Современные жилые комплексы. Что говорят эксперты?

  658

14 апреля на выставке «Недвижимость — 2011» прошла конференция «Строительство современных жилых комплексов. Жилая и коммерческая функции — враги или союзники», организованная агентством недвижимости «Твоя Столица», приуроченная к 15-летию компании. В рамках мероприятия были освещены проблемы и тенденции современной городской недвижимости, обсуждались пути решения самых разнообразных вопросов.

Перед участниками выступили 4 докладчика:

Попов Юрий Николаевич — начальник управления «Информационный центр коммерческой недвижимости»;

Недерева Татьяна Николаевна — начальник отдела «Информационный центр долевого строительства»;

Криволапова Полина — ведущий специалист «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса»;

Ильичёва Анна — ведущий специалист по рынку СНГ компании Сushman & Wakefield.

Юрий Попов рассказал о сегодняшней ситуации на рынке жилых и коммерческих комплексов:

В 2010 году было предложено порядка 1 млн. 150 тыс. м.кв. жилой недвижимости, средневзвешенная стоимость квадратного метра которого составила — 1350 $.

Встроенно-пристроенных помещений построилось около 48 тыс. м.кв., цена на которые варьировалась от 1150 до 1700 $.

Бизнес-центры — 35 тыс. м.кв. Средняя стоимость — 1500−2400 $.

Также было предложено порядка 38 тыс. м.кв. торговых центров, цена за 1 м.кв. которых составила около 2500−3500 $.

Проанализировав структуру спроса и предложения, заметен явный дисбаланс офисной недвижимости. Существует её недостаток, но это не значит, что сегодня необходимо возводить только объекты такого плана. Рынок поглощает не все предложенные объекты из-за частого несоответствия качества (порядка 15−20% объектов остаются за бортом). Поэтому в первую очередь есть необходимость повышения именно этого показателя, а не количества.

Также по данным агентства, выявляется потребность административных встроенных помещений в жилых домах, торговых помещений различного типа (аптеки, банковские сегменты).

Это потребность обосновывается следующими критериями:

• Плохое месторасположение
• Отсутствие стратегии развития
• Отдалённость целевой группы
• Ценовой параметр
• Отсутствие необходимой площади

Итог: строится много, но не всегда то, что необходимо потребителю.

Татьяна Недерева в своём выступлении рассказала, что на сегодняшний момент строится 27 комплексов, 20 из которых — жилые, 7 оставшихся — многофункциональные.

Оба вида комплексов по характеристикам схожи: представляют собой несколько объектов, выполняют 2 и более функции, одна из которых жилая и построены в едином архитектурном решении. Разница лишь в том, что доля жилой функции в многофункциональных комплексах составляет в среднем 78%, в жилых, для сравнения — 94%.

Предполагаемая общая площадь заявленных 7-ми многофункциональных комплексов — чуть больше 6 млн. м.кв., 20-ти жилых — порядка 3 млн. м.кв.

Для представления приводится несколько примеров. Так к многофункциональным комплексам можно отнести: миниполис «Каскад», «Минск-Сити», «Маяк Минска». К жилым комплексам: «Зелёный бор», «Изумрудный», «Пушкинский».

Прослеживается также тенденция разделения комплексов по коммерческим функциям. И здесь всё зависит от класса объекта.

В соответствии с классом есть рекомендуемое наличие тех или иных объектов. Например:

Для эконом-класса больше свойственно наличие: банков, аптек, бытовых услуг.

Для бизнес-класса: медицинские услуги, продуктовые ритейлы, объекты общепита.

Элит-класс предполагает наличие: СПА-салонов, спортзалов, гастрономических бутиков.

Сочетанию и размещению коммерческой функции в жилых комплексах необходимо уделять особое внимание. Так, качественный и верный подбор этих функций будет способствовать максимальным доходам от проектов жилых комплексов.

При правильном сочетании коммерческая и жилая функции не просто не будут мешать друг другу, а поспособствуют развитию проекта.

Полина Криволапова в своём докладе разобралась с приоритетами для различных заинтересованных лиц: как для инвесторов, так и для жильцов.

Так для девелопера важно реализовать все коммерческие площади в собственность, для скорейшего возврата вложенных средств. И это естественно.

Как показывает практика, очень сложно продать квартиры, расположенные на 1 этажах, поэтому есть желание разместить здесь коммерческую функцию. Это может поспособствовать быстрому возврату вложенного капитала.

Но с размещением различных функций в жилой зоне, есть риск затронуть интересы жителей. Тот же магазин на 1 этаже может привести к большому скоплению автомобилей, как покупателей, так и рабочего персонала. А это нарушает комфорт жильцов.

Которые, в свою очередь, хотят видеть вокруг себя различные зелёные зоны, детские площадки, элементы инфраструктуры в шаговой доступности, удобную парковку и другое.

Но реализация всех интересов жителей может привести к убыткам для девелопера.

Как же избежать конфликта между сторонами, не упустив прибыль от проекта? Один из вариантов — применение концепции «живи-работай-развлекайся» в одном месте. Правильное сочетание этих сторон приведёт к обоюдному согласованию.

Применить на практике сегодня всё это не просто, поэтому одним из главных советов будет учёт успешного зарубежного опыта создания крупных жилых комплексов.

Таким опытом на конференции поделилась Анна Ильичёва, представив два многофункциональных проекта в Варшаве и Братиславе.

Выделены основные моменты при проектировании объектов, на которые необходимо обращать внимание. Это:

-оптимальное зонирование

-распределение потоков (необходимо отделять различные виды друг от друга: гостиничная недвижимость не должна сочетаться с жилой и т. д.)

-удачное расположение в черте города (объекты класса, А должны находится ближе к центру, это сочетается с их уровнем комфорта)

-обеспечение оптимального обслуживания (своевременный вывоз мусора, охрана, паркинг и т. д.)

-наличие зон отдыха (парки, вода).

В итоге именно доскональный учёт таких факторов поспособствовал успешному развитию этих проектов.

В заключение конференции руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович пожелал всем дальнейшей инициативы и сил на осуществление совместных планов по улучшению проектов города Минска, что и являлось основной целью мероприятия.

Realt.by Недвижимость