ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

  797

При любых операциях с недвижимостью важно знать стоимость продаваемого, покупаемого или сдаваемого объекта. Конечно, определить ее можно самостоятельно, достаточно просмотреть цены на аналогичные варианты, скажем, квартиры того же метража, в том же районе, доме и т. д. Но в ряде случаев требуется профессиональная оценка, которую выполняет лицензированный специалист. О том, что она собой представляет и в каких случаях необходима, рассказывает Наталия Сарычева, руководитель Центра оценки корпорации «БЕСТ-Недвижимость» (ООО «Оценка бизнеса и инвестиций»).

— Наталия Владимировна, в каких сделках с недвижимостью обязательно участие профессионального оценщика?

— Если мы говорим о юридических лицах, то оценка имущества необходима при кредитовании под залог объектов недвижимости, внесении этих объектов в уставный капитал организаций, акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей. Кроме того, она требуется для отражения стоимости недвижимого имущества в бухгалтерских документах, при операциях купли-продажи или сдаче в аренду, разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также других операциях, связанных с реализацией имущественных прав.

Что касается физических лиц, то им профессиональная оценка нужна для получения ипотечного кредита в московских банках, оформления наследства и договора ренты, а часто и для раздела имущества, когда возникают споры между собственниками. Как правило, если они обращаются в суд, судья отправляет их к оценщику для определения рыночной стоимости недвижимости.

— Другими словами, чтобы заказать профессиональную оценку, требуется веская причина?

— Обычно к нам приходят по направлению банка, нотариуса или судьи. Однако довольно часто к профессионалам обращаются люди, заинтересованные в объективной информации о стоимости имущества при покупке, продаже, аренде или дарении. Мы консультируем клиентов по телефону, объясняем разницу между «прикидкой» стоимости на словах и серьезной оценкой. Помогаем определить, нужны ли человеку услуги эксперта, которые стоят определенных денег, или ему достаточно заказать в риелторской компании бесплатную экспресс-оценку по телефону.

— По результатам проведенной экспертной оценки составляют отчет. Что именно в нем отражено?

— Отчет об оценке любого вида имущества, в частности недвижимости, представляет собой серьезный документ, состав которого жестко регламентирован Федеральным законом № 135 «Об оценочной деятельности» и постановлением Правительства РФ № 519. Закон устанавливает форму и содержание отчета, а также три способа (доходный, сравнительный и затратный), которыми определяется рыночная или другая стоимость объекта оценки. Как правило, это объемный труд, включающий в себя не только вычисления стоимости недвижимости всеми способами и итоговую сумму, но и фотографии объекта, подробное описание его состояния, сведения о секторе рынка, к которому он относится, его характеристику и перспективы развития. Кроме того, прикладывают все лицензии оценочной компании и документы, предоставленные заказчиком. Отчет об оценке коммерческой недвижимости больше отчета об оценке жилой, поскольку объекты первого рода сложнее по структуре, составу и методам определения рыночной стоимости.

— Сколько стоит профессиональная оценка? И от чего это зависит?

— Цены на подобные услуги определяются не рыночной стоимостью объекта, а сложностью задачи. Кроме того, коррективы вносит сам рынок. В Москве расценки примерно одинаковые. Если вам обещают выполнить работу гораздо дешевле, значит, скорее всего качество профессионального отчета будет крайне низким. Такие документы зачастую не принимают в кредитных организациях, и клиенту приходится платить еще раз за отчет, подготовленный в другой фирме.

— Существует мнение, что оценочные компании при агентствах недвижимости действуют под нажимом риелторов, а потому не так объективны, как независимые фирмы…

— По закону оценщик не имеет права действовать в интересах агентства недвижимости. Клиентов нам предоставляют в основном банки, а уж они‑то как раз заинтересованы в объективности относительно определения стоимости объектов. Ведь кредиты выдают на основе нашей оценки, и, если она неправильная, банки могут понести убытки. Обманывать их нам невыгодно: мы рискуем потерять доверие, а значит, лишиться клиентов. Поэтому, работая в партнерстве с агентством недвижимости или без него, мы остаемся независимыми.

Что касается точности оценки, то сотрудничество с риелторской компанией дает дополнительные преимущества. Мы лучше знаем рынок недвижимости и оперируем «живыми» ценами. И при необходимости всегда можем проконсультироваться с профессионалами: узнать, к какой категории отнести объект, уточнить пограничные значения ставок аренды и рыночной стоимости квадратного метра и пр.

— Какова достоверность баз данных на общедоступных сайтах? Ведь ими пользуется большинство независимых оценочных компаний?

— В базах, имеющихся в Интернете, объявлениях, печатных СМИ зафиксирована в основном цена предложения, которая имеет высокую погрешность и может быть завышенной или заниженной. Взаимодействуя с риелторской компанией, оценщики получают данные о ценах совершенных сделок купли-продажи, о расходах по продаже, о величине процента торга (отклонение цены предложения от цены сделки) и др.

Многие оценочные компании, например, при определении стоимости земли за городом берут среднюю цену участков, расположенных в данном направлении и на том же расстоянии от МКАД. Но цена двух находящихся поблизости наделов может быть совершенно разной. На это влияет множество факторов, в частности важно, расположена ли земля в коттеджном поселке элитного класса или в деревне.

Очень немногие компании делают ретрооценку, которая необходима при вступлении в наследство, определяют стоимость недвижимости на дату смерти наследодателя. Как правило, у оценочной компании сведений о рынке недвижимости годичной давности (или даже более ранних) нет. А мы располагаем такой базой благодаря партнерству с давно и стабильно работающим агентством недвижимости.

— На что следует обратить внимание при выборе оценочной компании?

— Проведение оценки требует времени. Если вам предлагают выполнить работу менее чем за день — значит, вас пытаются обмануть. Скорее всего оценку произведут без осмотра, а сбор аналогов и проведение расчетов осуществят спустя рукава. Следовательно, стоимость объекта будет определена с высокой погрешностью. Для профессиональной оценки квартиры и выпуска отчета об оценке требуется в среднем восемь-десять человекочасов.

Обязательно выясните, сколько специалистов работают в компании, какие у них дипломы, как много ими было выпущено отчетов. Следует также поинтересоваться, особенно если требуется проведение оценки в определенном секторе рынка, давно ли фирма занимается этой сферой недвижимости. Узнайте также, были ли нарекания в работе, судебные разбирательства по поводу представленных отчетов.

Но самое главное — это, конечно, добросовестность и квалификация оценщика. В штате должно быть определенное число специалистов с дипломами. Не наемных работников по договору, которых потом не найти, если потребуется что‑то исправить, доделать или призвать к ответственности за непрофессионализм, а штатных сотрудников компании.

До конца 2005 года все оценщики трудятся по лицензии, так что нужно обращать внимание на срок ее выдачи (чем раньше она датирована, тем опытнее компания) и на число специалистов с дипломами, вписанных в нее. Без лицензии сейчас никто не работает.

— Но с января 2006 года лицензирование отменяют. На что тогда ориентироваться?

— Сейчас за спиной оценочных фирм стоит государство, контролирующее их деятельность. А наличие лицензии и дата ее выдачи — это серьезный аргумент при выборе. После отмены лицензирования все оценочные компании и частные специалисты должны вступить в саморегулируемые организации. Их несколько, они будут заниматься проверкой компаний, реагировать на жалобы. Однако потребителю довольно трудно разобраться, хорошо это или плохо, что фирма входит в саморегулируемую организацию. К тому же если одна из таких организаций усомнилась в качестве работы оценочной компании, последняя может обратиться и в другую. Есть предположение, что отмена лицензирования станет стимулом для недобросовестных оценщиков.

«Недвижимость & Цены» № 50 (2005 г.)

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

36078

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

22418

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

21991

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

9169

Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового

6871

«Миллениалам важен престиж, а зумеры верят блогерам». Спросили у риэлтера, как выбирают квартиры разные поколения

16043

Ипотека под 4,7% годовых, дорогая аренда и много работы «за минималку». Белоруска рассказала о жизни в Чехии

16879

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2737

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8873

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

69765

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2252

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

3603

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124