Гипо-тека

  421

Во время недавнего визита в Могилевскую область президент РБ заявил, что намерен в следующем году ввести ипотечное кредитование в широком масштабе. На этой неделе законопроект об ипотеке должен быть внесен в правительство, а на весенней сессии его рассмотрит парламент. «Это цивилизованный, нормальный принцип решения жилищной проблемы, и мы пойдем по этому пути» , — сказал президент.

Остается надеяться, что вмешательство главы государства сдвинет ипотеку с мертвой точки, где она находилась последние годы. С 2002 г. соответствующий законопроект разрабатывался одной из комиссий парламента, однако его качество не удовлетворяло заинтересованные ведомства. В начале текущего года для решения вопроса была создана специальная рабочая группа из представителей Нацбанка, комбанков и Минэкономики.

НУЖЕН РЫНОК ЦЕННЫХ БУМАГ

Как заявил в мае на международной конференции, посвященной проблемам развития ипотечного кредитования в Беларуси, руководитель группы, зампредседателя правления Нацбанка Василий Матюшевский, прежде всего необходимо создание адекватной законодательной базы. Помимо этого, население должно быть психологически готово к внедрению системы ипотечного кредитования, а банковская система — обладать достаточными финансовыми ресурсами для ее реализации. Элементы созревания обоих этих факторов налицо. Например, принято считать, что подготовительным этапом для участия населения в ипотечном кредитовании является потребительское и автокредитование, а эти виды «жизни взаймы» уже перестают пугать белорусов.

Наращивает потенциал и финансовая система. Так, Матюшевский считает, что белорусская банковская система в ее нынешнем квалификационном, технологическом и финансовом состоянии в целом готова к реализации программ ипотечного кредитования.

Однако в Беларуси есть несколько ограничительных факторов, не позволяющих применить ипотеку в ее классическом виде, и прежде всего то, что ограничение частной собственности на землю и невозможность выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья затрудняет формирование качественного залога. Банки испытывают острую нехватку долгосрочных ресурсов и пока не располагают действенными механизмами их привлечения.

В Нацбанке полагают, что одним из возможных путей рефинансирования ипотечных кредитов мог бы стать выпуск облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием. Надежность этих облигаций будет гарантирована тем, что объем их эмиссии не сможет превысить определенную величину, например 70% суммы выданных кредитов. Чтобы снизить издержки рефинансирования, необходимо одновременно освободить от налогообложения доходы, получаемые инвесторами по ипотечным облигациям (в настоящее время доходы от операций с негосударственными ценными бумагами облагаются по ставке 30% для банков, 40% - для остальных инвесторов). Это позволило бы максимально снизить процентную ставку по вышеназванным облигациям и увеличить их ликвидность.

Альтернативой средствам от реализации облигаций на внутреннем рынке в будущем могли бы стать накопления страховых и пенсионных фондов. Кроме того, о своей готовности финансировать систему ипотечного кредитования в Беларуси заявила МФК.«МФК может предоставить свой опыт в сфере кредитования жилищного строительства и значительный объем инвестиций» , — сказал эксперт по вопросам жилищного кредитования МФК Майкл Букстейбер. МФК не ставит непременным условием для выделения ресурсов формирование в Беларуси полноценной законодательной базы ипотечного кредитования, хотя фактические объемы финансирования напрямую зависят от сформированности правовых условий ипотеки в стране. «Если законодательные гарантии будут предоставлены в полном объеме, то инвестиции МФК в эту сферу могут быть более агрессивными» , — сказал на майской конференции глава представительства МФК в РБ Иван Иванов.

Представляется маловероятным, что в реализации важнейшей программы по решению жилищного вопроса граждан правительство поставило бы себя в зависимость от иностранных средств. Скорее уж и в ипотеке оно пойдет проторенным путем и воспользуется ресурсами отечественных банков. В этом смысле весьма интересен опыт России, где ипотека реализуется с 2000 г.

УДВОЕНИЕ ЗА ГОД — НЕ ПРЕДЕЛ

В текущем году в России в ипотечный кредит было продано всего 2% от общего объема реализуемого на рынке жилья. Но по сравнению с прошлым годом этот показатель удвоился, такой же прогноз на следующий год. Это тот редкий случай, когда регионы не только не отстают, но даже перегоняют обе столицы — кредиты на местах берут чаще, но на меньшие суммы, чем в Москве и Петербурге. Так, средняя сумма кредита по Москве и Московской области составляет $ 50 тыс., по Петербургу — $ 40 тыс., в других регионах — $ 25 тыс.

Если пару лет назад на российском рынке жилищного кредитования работало два десятка банков, то сегодня 320. В совокупности они предлагают потенциальным заемщикам 70 программ кредитования. Отличительной особенностью нынешнего этапа развития ипотеки стало смягчение условий выдачи кредита. Во-первых, подавляющее большинство банков уже рассматривает не только официально подтвержденные доходы граждан, но и теневые. Летом и осенью этого года некоторые кредитные организации снизили размер первоначального взноса с 30% до 10%, а в единичных случаях и до 5%. На столь низкий взнос могут рассчитывать молодые семьи. Банкиры увеличивают срок кредитования: еще в начале 2005 г. большинство банков давали в долг на 10−15 лет, сегодня появились сроки кредитования в 20 и даже 30 лет.

По мнению специалистов, увеличение сроков будет способствовать росту спроса, особенно на элитное жилье. «Сейчас рынок сформировался таким образом, что большую часть потенциальных заемщиков останавливает отсутствие первоначального взноса в требуемом объеме. Среднерыночный первоначальный взнос в ипотеке на сегодня составляет около 30% стоимости жилья. Если его снизить до 15%, то объемы ипотечного кредитования многократно возрастут.

Это объясняется тем, что основная часть работающего населения начала получать устойчивые доходы в последние два-три года, поэтому достаточный объем средств просто еще не накоплен» , — полагает начальник отдела ипотечного кредитования банка «Московский капитал» Игорь Драгой.

С таким мнением согласны и российские высшие чиновники. В конце ноября текущего года спикер Совета Федерации РФ Сергей Миронов заявил, что 30-процентный начальный взнос и 15% годовых — непосильное бремя: «Начальный взнос не должен быть более 10%, а годовой взнос надо уменьшить в два раза».

29 ноября в ходе заседания Совета при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов министр регионального развития РФ Владимир Яковлев заявил, что к 2010 г. ставки по ипотечным кредитам предполагается уменьшить до 7−8% годовых.

По оценке специалистов, ипотечный рынок в России достаточно привлекателен для инвестиций. На конференции «Внебанковское финансирование в России» управляющий директор Delta Private Equity Partners Кирилл Дмитриев сообщил, что ипотечный рынок в 2005 г. оставил $ 2 млрд., а через 7 лет он достигнет $ 40 млрд.

СПРАВКА «БелГазеты». В настоящее время российские банки выдают ипотечные кредиты на срок от 10 до 30 лет. Процентную ставку за пользование кредитом банки устанавливают в зависимости от того, на каком рынке покупается объект недвижимости. Так, для объектов вторичного рынка диапазон по ставкам колеблется от 9−15% в валюте (долларах, евро) и 14−17% - в российских рублях. Ставки по ипотечным кредитам на покупку объектов первичного рынка составляют 11−18% в валюте. В среднем в Москве на ипотеку может рассчитывать семья с совокупным ежемесячным доходом от $ 750. Идеальный заемщик — это женатый молодой человек старше 27 лет, получающий «белую» зарплату на руки от $ 1,5 тыс.

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

36078

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

22418

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

21991

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

9169

Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового

6871

«Миллениалам важен престиж, а зумеры верят блогерам». Спросили у риэлтера, как выбирают квартиры разные поколения

16043

Ипотека под 4,7% годовых, дорогая аренда и много работы «за минималку». Белоруска рассказала о жизни в Чехии

16882

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2737

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8873

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

69765

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2252

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

3603

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124