Октябрь 2018: средняя цена проданных в Минске квартир достигла 3-летнего максимума
7733 9

15.11.2018 Артём Сахаревич

Осень определенно принесла оживление столичному рынку жилья. В сентябре-октябре ростом отметились все ключевые индикаторы: спрос, предложение и цены.

В октябре количество сделок купли-продажи квартир выросло на 4,7%. После локальной «просадки» в июле, когда за месяц не набралось и 1000 сделок, спрос увеличивается третий месяц подряд.

Нынешний уровень спроса далек от ажиотажа, наблюдаемого на рубеже 2017−2018 гг., однако такое число сделок определенно указывает на высокую покупательскую активность. По опыту прошлых лет мы можем ожидать, что в ближайшие 2 месяца ситуация вряд ли изменится кардинально — белорусы хотят встречать Новый год в новой квартире и будут стремиться заключить сделку до наступления 2019-го.

Количество выставленных на продажу квартир выросло в октябре на 2,2%. Предложение растёт уже 9 месяцев подряд.

Общий рост спроса к сентябрьскому уровню был в первую очередь достигнут за счет 3-комнатных квартир, которых купили на 15% больше, чем месяцем ранее. Сделок с другими типами квартир в октябре было на 1−4% больше.

На готовые новостройки (дом не старше 1 года) в октябре пришлось всего 6,2% сделок. Это самое низкое значение для отдельно взятого месяца за последние 7 лет. Для сравнения — в начале 2015 года каждая пятая сделка купли-продажи заключалась с квартирами в готовых новостройках.

Совокупная доля Центрального, Советского и Первомайского районов, где цена квадратного метра наиболее высокая, в октябре оказалась самой низкой за 1,5 года. Покупатели чаще выбирали квартиры в других районах города, особенно рост спроса был заметен во Фрунзенском и Московском районах.

Рост доли более бюджетных квартир в общей структуре спроса не смог остановить рост цен. Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, выросла в октябре на 0,5% и составила 1286 $/м². Это новый максимум для 2018 года и самое высокое значение за последние 3 года.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1379 $/м² (+1,7% за месяц) — $ 48 200;

· 2-комнатные квартиры: 1230 $/м² (+0,4%) — $ 60 000;

· 3-комнатные квартиры: 1198 $/м² (-0,3%) — $ 76 000;

· 4-комнатные квартиры: 1164 $/м² (+3,5%) — $ 85 000.

Индекс цен предложения очень плавно поднимается последние 4 месяца. В октябре средний уровень цен предложения вырос на 0,3%. Быстрее других дорожали квартиры в типовых домах 1970−1990 г. п.

Рост цен в микрорайонах города встречался чаще, нежели их снижение. Наибольший рост цен (3% и более) был зафиксирован в микрорайоне Красный Бор (+3,9%), а также в районе улиц Кабушкина, Козлова и Ботанической. На другом конце списка расположились улицы Уманская, Пулихова и Макаёнка, где средний уровень цен оказался на 3−4% ниже, чем в сентябре.

Помимо Минска, небольшим ростом цен на квартиры также отметился Киев (+0,6%). В Москве средняя цена в долларах увеличилась на 2,7%, благодаря укреплению рубля. Что касается Варшавы, Вильнюса и Риги, то в этих городах курсовые колебания негативно сказались на долларовых ценах. Средний уровень цен на квартиры опустился на 2,5−2,9%.

Минск лидирует среди столиц региона по темпам роста цен с начала года.

В середине лета мы отмечали, что кредиты больше не в состоянии поддерживать ажиотаж на рынке жилья. Спрос вернулся к нормальным показателям, а вслед за ним стабилизировался и средний уровень цен на квартиры. По результатам осенних месяцев можно предположить, что покупатели приняли сложившийся уровень цен и условия финансирования, а улучшение выбора привело к росту числа сделок.

Если спрос в ноябре-декабре будет держаться на текущем уровне, то этого будет достаточно для сохранения цен на текущем уровне и даже небольшого роста. Индекс цен предложения в последние месяцы не изобиловал колебаниями и всё же тенденция к повышению, пусть и с трудом, но прослеживалась. Динамика цен реальных сделок подтверждает происходящее, особенно показательными выглядят результаты октября.

Диапазон 30−40 тысяч долларов является, своего рода, «входным билетом» на столичный рынок жилья. В сентябре здесь было совершено 7,5% сделок, в октябре — всего 5,4%. В контексте данного показателя это очень ощутимое изменение. Аналогичные процессы происходят и на следующей ценовой «ступеньке». В диапазоне 40−50 тысяч в сентябре совершено 25% сделок, а в октябре лишь 22,3%.

Сделок свыше 50 тысяч, напротив стало больше. Доля диапазона 50−60 тысяч выросла с 13 до 15,8%, 60−70 тысяч — с 9,4% до 11,5%. Т. е. основной очаг покупательской активности действительно сместился немного вверх, и всё это происходит в условиях роста предложения.

Пока рано делать выводы о том, что мы являемся свидетелями очередного витка роста спроса и, как следствие, цен. Вполне вероятно, что происходящее — это не более чем «отскок» после резкого падения спроса с 1,5 до 1 тысячи сделок, подкреплённый фактором сезонности. Всё же IV квартал всегда отмечался повышенной активностью покупателей.

В этой связи наиболее показательными будут не столько результаты ноября-декабря, сколько января. Именно по глубине январской «просадки» можно будет судить о реальном состоянии спроса на квартиры в Минске.

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь