Квартирные цены демонстрируют сплоченность

  584

В ожидании роста цен в жилищном строительстве квартиры на вторичном рынке жилья во многих городах Беларуси продолжают дорожать.

И это при том, что за 2006 год вторичное жилье в Минске и регионах подорожало в среднем на 20−25%, а за 5 последних лет — в 2,5−3,8 раза.

Такому активному росту способствовало развитие системы кредитования и увеличение доходов населения. В нынешнем году в связи ростом цен на энергоносители ожидается заметное смещение спроса в пользу малогабаритных жилых помещений и, как следствие, увеличение разницы между стоимостью квадратного метра одно-, двухкомнатных и многокомнатных квартир.

В белорусской столице за прошлый год средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке выросла на 22,5% - с 1020 до 1250 долл.США. Причем основной прирост пришелся на сентябрь — декабрь, когда цена единицы площади предлагаемых на продажу квартир еженедельно увеличивалась на 5−15 долл.США. При этом удорожание в первую очередь коснулось одно- и двухкомнатных квартир. За последние четыре месяца, включая первую неделю нынешнего года, однокомнатные подорожали на 17% (с 1155 до 1350 долл. США/кв. м), двухкомнатные — на 12,4% (с 1107 до 1245 долл. США/кв. м), трехкомнатные и четырехкомнатные — на 9% (с 1081 до 1178 долл. США/кв. м) и 7% (с 997 до 1070 долл. США/кв. м) соответственно. В целом же за 2002−2006 годы средняя цена квадратного метра минского жилья на вторичном рынке увеличилась в 3,84 раза, начав отсчет с 325 долл. США (в 2002 г. рост составил 16,3%, в 2003-м -- 25,8, в 2004-м — 32 и в 2005-м — 57%).

В других городах Беларуси — аналогичная динамика. Причем если в предыдущие годы цены в регионах в отличие от Минска были менее «подвижны», что обусловлено меньшим спросом и более низкими по сравнению со столицей доходами населения, то прошлый год стал исключением. Можно сказать, что почти везде «вторичка» подорожала на 20−25%.

Пусть небольшая, но своя
Для регионов и особенно для районных центров характерна более существенная, чем столице, зависимость цен на вторичные квартиры от стоимости жилищного строительства и влияние коммунальных платежей на структуру спроса и предложения.

Например, в городе Солигорске для продавцов «вторички» уже давно, а в прошлом году особенно, главным ориентиром при установлении цены на товар являются договорные цены в долевом строительстве. Например, у местного домостроительного комбината квартиры в строящихся домах стоят около 690 долл. США/кв. м (без отделки). Вторичные квартиры — чуть дороже. И эта разница сохраняется на протяжение нескольких лет.

В целом же первая половина прошлого года выдалась для рынка жилья в Солигорске довольно спокойной. В августе активность покупателей увеличилась и достигла пика в декабре, в результате чего средняя цена однокомнатных квартир улучшенной планировки (кухня более 8 кв. м) увеличилась на 4 тыс. долл.США (примерно на 20−22%) и составляет на сегодня около 22,5−23,5 тыс. долл.США. Двухкомнатные подорожали на 2−3 тыс. — до 28−29 тыс. долл.США. Цена предложения трехкомнатных квартир увеличилась на 500−1500 долл. и достигла отметки 35−36 тыс. долл.США (максимум — 42 тыс.). Но рост в этом сегменте риэлтеры объясняют исключительно увеличением количества квартир с качественной отделкой.

Основная доля спроса в Солигорске, как и в других районных и областных центрах, приходится на 1−2-комнатные квартиры. Причем, однокомнатные расходятся буквально на глазах, потому что число покупателей в разы превышает предложение. На втором месте по популярности — двухкомнатные. Спрос на трехкомнатные, как заметили риэлтеры, определяется в основном размерами кредита, который готов предоставить банк исходя из платежеспособности покупателя. Средняя же сумма платежа, которую способно оплатить собственными деньгами большинство покупателей, не превышает 5−8 тыс. долл.США.

Что касается четырехкомнатных квартир, которые у жителей небольших городов почти не пользуются спросом, то они по стоимости мало отличаются от трехкомнатных. Цены на них не растут, и эта тенденция сохранится и в дальнейшем, полагают риэлтеры. Квартиры с большим количеством комнат пользуются спросом все меньше, в первую очередь из-за роста коммунальных платежей, что жители регионов ощущают сильнее, чем минчане, в силу более низких доходов.

Есть, правда, и небольшие исключения из правил. Например, в городе Лида, если имеется возможность выбора между одно- и двухкомнатными квартирами, покупатели отдают предпочтение «двушкам». При этом трехкомнатные «хрущевки» примерно одинаковы по цене с двухкомнатными улучшенной планировки. Общим является то, что разница в цене между старыми типовыми квартирами и современными составляет 7−10 тыс. долл.США.

В Лиде одно-, двух- и трехкомнатные «хрущевки» предлагаются сегодня в среднем в пределах 20, 23−24 и 30−31 тыс. долл.США соответственно. Однокомнатные улучшенной планировки стоят 23−25 тыс. долл.США (год назад — 20 тыс.), двухкомнатные — до 30 тыс., трехкомнатные — 38−40 тыс. долл.США. Удорожание за прошлый год составило примерно 20−25%, и пока цены не останавливаются.

Соблюдая традиции
На столько же выросли цены в Могилеве. Если в начале 2006 года однокомнатные квартиры улучшенной планировки предлагались в среднем за 20−22 тыс. долл.США, то сейчас — за 26−28 тыс. долл.США. Двухкомнатные подорожали с 26−28 тыс. до 33 тыс., трехкомнатные — с 36−38 до 43−45 тыс. долл.США. В редких случаях, например, если требуется серьезный ремонт, — «трешку» могут предложить за 39−40 тыс. долл.США. Типовые могилевские квартиры в домах, построенных до 1986 года, включая «хрущевки», стоят на 2−6 тысяч меньше в зависимости от количества жилых комнат.

Риэлтеры также отмечают, что активнее всего цены на могилевские квартиры росли в октябре — ноябре. В декабре активность рынка в областном центре в отличие от Минска и других городов, снизилась. В таком состоянии могилевский рынок пребывает и сегодня, что объясняется традиционным для этого периода снижением и спроса, и предложения.

В Могилеве и в пригороде (в радиусе 15 км) за последний год заметно увеличился спрос на дома, в том числе и недостроенные. Привлекательными их делает то, что они дешевле квартир. Риэлтеры также заметили некоторую активизацию покупателей, приезжающих из России и Казахстана. Правда, основной контингент желающих обзавестись могилевской жилплощадью — люди пенсионного или предпенсионного возраста. Такая тенденция, кстати, отмечается и в Минске. По мнению столичных чиновников, бывшие жители Беларуси возвращаются на родину, потому что здесь легче прожить за российскую пенсию.

В ожидании очередного скачка
Динамика цен на вторичном квартирном рынке Витебска примерно такая же, как и на могилевском. Квартиры за год подорожали в среднем на 20−25% и продолжают дорожать. Больше всего выросли цены на одно- и двухкомнатные квартиры. В частности однокомнатные подорожали с 14−15 тыс. долл. США до 18−20 тыс. Есть и более дорогие варианты. В среднем же сегодня покупателю такое жилье обходится на 4−6 тыс. долл.США дороже, чем в начале 2006 года. Примерно на столько подорожали и двухкомнатные квартиры. Сегодня они предлагаются в среднем за 22 — 30 тыс. долл.США в зависимости от местоположения и площади.

При этом минимальная сумма, которая потребуется для приобретения самой плохонькой двухкомнатной, — 19 тыс. долл.США. А тому, кто намерен купить очень хорошую квартиру, состоящую из двух жилых комнат, нужно иметь около 33−38 тыс. долл.США. Хотя риэлтеры считают, что это завышенная цена даже для элитных витебских «двушек». Тем не менее покупатели идут и на такие расходы, потому что не сомневаются в том, что в связи ростом цен на энергоносители жилье будет дорожать. По этой же причине несколько уменьшилось предложение выставляемых на продажу жилых помещений. А те продавцы, которые решили не дожидаться очередного скачка цен в ближайшем будущем, активно играют на повышение сегодня. Причем увеличивают цены и продавцы трехкомнатных квартир, несмотря на то что их товар менее востребован, чем менее габаритные квартиры. Например, трехкомнатные, которые в начале осени прошлого года предлагались за 38−40 тыс. долл.США, что далеко не дешево для витебского рынка, сегодня уже выставляются за 42−43 тыс. долл.США. И владельцы таких квартир нисколько не сомневаются, что и на такую цену найдутся покупатели.

В менее выгодном положении находятся продавцы четырехкомнатных квартир. Такое жилье мало кто покупает, и в первую очередь из-за коммунальных платежей. В то же время растет число собственников, которые опять же из-за «коммуналки» стараются переселиться в менее габаритные апартаменты. Все это приводит к тому, что цена квадратного метра одно- и двухкомнатных квартир значительно выше, чем многокомнатных (в 3 и более раз). И эта разница продолжает увеличиваться.

Исключение из правил
Среди региональных городов особо выделяется Бобруйск, где вот уже год цены на квартиры стоят на месте, а если и увеличились, то совершенно незначительно: на 500−1000 долл.США. В течение всего этого периода отчетливо отмечалось превышение предложения над спросом, причем по всем типам квартир. Такое затишье явилось следствием ажиотажного спроса и небывалого за последние несколько лет роста цен на квартиры во второй половине (особенно в последние месяцы) 2005 года. Это был период, когда, по словам риэлтеров, на рынке разметалось все — и однокомнатные, и четырехкомнатные квартиры. Причем основными покупателями были жители других городов, в том числе Могилева и Минска. А поводом для активной скупки жилья послужила слишком большая разница в цене между бобруйскими и, например, могилевскими квартирами (скажем, по однокомнатным она доходила до 10 тыс. долл.США). Сейчас эта разница вдвое меньше.

Но специалисты не исключают, что когда цены в других городах поднимутся еще больше, а в Бобруйске останутся на прежнем уровне, спрос со стороны иногородних снова увеличится и тем самым повторится сценарий, имевший место в 2005 году. То есть разница в цене повышает привлекательность жилья с точки зрения вложения денег в недвижимость и защиты средств от обесценивания. Безусловно, местные жители тоже покупают квартиры. Но их активность недостаточна, чтобы послужить толчком к росту цен.

Не очень-то влияет на спрос в Бобруйске и банковское кредитование. Доля сделок, осуществляемых с привлечением кредитов, невелика, что, возможно, связано с невысокими доходами местного населения. Также не исключено, что обеспеченность жильем в городе находится на приемлемом уровне, а запасаться излишками квадратных метров, когда растут коммунальные тарифы, местные жители не рискуют.

В настоящий момент в Бобруйске средняя цена однокомнатных квартир улучшенной планировки составляет около 17−18 тыс. долл.США («хрущевок» — 13−14 тыс.), двухкомнатных — 24−25 (19−20), трехкомнатных — 28−30 (24−25), четырехкомнатных — 33−34 тыс. долл.США. Как видим, разница между могилевскими и бобруйскими квартирами еще не достигла той величины, при которой жителям областного центра станет выгодно вкладывать средства в недвижимость Бобруйска.

Каким станет нынешний год для квартирного рынка Беларуси, специалисты не берутся давать каких-то четких прогнозов. Но предполагают, что цены в любом случае не снизятся, за исключением разве что четырех- и пятикомнатных квартир. Жилье этой категории может несколько подешеветь в случае увеличения тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В целом все будет зависеть от состояния экономики и от тех шагов, которые предпримут власти в связи с удорожанием энергоносителей.

(Обзор подготовлен при информационной поддержке филиалов Центра торговли недвижимостью «Пакодан», расположенных в Витебске, Могилеве, Солигорске, Лиде, Бобруйске).

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ. nb.by

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

46636

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

29811

Просторные квартиры с видом на город и площади для бизнеса на первых этажах. Что сейчас предлагают в «Гулливере» — одном из самых ожидаемых ЖК Минска

12722

За лето помогли 400+ семьям. Как белорусы покупают квартиры через «Жилищный баланс»

12275

Как утеплить дом? Рекомендации эксперта и конкурс для всех, кто сейчас строит

3730

Как выбрать долговечные ворота и можно ли монтировать их зимой? Советы специалистов

1939

Что за дом начинают строить в тихом местечке недалеко от Логойского тракта? Узнали подробности

8285

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

4654

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

10682

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

72135

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2912

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

5167

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124