Зарабатываем больше на коммерческой недвижимости

  455

В настоящее время большинство инвесторов, акционеров, собственников коммерческой недвижимости интересует вопрос, что делать с непрофильными активами, как в существующих экономических условиях ими управлять, чтобы они были ликвидными и приносили прибыль, чему отдавать предпочтение — продаже активов или развитию и эффективному управлению?

На эти и другие вопросы исчерпывающие ответы получили участники «круглого стола» «Непрофильные активы коммерческой недвижимости. Решение задач эффективного управления», который состоялся 18 апреля в рамках выставки «Недвижимость-2012». Организатором мероприятия выступила группа компаний «Твоя столица».

Как рассказала на заседании «круглого стола» Анна Ильичева, специалист частной международной компании «Cushman&Wakefield», представляющая интересы компаний, работающих в сфере недвижимости, в том числе в Беларуси, целей для оптимизации портфеля активов у компаний может быть множество. Это и извлечение прибыли с учетом диверсификации рисков, и уменьшение долговой и налоговой нагрузки, и увеличение ликвидности активов и др. Однако все эти цели можно объединить в одну — стремление к увеличению стоимости каждого актива, всего портфеля активов и самой компании в целом.

К оптимизации портфеля каждая компания должна подходить индивидуально. В то же время, есть и общие шаги по оптимизации. По мнению А. Ильичевой, первые шаги, которые должна предпринять компания — это определить и согласовать конкретные стратегические цели и ожидания каждого конкретного инвестора. Далее необходимо провести систематизацию самих активов и разобраться, к какому типу они принадлежат, где находятся, каковы их технические и функциональные характеристики и т. д. Вся эта работа должна проводиться по каждому активу в отдельности, а затем объединяться в коммерческие рекомендации в целом по портфелю. После этого портфель должен реструктуризироваться. По нему должны быть разработаны матрицы и стратегия, а на заключительном этапе — практические рекомендации. Это будет или продажа активов, или их развитие, или эффективное управление ими.

Портфель активов должен включать три основные группы — краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные активы. Девизом краткосрочных активов является их продажа, приносящая собственнику прибыль, либо сдача в аренду, доход от которой будет покрывать затраты на содержание объекта, эксплуатацию и управление. Данные шаги предпринимаются в том случае, когда велики инвестиционные риски, когда рынок, на котором находится тот или иной актив, не развивается и не перспективен.

Основным девизом среднесрочных активов является управление ими с целью продажи. При этом преследуется главная цель — увеличить стоимость данного актива посредством роста прибыли от сдачи объектов в аренду путем увеличения наполняемости объекта, желательно состоятельными арендаторами, и эффективное управление объектом для продажи.

К долгосрочным активам относятся участки, девелоперские проекты и др. Основным их девизом является рост стоимости каждого актива путем его развития.

Каких результатов можно достичь в процессе работы с активами?

А.Ильичева познакомила участников «круглого стола» с тремя портфелями активов крупных польских компаний, с которыми работала «Cushman&Wakefield», а также с результатами, которых удалось достичь по завершении данной работы.

Первый портфель принадлежал частной компании «Kingfisher», больше известной в Восточной Европе и странах СНГ, как «Kostorama». Компания работает в секторе строительных гипермаркетов и известна по ряду таких брэндов, как «Kostorama», «Brigo depot» и др. Она владеет 60 объектами коммерческой недвижимости общей площадью 490 тыс.кв.метров. Компания обратилась с просьбой оказать помощь по продаже сети «Nome», которую она считала неэффективной и неосновной. Кроме того, она хотела увеличить свою стоимость в Польше и раскрутить новый брэнд «Brigo depot».

Что же было предложено? В первую очередь был изучен инвестиционный портфель компании. При этом упор был сделан на анализе арендных договоров. Кроме того, была произведена оценка и разработана стратегия для существующих активов сети «Nome» и «Kostorama» и разработана стратегия экспансии для нового брэнда «Brigo depot».

По окончании всей работы компания «Kingfisher» продала неосновной свой актив «Nome» за сумму около 7 млн. фунтов стерлингов. Операционная эффективность самой компании «Kostorama» была увеличена и выделена ее дочка, занимающаяся только активами в сфере недвижимости. Это позволило компании получить налоговые льготы в операционной деятельности. Кроме того, на рынке появился новый брэнд «Brigo depot», который сейчас успешно работает.

Следующий портфель принадлежал государственному предприятию «PKP» — польские железные дороги. На момент обращения в портфеле компании находилось достаточно много непрофильных активов — более 100 тыс. участков и свыше 40 объектов общей площадью 6 млн.кв.метров. Компании принадлежали все железнодорожные вокзалы в стране, 2700 из которых функционировали.

В ходе работы все активы «PKP» были разделены на несколько групп: вокзалы с прилегающими территориями, в которые можно инвестировать; вокзалы без прилегающих территорий и второстепенные вокзалы.

В первой группе активов сейчас «PKP» осуществляет несколько проектов. Самый большой из них — строительство вокзала в Катовице. К реализации данного проекта привлечен внешний инвестор. Само же «PKP» после работы консультантов смогло построить новый вокзал и торговые площади, которые сейчас сдаются в аренду и приносят хорошую прибыль.

Что касается второй и третьей группы вокзалов, то их активы были оптимизированы и даны рекомендации по расположению торговых и офисных площадей с целью получения максимальной прибыли от аренды. Сейчас практически все эти вокзалы модернизированы.

Третий портфель активов принадлежал бывшей государственной компании «Ruch», основным направлением деятельности которой являлось издательство и дистрибьюция прессы. На момент обращения за услугами компания «Ruch» имела в своем портфеле около 95 объектов и участков непрофильных активов — офисные и складские помещения и социальное жилье на всей территории Польши. Главная цель, которую ставила компания - это увеличение своей стоимости перед началом приватизации.

В ходе работы был произведен полный комплекс услуг по оптимизации портфеля компании — оценка, структуризация, матрицы, стратегия по увеличению стоимости портфеля и т. д. В марте 2010 года компания «Ruch» начала процесс приватизации. В течение 4-х месяцев были достигнуты договоренности с основным покупателем. В январе 2011 года по своему решению компания ушла с биржи. В настоящее время — это частная компания с одним собственником. Что касается социального жилья, то была дана рекомендация по его продаже.

Realt.by Недвижимость

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

33965

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

20775

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

108407

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

20898

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

8587

«В другой район – ни за что в жизни». Как живется в тех самых голубых домах напротив Дроздов

43757

Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового

4781

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2383

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8588

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

69356

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2135

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

3310

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124