Время меняться: альтернативных сделок с жильем осенью стало больше
4381 5

27.11.2014 Анна Копричева, Артем Сахаревич

В сентябре и октябре число совершенных сделок купли-продажи достигло очень высоких показателей. Несмотря на недостаток кредитных ресурсов, стабильная ситуация с ценами на протяжении года привела к расцвету альтернативных сделок, при которых в стоимость приобретаемого жилья заложены средства от продажи старой квартиры.

Такие схемы всегда были основой рынка, но во втором полугодии условия для проведения длинных цепочных сделок были близки к идеальным.

Стабильная и прогнозируемая динамика

За последние 10 лет у текущей ситуации было несколько аналогов. Первый очевидный фактор, который стимулирует рост числа цепочек и их длину — стабильная динамика цен. Идеальный вариант, как и в случае с 2014 годом, происходит в случае «ползучего» снижения либо полного ценового штиля. При этом не имеет значения находятся цены на квартиры вблизи исторического максимума или минимума.

Даже в 2008, когда цены превышали текущий уровень на 10−12%, количество цепочных сделок росло по мере того, как плавно снижались цены предложения квартир.

Еще один подобный период пришелся на второе полугодие 2010 года. После снижения на протяжении 5 месяцев цены на квартиры оставались практически неизменными. В результате, ежемесячное число заключенных сделок выросло почти в два раза: с 600−700 летом, до 1100−1200 в конце года.

Широкий выбор

Для успешного создания цепочек важна не только стабильная ситуация с ценами. Рост количества альтернативных сделок и появление сложных цепочек с большим числом звеньев возможен лишь в том случае, когда ее участникам есть из чего выбирать. Текущую ситуацию, как и предыдущие два периода, отличало очень высокое предложение квартир на рынке.

Расширяться становится выгоднее

Состояние сегмента 1-комнатных квартир и остальной части рынка отличается. Будучи наиболее востребованными и чаще остальных используемые в качестве стартера, «однушки» дешевеют не так быстро, как остальные типы квартир. Снижение средних цен предложения 1-комнатных квартир за период с октября 2013 года по октябрь 2014 составило 4,3%. У 2- и 3-комнатных эти показатели выше: 5,4% и 5,7%, соответственно. При этом цены, по которым заключались сделки по 1-комнатным квартирам, были в августе-октябре ниже цен предложения в среднем на 3,5%. У 3-комнатных квартир эта разбежка превышала 10,0%.

Невысокие темпы снижения цен и сравнительно малый торг делали размен 1-комнатной квартиры на квартиру с большим числом комнат по прошествии 2014 года все более выгодным. Так, по сравнению с январем 2014 года, в ноябре средняя величина доплаты при размене 1-комнатной квартиры на 2-комнатную сократилась на $ 1500−2500, с 1-комнатной на 3-комнатную на $ 3000−4500.

Любопытный факт: во время «расцвета» цепочных сделок доля 1-комнатных квартир в процентах от общего предложения гораздо ниже среднего показателя (26,3% в ноябре 2014 против 29,7% в декабре 2013) и скорее напоминает периоды ажиотажного спроса и стремительного роста цен.

В цепочных сделках покупают более качественное жилье

Возможность в спокойной обстановке выбрать себе наиболее подходящий вариант мотивирует покупать жилье с лучшими характеристиками. Показательно выглядит статистика по заключенным сделкам с квартирами в Минске в октябре 2014 года и в июле 2013 года. Абсолютное количество сделок с квартирами за эти два месяца примерно одинаковое, но по качественным показателям разница видна невооруженным глазом. Причем это касается не только типового жилья, но и элитного сегмента, где в последнее время также был отмечен рост спроса.

Баланс, при котором цепочные сделки достигают своего апогея, довольно хрупкий. Резкие колебания цен, экономические потрясения и даже обычная сезонность заметно влияют на развитие цепочек. Примечательно, что массовый расцвет альтернативных сделок в 2008 и 2010 годах предшествовал резкой девальвации национальной валюты.

Оценить влияние альтернативных сделок или цепочек на общее состояние рынка, имея «безликие» данные, сложно. Для того, лучше понимать ситуацию, мы обратились за комментарием к экспертам из столичных агентств недвижимости.

Какую долю, по-вашему, занимают цепочки в процентах от общего спроса?

Павел Астапеня, директор АН «Эксперт»: Сегодня многие эксперты заговорили о том, что доля цепочек снижается. На мой взгляд, она осталась такой же, как и 10, и 20 лет назад. Просто на сегодняшний день многие цепочки проследить невозможно. Например, если люди продают квартиру и вкладывают вырученные деньги в долевое строительство квартир.

Таких «невидимых» сделок стало больше, и во многом это заслуга развития рынка долевого строительства. Еще одна причина кроется в том, что обеспеченность жильем за последние 10−20 лет значительно выросла. А значит можно продать квартиру, переехать к родителям и ждать, пока достроится новое жилье.

Если учитывать невидимые сделки, то доля «цепочек», на мой взгляд, составляет 90% от общего числа. Если не учитывать — порядка 60%.

Сколько сегодня звеньев в цепи?

Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «Твоя Столица. Агентство недвижимости«: Из-за отсутствия доступных кредитов количество покупателей с живыми деньгами резко сократилось. А, поскольку у истоков любой цепочки должны стоять живые деньги, то к хвосту этой цепочки присоединяется все большее количество людей, желающих провести альтернативную сделку. Если раньше в цепочке участвовало 2−3 звена, то сегодня доходит до 5−6 звеньев. Конечно, такие длинные цепочки — не очень частое явление, но в среднем количество звеньев в цепи увеличилось.

Почему в сентябре и октябре выросло количество цепочных сделок?

Павел Астапеня: Это сезонное явление, которое мы ежегодно наблюдаем на рынке жилья. Очень часто сделки откладываются на период летних отпусков.

Светлана Куделко: Цепочка может верстаться на весу даже в течение полугода, но договоры заключаются единовременно. Поэтому велика вероятность того, что сделки по цепочкам, которые собирались в течение лета, были закрыты в начале осени. По нашим данным, всплеск таких сделок пришелся на октябрь. Именно тогда были проведены и цепочные сделки, договоренность по которым заключалась в течение августа-сентября.

Тяжело ли сейчас найти стартера цепочки с «живыми» деньгами?

Светлана Куделко: Покупатели неохотно соглашаются быть стартером в длинной цепочке сделок. И причина не в отсутствии «живых» денег. Они есть. Но пока из своих квартир не выпишутся и не выселятся все те продавцы, которые стоят в цепочке после стартера, стартер не сможет въехать в свое новое жилье. Выходит, что он первый отдает деньги, а квартиру получает последний. И если кто-то из последующих звеньев передумает, то «стартер» просто потеряет время, так и не купив квартиру. Чистая продажа, конечно, предпочтительна, и тем не менее, стартеры находятся. Даже если 70% сделок были цепочными, то во главе каждой цепочки все равно стояли чистые деньги. Возросло количество покупателей с кредитами, потому что под 30% люди уже готовы брать небольшую сумму кредита для доплаты.

Есть ли разница между ценами чистой продажи и ценой квартиры в цепочке?

Светлана Куделко: Незначительная разница возможна. Прямая продажа сейчас манипулирует покупателем: дескать, да, у меня чуть дороже, но зато сделка будет оформлена быстро и без рисков: вы приносите мне деньги и въезжаете в квартиру. На уступки, на торг такой продавец не пойдет, в отличие от продавца, который, участвуя в цепочке, берет деньги сразу, а квартиру отдает позже. И наоборот, желая совершить цепочную сделку и привлечь одного из продавцов в качестве звена, покупатель может предложить ему сумму немного выше той, которая заявлена в объявлении. Тогда у продавца будет мотивация немного подождать. Но цены по-прежнему диктует рынок, поэтому такие прецеденты случаются нечасто, а если и случаются, то разница в цене составляет $ 1−2 тыс, не больше.

По какой причине могут разваливаться цепочки?

Светлана Куделко: Одна из причин кроется в том, что любой продавец, задействованный в цепочке, может с удовольствием променять ее на прямого покупателя с живыми деньгами. Ведь так вопрос можно решить быстрее и без рисков, что цепочка развалится по вине другого звена. Продавцы редко дают джентльменское обещание подержать квартиру до тех пор, пока покупатель не продаст свою.

Еще в цепочку может вклиниться квартира, которая претендует на прямой обмен. Например, я продаю «четырешку», мне нужна двухкомнатная. Появился человек с двухкомнатной, которому нужна моя «четырешка». И длинные цепочки, в которой мы оба до сих пор числились (каждый в своей) оказываются нам не интересны. На некоторое время классический обмен почти исчез с рынка и вот сейчас, в условиях стабилизации цен и отсутствия кредитных средств, понемногу начинает возвращаться.

Бывают и банальные случае, не связанные со спецификой цепочных сделок. Не нашлось покупателя, обнаружились проблемы с документами, родственники оказались не согласны, и звено просто выбывает из цепи. Звенья в цепочке удерживаются только договорными отношениями.

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь