, не приведет к росту цен на квартиры. Ведь появление дополнительного института финансирования однозначно способствует увеличению реального спроса на жилье. Но если этот спрос не компенсируется нужным количеством предложения квартир, что мы имеем сегодня и еще будем иметь в будущем, то повышение цен становится неизбежным, конечно же, при определенных экономических условиях. А если к этому фактору добавить еще один — интерес иностранцев к рынку жилья, который уже отмечен в ряде городов и столице и в будущем обещает расти, то через год-два белорусскому рынку грозит тот же сценарий, который переживают сегодня многие страны Западной и Центральной Европы.

Рига лидирует, ей вторит Варшава

В уходящем году мировым лидером по росту цен на жилую недвижимость является Латвия, и в частности Рижский регион. Такой рост цен объясняется прежде всего дефицитом предложения и дешевыми ипотечными кредитами. Сейчас в Латвии действуют 22 коммерческих банка и 2 филиала зарубежных кредитных учреждений. С 2001 года количество выданных латвийскими банками ипотечных кредитов выросло в 20 раз. На 30 сентября этого года объем выданных жилищных ссуд за год увеличился на 89%. При этом, учитывая жесткую конкуренцию в данном секторе, банки стараются предложить потребителям разного рода бонусы, типа отсрочки возврата основной суммы, страховки от роста процентных ставок, мини-платежей, кредитных каникул, ссуды на первый взнос и т. п. С другой стороны, уже не раз заходила речь о том, что доступные кредиты являются причиной инфляции, а рост ипотечной доли в итоге может привести к обвалу рынка недвижимости. В этой связи банковские специалисты стали проявлять большую осторожность при выдаче кредитов населению. Банки ограничивают финансирование строительства новых проектов, а также тщательнее оценивают потенциальную платежеспособность клиента, учитывая возможный рост ставок или коррекцию цен на рынке недвижимости.

Ростом цен на жилую недвижимость отличилась в текущем году и Польша. В прежние годы удорожание составляло в среднем 10%. С начала нынешнего года жилье во многих городах Польши в среднем подорожало на 30−45%. Только за март стоимость одного кв. метра жилья в Варшаве увеличилась на 8,6% и достигла в среднем 1700 долл. США/кв.м (сейчас — около 2000 долл. в США). В тройку «призеров» по ценам за 1 кв. метр вошли Вроцлав (1450 долл. США) и Краков (1420 долл. США). Самым большим спросом в новостройках польской столицы пользуются двухкомнатные квартиры по цене до 1200−1500 долл. США/кв. м. Для сравнения: средняя цена кв. метра двухкомнатных квартир в Минске на начало прошлой недели составляла 1218 долл.США. Она же соответствует квартирам средней потребительской категории. Еще немного и желающим инвестировать средства в минскую жилую недвижимость можно задаваться вопросом: где это выгоднее делать — в Минске или Варшаве? Причем не факт, что ответ будет в пользу польской столицы, где рынок активно насыщается предложением, чего нельзя сказать о Минске, в котором за 2 последних месяца было сдано всего 23 тыс.кв.метров жилья, или в среднем по два 80−90-квартирных дома в месяц.

В Варшаве в последний год буквально на глазах один за другим вырастают евродома — с подземными гаражами и престижными бытовыми услугами. Еще не сданные в эксплуатацию квартиры и апартаменты для богатых стоимостью от 2000 до 4000 долл. США/кв. м расходятся буквально на глазах. Как утверждают местные риэлтеры, это далеко не предел, и рост цен на квартиры затормозить не удастся. Экономисты же считают иначе.

Дело в том, что рост цен вызван в первую очередь дешевыми (под 4−5% годовых) ипотечными евро-кредитами, которые в буквальном смысле заполонили рынок недвижимости. Но поскольку местное население получает заработную плату злотыми, то польские экономисты предвещают иностранным банкам проблемы в будущем с возвратом евро-кредитов. Польские же банки, выдавая кредиты, стараются все более тщательно подходить к оценке платежеспособности своих клиентов, не исключая, что в связи с повышением процентных ставок по кредитам, что уже сегодня происходит в евро-зоне, может увеличится количество проблемных кредитов.

Британцам продлили сроки погашения кредитов

Перегрелся, как полагают эксперты, и рынок жилья в Великобритании. Только за последний год в среднем по стране цены на дома выросли на 15 тыс. долл.

Большое влияние на рынок жилья в Великобритании оказывают в последнее время россияне. С 2000 года они приобрели в этой стране недвижимость на 2,2 млрд. фунтов стерлингов (около 4,5 млрд долл.США).

В связи с ростом цен на жилую недвижимости банки в Великобритании решили пойти навстречу коренным британцам и недавно увеличили сроки выплат ипотечных кредитов с 25 до 40−57 лет. Как сообщает Daily mail, такие льготные условия предоставляются тем гражданам, которые покупают жилье впервые. Уступка по срокам вызвана тем, что при средней цене на жилую недвижимость в Великобритании в 420−430 тыс. долл., ежемесячные выплаты по кредиту, предоставленному на 25 лет, стали слишком дорогими для британцев.

Во Франции, где рост цен незначительный, главный объектом внимания для покупателей-иностранцев по-прежнему остается Париж. В самых престижных центральных районах французской столицы цены на квартиры и особняки находятся в пределах 10−12 тыс. евро/кв.м. Новые виллы в пяти минутах ходьбы от Елисейских Полей стоят от 1 до 2 млн евро. Такие суммы, кажущиеся рядовому минчанину баснословными, риэлтеров Минска уже не удивляют. Конечно, коттеджи за 5 млн евро или долларов никто не пытается ни покупать, ни продавать, но желающие вложить около 1 млн долл. в столичный коттедж в элитном тихом месте, уже появились. Кто они? Удачливые белорусские бизнесмены или россияне, занимающиеся поиском того, где оставить часть нажитых в трудах капиталов, чтобы они не пропали — не сообщается. Но в том, что таких покупателей в обозримом будущем станет больше, нет никаких сомнений.

Не приходится сомневаться и в том, что и жилье среднего класса тоже будет пользоваться популярностью у наших зарубежных соседей. Этому будет способствовать подписание соглашений с РФ о равных правах в сфере социального обеспечения. Но даже сегодня многие российские пенсионеры — бывшие жители Беларуси, как утверждают минские чиновники, предпочитают жить, например, в Минске, а пенсию получать в России. Но вот какое влияние такие покупатели жилой недвижимости оказывают и будут в дальнейшем оказывать на динамику цен на те же столичные квартиры, никто не берется ответить однозначно. Хотя директора некоторых минских агентств недвижимости в кулуарных беседах сетуют на то, что при покупке недорого жилья россияне торгуются еще больше, чем, например, минчане или приезжие из других городов Беларуси.

«Жаль только — жить в эту пору прекрасную…»

В Германии в течение предыдущих 10−15 лет цены на недвижимость росли в среднем по 3% в год, но в нынешнем году произошло снижение.

При этом Германия и особенно ее восточная часть по-прежнему переживают последствия объединения, в результате которого оказались невостребованными около 1 млн. квартир, которые предназначались для сдачи в аренду гражданам со средним и ниже среднего достатком. Большая часть этого пустующего жилья находится в собственности частных фирм.

На проходившей в прошлую среду научно-практической конференции начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Владимир Подволоцкий рассказал о том, что многоквартирные дома, которые остаются незаселенными в течение 2-х лет, приходится сносить. Причем, как заметил выступающий, это дома — не развалюхи, а почти как новенькие, прошедшие тепловую реабилитацию и модернизацию. Но собственнику не по карману содержать дом, в котором никто не живет, и его приходится разбирать, а освободившуюся площадку засеивать травкой. «Жаль только — жить в эту пору прекрасную уж не придется ни мне, ни тебе», — с досадой произнес слова классика В. Подволоцкий, по видимости, подразумевая то, что до насыщения рынка квартирами Минску еще очень далеко. И действительно.

В белорусской столице, в городе с почти двухмиллионным населением в 2006 году, по словам В. Подволоцкого, в общей сложности построено около 12 тыс. квартир, в том числе около 6 тыс. — для очередников. А ведь на учете нуждающихся состоят около 172 тыс. минских семей. И если строительство жилья будет и дальше вестись такими темпами, то для обеспечения жильем сегодняшних очередников понадобится около 30 лет. Стоит ли удивляться тому, что цены продолжают расти?

Для сравнения: в октябре-ноябре средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья, построенного до 1990 года, в Софии составляла около 950 долл. США, Ереване — 970, Братиславе — 980, Бухаресте — 1100, Киеве — 1700, Петербурге — 1940, Варшаве — около 2000, Таллинне — 2080, Риге — 2300, Праге — 2900, Москве — 4300, в Минске — около 1200 долл.США.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ. nb.by

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

61003

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

38439

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

14519

«Слышим даже как сосед за стенкой кашляет». Как живется в панельках на краю Каменной Горки

10728

Рост цен на квартиры на 70%, первый гипермаркет и рождение Realt. Каким был 2005 год в Беларуси

9013

«Очень шумно от детей во дворах». Как живется в Брилевичах возле метро «Малиновка»

6505

В центре Бреста достроили эксклюзивный ЖК: почем здесь предлагают готовые квартиры для жизни и инвестиций?

3366

«Ни доставку заказать, ни такси». Рассказываем, как решить вопрос с плохим интернетом в новостройках

9691

Такая хата вам не нужна. На что смотреть дилетанту при покупке дома под дачу в деревне

14438

«Высотки закрывают половину неба». Как живется в хрущевках напротив Минск-Мира

1020

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

13041

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

74777

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

4292

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

7279

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290