«Хапун» на вторичном рынке жилья Минска: в каких сегментах наплыв покупателей был максимальным?
18182 21

28.06.2016 Артём Сахаревич

Последние несколько месяцев спрос на квартиры в Минске держится на очень высоком уровне. Основными драйверами происходящего являются стабильная ситуация с курсом доллара, «просевшие» до 10-летнего минимума цены и рекордное предложение, позволяющее выбирать из широкого круга объектов. Сегодня мы проследим, за какими объектами весной велась настоящая «охота», сравнив степень покупательского ажиотажа у квартир разного типа.

Судя по последним данным, весной в Минске было заключено 3833 сделки купли-продажи квартир. Это на 44,5% больше, чем годом ранее. Бурный поток покупателей привел к уменьшению предложения и остановке снижения цен. Но последствия для различных сегментов были крайне неравномерными.

Где-то почти не осталось ликвидных вариантов, где-то возросший спрос едва сказался на выборе. Чтобы выделить очаги вторичного рынка, где влияние весеннего «хапуна» было наиболее ощутимым, мы оценим покупательскую активность с учётом объемов имеющегося на рынке предложения.

^{Немного методологии}

^{Представим два разных типа квартир: за некоторый промежуток времени купили 10 квартир первого типа и 20 второго. На первый взгляд, большим спросом пользуются «вторые». Но после изучения предложения оказалось, что квартир первого типа на рынке изначально было 15, а второго — 40. С учётом новых данных становится очевидно, что быстрее раскупались объекты первого типа.}

Схожий алгоритм был использован для изучения покупательского ажиотажа в рамках всего Минска. В качестве исходных использовались данные о предложении квартир на начало марта и все сделки купли-продажи за 3 весенних месяца. Расчет был сегментирован по числу комнат, а также с учётом качественных и возрастных характеристик жилья.

Чтобы различия лучше воспринимались, сегменту, где ажиотаж был максимальным, присвоено 100 баллов. Остальные были пересчитаны по пропорции.

Хрущевки — в топе покупательских предпочтений

Мы видим, что темпы поглощения могли отличаться в разы. По числу комнат ситуация выглядит вполне предсказуемо: 1-комнатные квартиры раскупались активнее, чем 2-комнатные, 2-комнатные быстрее 3-комнатных и т. д. Но если добавить сюда разбивку по возрасту и материалу стен, то проявится ряд любопытных особенностей.

Абсолютный лидер среди всех сегментов, где весной покупатели наиболее основательно «прошерстили» предложение — это панельные хрущевки и брежневки с одной жилой комнатой. Подобный результат вполне ожидаем, учитывая, что такие квартиры можно было купить за 30−35 тысяч. Низкая цена привлекала покупателей первого жилья, а также иногородних жителей.

Также не задерживались на рынке «однушки» в кирпичных хрущевках и в типовых панельных домах советской эпохи. К слову, типовое панельное жилье пользовалось большим спросом, чем хрущевки, если в квартире было более одной жилой комнаты.

Начиная с 3-комнатных квартир, поток покупателей устремлялся в первую очередь к современному панельному жилью. Многокомнатные объекты редко покупают за полную сумму, такие сделки чаще являются звеньями обменной цепи. В этой связи можно сделать вывод, что те, кто «расширялся» этой весной, старались переезжать в более новые и просторные квартиры.

Сталинки и современное непанельное жильё выглядят на фоне остальных явными аутсайдерами. Покупателей отпугивает высокая цена, а в случае с современными каркасно-блочными и монолитными домами сказываются огромные объемы ввода объектов в 2013—2015 гг. В условиях высокой конкуренции повышенным спросом пользуются квартиры далеко не в каждом доме.

Не менее существенными выглядят различия между частями города. Методика расчёта осталась прежней: микрорайон с максимальным отношением числа сделок к объёму предложения получил 100 баллов, остальные — в зависимости от пропорции.

Карта интерактивная, наведите курсор на интересующую вас часть города.

Квартиры у метро раскупали быстрее

Во многом географические различия можно объяснить особенностями самих районов. У одних в структуре жилого фонда преобладают более ликвидные объекты, у других таких квартир меньше. Негативно сказывается и рост цен по мере приближения к центру. Активность покупателей квартир в районе Немиги никогда не достигнет уровня Каменной Горки. Тем не менее, на карте есть много интересного, выходящего за рамки привычных стереотипов.

Так, среди спальных районов вблизи МКАД не было никакого ажиотажа в Лошице, Курасовщине, Брилевичах, Уручье. Вполне заурядная ситуация сложилась в Зеленом Луге, Каменной Горке, Чижовке, Шабанах, Сухарево. Повышенный спрос на квартиры этой весной не привел к образованию там ощутимого дефицита предложения.

Обратите внимание, что многие из озвученных микрорайонов находятся на значительном удалении от метро. Напротив, в приближенных к «подземке» жилых массивах как раз и находились основные очаги ажиотажа. Они отчётливо прослеживаются во Фрунзенском, Московском и Заводском районах. Наиболее высокой активность покупателей была в микрорайоне Красный Бор.

На данный момент дефицит предложения в «красных» районах ощущается сильнее, чем в остальной части города. Потенциальные покупатели квартир уже не могут похвастаться таким же разнообразием объектов (особенно бюджетных), как 2−3 месяца назад. Логично, что в такой ситуации продавцы не заинтересованы идти на серьезные уступки, если только речь не идёт о явном неликвиде.

В «синих» районах предложение также сократилось, но не так сильно. Здесь по-прежнему преобладает отрицательная динамика цен. Если летом спрос будет оставаться высоким, покупательские потоки в поисках выбора и скидок будут смещаться именно в эти части города.

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь