Ликбез: ожидания рынка
596 4

22.06.2011

В рамках небольшого исследования аналитической службы ГК «Мольнар» было выявлено, что в истории имеется значительный опыт кризисных явлений абсолютно разных стран. Тем не менее, несмотря на социальные, экономические различия, кризис начинался у большинства одинаково и был сопряжен со схожими, в том числе и для Республики, последствиями.

Упрощенная схема этого механизма действует следующим образом:

Снижение объемов экспорта—Снижение валютных поступлений в страну—Девальвация—Получение внешнего кредита

Мы не будем повторяться, вдаваться в глубочайшие подробности и говорить о структурных причинах происходящих событий, но главный вопрос напрашивается сам собой: если такого рода кризисы происходили уже в начале 20го века и если они имели схожую цепь основных событий, то неужели нельзя было это все преодолеть? Ведь давно известно, что в связи с низкой процентной ставкой и свободным доступом к кредитным ресурсам, как известно, стимулирующих развитие деловой активности на рынке, после роста цен на недвижимость может наступить спад, подогреваемый внешней экономической ситуацией. Так, неужели нельзя было это все заранее предвидеть и избежать?

Возможно, у кого-то запрятан утвердительный ответ, что да — все возможно при наличии определенных условий. Но, как показывает практика, наибольшую роль в развитии событий во время кризиса играет такой труднообъяснимый фактор, как человеческое поведение. Во время кризисных ситуаций, рынок недвижимости как никогда наиболее чувствителен к поведению и ожиданию участников рынка. Но, несмотря на его чувствительность, он все равно остается даже в кризисное время инертным — мало подверженным резким колебаниям.

В Беларуси сегодня возникла такая ситуация, когда в связи с валютными проблемами начался неудержимый рост цен на товары с импортными составляющими. Этот момент довольно жестко уменьшил реальную платежеспособность населения Республики. Дополнительная эмиссия белорусского рубля с целью осуществления государственных программ и поддержания отечественных производителей еще больше подогревает обесценивание национальной денежной единицы. В связи с этим уже третий раз за последние два месяца повышается ставка рефинансирования, а за этим соответственно сразу следовало и повышение процентных ставок на кредиты, уменьшение льготных программ с целью сокращения бюджетного дефицита, кроме того возникшие проблемы в сфере деловой активности способствовали росту «неофициальной безработицы» и т. д. И во многом, все вышеперечисленные моменты дают предпосылку к ожиданиям уменьшения средней цены на вторичном рынке недвижимости. Главным аргументом является: «отечественный покупатель не может позволить себе покупку квартиры на существующем уровне цен». Соответственно ожидание падения цен на рынке недвижимости вызывает уменьшение количества предложений со стороны продавцов, и в то же время вызывает со стороны покупателей занятие позиции выжидания. За май месяц 2011 года количество сделок снизилось на 41% по сравнению с апрелем 2011 года, достигнув январского уровня.

Следует отметить, что и в 2007—2008 гг. г. среднестатистический отечественный покупатель не мог себе позволить приобретение квартиры за собственные средства при нынешнем уровне заработной платы. И в этом случае, большую роль сыграла свобода доступа к кредитным ресурсам. Но, существует категория граждан, продающих собственные квартиры с целью последующего расширения площади. Сегодня эти продавцы квартиры превращаются в покупателей с деньгами, способных приобрести квартиру, и поведение данных участников в кризисное время (при ожидании падения средней цены), состоит в аренде квартиры или проживании со своими родственниками, знакомыми с целью приобретения квартиры по самым низким ценам.

В рамках закрытого рынка белорусской недвижимости (без притока иностранных граждан), может получиться такая ситуация, когда при кардинальном падении или даже при ожидании падения цен (от 30 до 40% от цены во время цикла роста), может произойти вытеснение квартир среднего класса, составляющих основную массу сделок в ценовых интервалах от 1300 — 1500 дол за кв.м., в результате чего останутся непривлекательные объекты с ценой кв. м. от 800 долл./кв.м. Следует понимать, что сегодня при средней цене по результатам зарегистрированных сделок в мае 2011 г. 1340 долл./кв.м., существуют объекты с ценой 800−900 долл./кв.м. Например, у ГК «Мольнар» попадаются объекты, попадающих в диапазон 898−980 долл./кв.м. по в Заводском районе, в Мачулищах, Гатово, Октябрьском районе.

Есть и иная сторона, ведь рынок белорусской недвижимости не является закрытым от притока иностранных граждан, которые после прошедшей в Беларуси девальвации, заинтересованы на определенном этапе снижения цены приобрести белорусскую недвижимость. Но в данном случае при анализе сделок с недвижимостью более высокого класса даже в период кризиса, следует отметить, что ценовой диапазон на них не сокращается. Если рассматривать первый виток падения цен в кон. 2008−2009, то следует заметить, что при средней цене в 1288 долл./кв.м. в июле 2009 года, продавались объекты в ценовых интервалах 1700−2500 долл./кв.м. При более глубоком анализе данных сделок, можно отметить, что данные квартиры продавались в наиболее престижных домах по проспекту Независимости в микрорайоне Уручье в домах 2010 года сдачи, а также в наиболее престижном треугольнике улиц Немига — Обойная — Раковская, Пионерская и т. д. Поэтому цены на квартиры этого класса, никогда не будут продаваться по нижней планке ценового диапазона, хотя все же следует заметить, что в данном секторе возможен наиболее продуктивный торг.

Другая же позиция, которую, как правило, занимают продавцы наиболее ликвидных квартир: «раз цены растут на все (товары, проезд, коммунальные услуги), а жизнь дорожает, то задачей сегодняшнего дня является получить от продажи квартиры максимально возможный доход, которого должно хватить на покупку другой квартиры и еще на жизнь». Кроме того, тенденция повышения себестоимости строительства за счет импортных составляющих заставляет подымать застройщиков цену квадратного метра в белорусских рублях, хотя в долларовом эквиваленте темп роста сократился.

В рамках белорусской экономики, объективных причин к росту цен в долларовом эквиваленте на сегодняшний день не существует, но следует помнить, что стоимость доллара зависит от стабильности американской экономики, в которой некоторые американские аналитики сомневаются. Дело в том, что сегодня доля США в мировом производстве товаров уже составляет не 55%, а 27%, а золотовалютные резервы составляют менее 25% мировых. К сентябрю 2011 года американские аналитики прогнозируют рост внешнего долга до 102% от ВВП Единственное, что сегодня поддерживает американский доллар — это спрос на международном рынке для расчетов за товары. Но следует отметить, что еще в апреле 2011 года лидеры, динамично развивающихся стран России, Бразилии, Китая, Японии, ЮАР заявили о своем намерении отказаться от взаимных расчетов в долларах, в связи с тем, что данная привязка искусственно раздувает курсы национальных валют, экспорт этих стран становится неконкурентоспособным. А из этого следует, что, если прекращаются расчеты в долларах с нефтью, то автоматически объемы остальных расчетов с использованием долларов снизятся, если совсем не прекратятся. Это станет приговором для американского доллара, и цены внутри США на товары взлетят вверх, доллар обесценится. Для белорусского рынка обесценивание доллара может грозить предполагаемым ростом цен в долларах, и в том числе на недвижимость.

Таким образом, два диаметрально противоположных взгляда на динамику цен на белорусскую недвижимость спокойно уживаются на сегодняшний день, и каждая позиция имеет свои обоснования. И главным играющим фактором здесь является зависимость от решений не только одного правительства, в частности белорусского, но и от решений, принимаемых другими государствами на макроуровне.

На микроуровне же участники рынка обладают большей мобильностью и гибкостью. Следует четко понимать, что при любой жестко занятой позиции, итогом является общее замерзание рынка. С уменьшением цены, предложение сокращается, а с необоснованным ростом цен сокращается количество покупателей.

При условии сохранения существующих тенденций и при условии развития событий в Республике по аналогии с валютным кризисом в России и других странах существует вероятность падения среднего уровня цен до 700−800 долл./кв.м., но при этом следует отметить, что, в данном случае ценовой диапазон расширится, в частности минимальная цена может составить порядка 565−706 долл./кв.м., а единичных объектов еще ниже. В то же время максимальная цена единичных объектов будет держаться на уровне1700−2000 долл./кв.м. Но следует отметить, что данный процесс может занять длительное время: от 6 месяцев до года, и за этот период высока вероятность, что ситуация может кардинально измениться. В то же время, при условии обесценивания доллара или при условии возникновения положительных влияний на экономику страны не исключен и рост среднего уровня цен до 1400−1600 долл./кв.м., что не исключает наличия объектов по минимальным ценам 700−800 долл./кв.м. и максимальным 2300−2500 долл./кв.м., то есть цена может как существенно уменьшиться — так и значительно увеличиться.

Сейчас же белорусская экономика пока еще находится на этапе первой волны кризиса — период обострения, когда еще не предпринимаются активные действия по его сдерживанию, что порождает особую неопределенность в особенности в условиях недостатка информации и задачей на сегодняшний день становится проецирование вероятных путей поведения участников рынка в различных условиях. И если сегодня ситуация известна, то завтра лучше быть готовым ко всему и главным советом в данном случае является: не впадать в крайности и объективно оценивать существующую информацию, поэтому если совпали желания и возможности, то не стоит откладывать решение своих вопросов на завтра.

Ведь решения должны быть обоснованными. Аналитическая служба ГК «Мольнар».

Данные в статье прогнозы следует отнести к разряду ознакомительных и вероятных, что исключает использование приведенных в статье цифр применительно к конкретным объектам недвижимости.

Пресс-служба группы компаний Мольнар

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь