Обзор рынка жилой недвижимости Минска за март 2014 года
4302 16

15.04.2014 Артем Сахаревич

Спрос на квартиры в последние полгода заметно ослаб. Тем не менее, в феврале появились первые признаки нормализации — покупатели постепенно возвращались на рынок. В марте уровень их активности уже соответствовал средним показателям 2013 года.

Активность покупателей в марте была самой высокой за последние 7 месяцев. Впервые с августа 2013 года число сделок купли-продажи превысило отметку в 900 квартир. По сравнению с предыдущим месяцем спрос на квартиры вырос на 3,1%.

Учитывая обновленные февральские показатели*, можно констатировать, что последние два месяца рынок функционирует в довольно активном режиме. Даже несмотря на очень слабые продажи в январе, этот квартал превзошел по количеству заключенных договоров показатели IV квартала минувшего года. К слову это лишь второй случай за последние 10 лет, когда спрос на квартиры в начале текущего года был выше, чем в конце предыдущего.

*данные по числу совершенных сделок купли-продажи в феврале были уточнены. Скорректированная средняя цена сделки выросла на 6 $/м².

Если спрос на квартиры увеличивается лишь второй месяц кряду, то объем предложения квартир растет еще с середины прошлого года. Число выставленных на продажу квартир в марте является максимальным за последние три с половиной года. При этом темпы роста предложения на рынке сохраняются очень высокими. Так, по сравнению с февралем продаваемых квартир стало на 8,7% больше.

Структура продаж на вторичном рынке в феврале и марте имеет много общего. И все же следует отметить стабилизацию спроса на 1- и 2-комнатные квартиры, в то время как сделок по 3-комнатным квартирам стало больше на 7,5%, по квартирам с 4 и более комнатами — на 14,7%.

Что касается географии спроса, то в большинстве районов столицы покупательская активность осталось на прежнем уровне. Исключение составили Первомайский, Центральный и Партизанский районы, где число сделок выросло в среднем на треть. На 21% выросло количество проданных квартир в непосредственной близости к метро.

Довольно высокий спрос на квартиры в марте оказал весомую поддержку текущему уровню цен. Активность покупателей в первый весенний месяц нивелировала последствия роста предложения объектов на рынке. В результате и средняя цена предложения, и средняя цена сделки в марте практически не изменились. Причем стоит отметить, что две кривые копируют движения друг друга с начала года.

Средние цены квартир по результатам сделок купли-продажи в марте составили:

1-комнатные квартиры — 1812 $/м² (+0,4% за месяц);
2-комнатные квартиры — 1665 $/м² (-0,5%);
3-комнатные квартиры — 1629 $/м² (+1,1%);
4-комнатные квартиры — 1501 $/м² (-7,7%).

Разница между средними ценами выставленных на продажу и проданных квартир в марте составляла 2,1% для 1-комнатных квартир и 6,1% для 2-комнатных. У 3-комнатных квартир это значение было еще выше и достигло отметки в 8,6%. В сегменте 4-комнатных квартир дельта возросла до весомых 14,4%. Впрочем, природа этого явления связана с увеличением доли недорогих квартир в общем объеме спроса.

Говоря о динамике цен предложения, следует отметить, что в марте в большинстве сегментов рынка цены в буквальном смысле «зависли». Колебания цен практически повсеместно не превышали и полпроцента. Единственное значимое исключение — это снижение цен на квартиры современной планировки. В январе и феврале ситуация была обратной — росло в цене лишь новое жилье.

Столичные районы разделились на две примерно равные части в зависимости от того была ли динамика цен на квартиры положительной или отрицательной. Росли цены преимущественно на западе и юго-западе столицы, в то время как основными очагами снижения на этот раз стали юг и северо-восток города. В большинстве микрорайонов Минска изменения цен на квартиры не превысили 1%.

Среди соседних столиц лидером по росту цен в марте стала Варшава, также довольно существенный прирост наблюдался в Вильнюсе. Развитие событий в Риге происходило по схожему с минским сценарию — здесь в марте практически не было каких-либо изменений. Что касается Киева и Москвы, то цены на квартиры в этих городах в марте снижались.

Таким образом, по сравнению с началом года в Минске и Киеве цены остались неизменными, в прибалтийских столицах и Варшаве они прибавили в среднем 2,6%, а вот в Москве динамика пока отрицательная.