Что принесет нам наступивший год?

  898

Прошли новогодние праздники и имеет смысл подвести итоги прошедшего года и проанализировать с чем проснулся белорусский рынок недвижимости в новом году. Нужно сказать, что завершился не только календарный год, но и определенный этап развития белорусского рынка недвижимости. Но прежде, чем анализировать сложившуюся ситуацию, вернемся на 20 лет назад и проследим, что стало началом этого этапа — «эры» жилой недвижимости.

После распада СССР все республики из его состава обрели свою независимость. Начался новый для нас этап — рыночных отношений и частной собственности.

Первые стартовые деньги бизнес зарабатывал на торговле: купил, продал, заработал дельту, вложил их в недвижимость. Это была, есть и будет самая простая и понятная схема получения и сохранения денег. Многочисленные открывающиеся фирмы, заработанные денежные средства стали вкладывать в недвижимость, строя многоэтажки и получая хорошую, быструю прибыль. На этом фоне в начале 90-х годов прошлого столетия начался настоящий строительный бум, который охватил всех. Начали строить жилье, а затем коммерческую недвижимость и объекты социальной инфраструктуры.

В свою очередь, простые граждане, опасаясь обесценивания имеющейся у них на руках валюты, а также в силу отсутствия, собственно, иных механизмов сохранения денежных средств, также стремились вложить свои сбережения в единственно верную и надежную сферу — недвижимость.

В период значительного подъема рынка, немногим более трех лет назад, в конце августа — начале сентября 2007 года, квадратный метр минской «вторички» перешагнул свою вторую психологическую отметку, и цена такого жилья выросла до 2000 долл. США за кв.м. и более. При этом однокомнатные квартиры предлагались на рынке в среднем по цене 2067 долл. США за квадратный метр.

Но пришел кризис и «легкие» деньги закончились. За 2009 год и 10 месяцев текущего, цены на квартиры на вторичном рынке жилья в столице упали примерно на 35%, а средняя цена предложения наиболее популярных среди населения однокомнатных квартир опустилась до отметки 1370 долл. США за кв.м.

Кризис снизил цены и на рынке первичного жилья. Так, например, сегодня новостройку в типовом панельном доме можно купить по цене 1000 долл. США за кв.м. Тем не менее, в дальнейшем ожидается только снижение цен и стоимость квадратного метра жилья сравняется со средней заработной платой населения в нашей стране. Вместе с тем, учитывая то, что многие, кто хотел уже приобрел по 2−3 квартиры, на сегодняшний день мы имеем крайне низкий покупательский спрос, в результате чего, уже сейчас отдача от вложенных в строительство средств минимальна, а в ближайшей перспективе компании, занимающиеся строительством жилья, будут продавать себе в минус, лишь бы распродать уже построенное жилье.

Кроме того, ситуацию на «перегретом» рынке столичного жилья обостряют и игроки сектора загородной недвижимости. Коттеджные поселки на «старте» и некоторые уже активно себя рекламируют. Многие застройщики к настоящему времени получили площадки под строительство индивидуального жилья и уже весной заявят о продаже своих объектов в коттеджных поселках. Некоторые из них уже начали распродажи. Все это огромное количество квадратных метров жилья хлынет на рынок, обостряя и без того сложную ситуацию.

Напомню, что нуждающимся в улучшении жилищных условий в пригороде Минска было выделено около 17 тыс. земельных участков под индивидуальную застройку и в ближайшее время выделение продолжится и может составить еще около 20 тыс. участков. Не секрет, что большая половина из них уже продается по различным серым схемам, пополняя таким образом «не резиновый» рынок недвижимости. Вследствие чего, здесь мы имеем ситуацию, схожую с рынком городской недвижимости — многие покупатели уже приобрели земельный участок, а некоторые из них даже несколько, что ведет к застою и пресыщению данного сектора рынка недвижимости.

На сегодняшний день смело можно констатировать тот факт, что «постсоциалистический синдром» вложения денежных средств в недвижимость закончился. Ситуацию, которая складывается на белорусском рынке недвижимости можно охарактеризовать, как завершение «эры» жилья. Рынок жилой недвижимости «перегрет» — предложение значительно превышает спрос, а соответственно и цена столичных квадратных метров будет только снижаться.

Существуют все предпосылки говорить о том, что уже в скором времени на смену «эры» рынка жилья придет новая — «эра» промышленной недвижимости.

Но прежде чем делать прогноз в отношении нового этапа развития белорусского рынка недвижимости, обратимся к некоторым историческим фактам, которые сыграли весомую роль в постепенном формировании крупной производственной базы современной Беларуси.

Еще в далеком средневековье залогом могущества Великого Княжества Литовского, а в последующем и рода Радзивиллов, стала не только мудрость правителей, но и на трудолюбие простого народа земли белорусской.

Также в силу ряда исторических причин в Беларуси сохранился генофонд нашей нации. Способствовало этому как-то, что ленинско-сталинские репрессии не «вырезали» наши лучшие «умы», так и то, что большая часть нашей страны до 39-го года была под Польшей, да и немцы проскочили Беларусь так быстро, что большинство мужиков не успели призвать в армию, они ушли в партизаны и выжили.

Коммунисты, в свою очередь, верно оценив ситуацию в послевоенное время приняли мудрое решение, разместив сборочный цех Советского Союза в Белоруссии. Они понимали, что основой выживания будет именно производство, и, выбрав в качестве производственной базы именно Беларусь, не ошиблись.

Во времена ССCР в Беларусcии были созданы самые наукоемкие и технологичные производства, такие как «МАЗ», «БелАЗ», «Минский тракторный завод», «Завод холодильников», «Интеграл», нефтехимические и нефтеперерабатывающие, станкостроительные и другие «гиганты», которые снабжали своей продукцией все республики СССР. Была прекрасно развита и сейчас функционирует мощнейшая школа производства, профессионально-технические училища, техникумы, институты.

Сегодня Беларусь интенсивно развиваясь, становится все более привлекательной страной для иностранных инвесторов, готовых вкладывать денежные средства в наше производство, а также размещать свое в нашей стране. Нужно отметить, что дальнейшему развитию производственного сектора в Беларуси будут способствовать и общемировые тенденции:

· Во-первых, из-за роста заработной платы в Китае, там становится невыгодно размещать производство, как это было ранее. В связи с этим, многие крупные производители ищут страны с дешевой рабочей силой и в тоже время высококвалифицированным населением для размещения там своего производства.

· Во-вторых, в борьбе за мировое лидерство Китай и США ведут жесточайшую экономическую войну. Одной из главных составляющих которой, является стремление Китая «обвалить» доллар. Уже процесс пошел: доллары сбрасываются в тяготеющие к нему страны, в том числе и к нам. Зачастили инвесторы, стремящиеся вложить доллары хоть во что-нибудь.

· В-третьих, Россия уже на «старте» вложить деньги в белорусское производство. Нефтедоллары обесцениваются, а они должны работать. Вкладывать их в России становится все сложнее.

Что касается будущего участия белорусской стороны в развитии двусторонних отношений со странами-партнерами, то в первую очередь, необходимо будет предоставить гарантию защиты частной собственности и свободу производству, а также простоту получения земли под его строительство. Мы не сырьевая страна, наша сила в производстве. Поэтому необходимо и дальше делать шаги к сотрудничеству и создавать условия для того, чтобы Беларусь стала еще более привлекательной страной для иностранных инвестиций и развития производственной сферы.

Немаловажную роль в этом также играет безопасность страны, претендующей на размещение иностранных производств. Беларусь в числе тех стран, которые могут похвастаться уровнем чистоты и порядка, а низкую преступность всегда отмечают зарубежные гости, прибывающие к нам.

Все эти предпосылки дают основание полагать, что уже в ближайшем будущем в Беларуси наступит «эра» производства, которая в свою очередь даст мощный толчок белорусскому рынку недвижимости. Размещение у нас иностранных производств и развитие белорусских, не только взвинтит спрос на производственные, складские и офисные помещения, но и потребует новых квадратных метров для специалистов предприятий, что, несомненно, простимулирует «зависший» и «перегретый» на сегодня рынок жилой недвижимости. Цены на недвижимость вновь начнут расти. Произойдет это по объективным рыночным механизмам и процессы эти коснутся не только столицы, но и регионов. Начнется интенсивное строительство жилья для сотрудников и производственных помещений для новых предприятий и организаций, при этом появится реальная возможность застройщикам реализовать переизбыток уже построенных квадратных метров.

Подводя итог, считаю, что основной прогноз ближайшего будущего для белорусского рынка недвижимости - в наступлении нового витка его развития — «эры» промышленной недвижимости. Именно она даст глоток свежего воздуха не только молодым квалифицированным кадрам и специалистам и экономике в целом, но и «задыхающемуся» столичному рынку жилья, который сегодня ознаменован завершением «эры» жилой недвижимости.

В.Г. Чернушевич, директор агентства недвижимости ОДО «Загородный дом»

Статья опубликована в журнале «Загородный дом», январь 2011 г, № 1 (84), стр. 10−12

Ознакомиться с другими статьями, посвященными аналитике белорусского рынка недвижимости, вы можете на официальном сайте издания — www.zdom.by