2 000 долларов за квадратный метр — новый ориентир для рынка недвижимости?

  1028   4

Заявление на заседании общественно-консультативного совета по развитию предпринимательства Николая Ладутько о возможной стоимости квадратного метра жилья в Минске 2 тыс. долл.США, мгновенно было подхвачено Интернет-ресурсами, СМИ и взбудоражило общественность. Мало кто понимает, как в нынешних условиях, когда о пресловутых 500 долл. США в виде среднемесячной зарплаты большинство минчан может еще только мечтать, стоимость квадратного метра будет стоить 2 тыс. долл.США?

За комментариями мы обратились к экспертам рынка и непосредственно к самим заказчикам и застройщикам строительства, которые знают об этих процессах не понаслышке. Каково их видение данного вопроса и когда, по их мнению, в Минске можно ожидать стоимости квадратного метра 2 тыс. долл.США?

Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-сервис»:

— Надо понимать, что Николаем Ладутько не был обозначен срок, когда стоимость квадратного метра может достичь 2 тыс. долл.США. Уже сегодня в Минске есть дома, в которых квартиры продаются и по 3, и по 4 тыс. долл.США/кв.м. Как я понял, хотя, возможно, я понял и неправильно, говоря это, Н. Ладутько имел в виду, что на площадках в первой экономико-планировочной зоне столицы, которые хорошо котируются, стоимость жилья будет расти. Если заказчиков «прилично нагрузить» — строительством инфраструктуры, сетей, дорог и т. п., то стоимость квадратного метра может достичь и 2 тыс. долл.США.

Опять же, если будет расти зарплата, сдерживаться инфляция, то и уровень благосостояния людей будет расти. Вместе с этим будет расти и себестоимость строительства. А она будет расти, потому что если строителям не поднять зарплату хотя бы до 800 долл. США, они уедут в Россию. Если цены на стройматериалы не будут расти, их также будут вывозить в РФ.

Конечно, чтобы покупать квартиры по 2 тыс. долл.США/кв.м, надо чтобы зарплата была 1,0 — 1,5 тыс. долл.США. В целом же, Минск — неплохой город в плане жизни, поэтому стоимость квадратного метра может быть и 2 тыс. долл.США, например, где-нибудь в 2013, 2014 или 2015 году. Это перспектива. Как бы там ни было, но, на мой взгляд, правильнее говорить о 2-х тыс.долл.США, чем о том, что завтра будет по 500 долл. США/кв.м. и вводить тем самым людей в заблуждение. На перспективу заявление Н. Ладутько более правильное.

Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета компании «10 УНР»:

— Для того чтобы стоимость квадратного метра стала 2 тыс. долл. США, должен пройти определенный период времени и выполнен ряд условий. Во-первых, надо, чтобы сократилось предложение, а спрос при этом сохранялся и оставался неудовлетворенным. Во-вторых, зарплаты должны вырасти как минимум до 700−800 долл.США.

Что касается инфраструктуры, то сегодня речь идет о том, чтобы в Минске и Минском районе затраты на инфраструктуру ложились даже на плечи льготников. Тогда и для этой категории граждан цена будет повыше. Ну, а то, что коммерческим застройщикам уже давно не предоставляются свободные площадки, а только обремененные сносом — это другой вопрос, который власти никак не могут урегулировать. Например, из-за проблем со строительством инженерной инфраструктуры наша компания на строительной площадке по пр. Дзержинского вместо запланированных ранее 70 тыс.кв.метров будет строить только порядка 20 тыс.кв.метров. В то же время, затраты по сносу как составляли 6 млн долл.США, так составляют и сегодня. Подсчеты показывают, что в стоимости квадратного метра затраты по сносу составят порядка 300 долл. США, по инженерным сетям — еще примерно 150 долл.США. Вот и получается, что затраты, не связанные со строительством недвижимости, составляют около 450−500 долл.США. Плюс затраты на строительство самого дома. Какой при этом может быть себестоимость строительства? И по какой цене тогда продавать квартиры? А, например, с 1 июля текущего года требования по энергоэффективности будут предъявляться ко всем жилым домам. Это также повлечет за собой рост стоимости строительства.

Сегодня спрос на жилье сохраняется, но при этом и предложение большое. А вот когда сократится предложение, тогда и цена начнет расти. В последнее время лишь отдельные застройщики брали новые площадки для строительства. Что из этого следует? Сегодня — площадки не берут, завтра — не проектируют дома, а послезавтра — не строят объекты. Вот и получится, что через 3−4 года старые площадки застроятся, а новых не будет. Потому что процесс проектирования объекта и согласования документов занимает больше времени, чем сам процесс строительства. А спрос в это время будет расти. Вот тогда реально и может быть 2 тыс. долл.США. Так оно, наверное, и будет.

Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest):

— Это нормальное заявление для чиновника, который видит проблему изнутри. Мэр понимает, что инфраструктуры в городе не хватает. А вот за счет чего ее развивать, иных способов, кроме как за счет платежеспособности населения, он пока не видит. Это что-то сродни подшефных колхозов, которые ранее раздавались бизнесу. А теперь каждому коммерсанту, у кого есть деньги, в нагрузку будет даваться подшевный льготник. Исходя из этой логики, можно объяснить то, что было заявлено Николаем Ладутько.

Глава города — это человек, который определяет его градостроительную политику, планы и т. д. Поэтому, когда мэр делает подобное заявление, он, наверное, отдает отчет своим словам и вкладывает в них определенный смысл. Скорее всего, в ближайшее время коммерсантам будет предложено прокладывать инфраструктуру не только для своего дома, но и еще для парочки рядом стоящих. Потому что государство не справляется с выполнением этой задачи и не видит иных возможностей ее решения.

Идея эта хорошая, но товар стоит ровно столько, сколько за него готовы платить. Заявленная мэром цифра в 2 тыс. долл.США в два раза превышает ту, которую сегодня дольщики готовы реально платить. Скорее, она озвучена от отчаяния.

На мой взгляд, такая политика приведет к тому, что в городе будут строиться спальные районы с преобладанием жилого фонда. Дороги еще как-то построят за счет бюджетных средств, но вот детские сады и школы, скорее всего, нет. Отказаться от градостроительной политики власти также не могут. Я думаю, что застройщикам будут предлагаться площадки в чистом поле. И, придя туда, нужно будет с нуля создавать инфраструктуру, застраивать территории, то есть делать то, чем раньше занималось государство. Я не понимаю, как это все сможет сделать одна компания.

Можно, конечно, добивать коммерческие компании подобными заявлениями и будущими действиями. Я думаю, это было не голословное заявление, за ним что-то последует. Это был своего рода маячок коммерсантам думать в этом направлении. Скорее всего, будут нарезаться какие-то территории, а затем раздаваться коммерческим застройщикам. Это мы можем наблюдать в Лебяжем. Такая проблема возникла и в Сенице. К примеру, нашей компании предложили поле в 150 га. Только за ПДП района надо заплатить миллиарды рублей. Строительство электроподстанции обходится в миллион долларов, километр дороги — также в миллион долларов. У нас что, так много застройщиков, способных вкладывать в строительство жилья такие огромные деньги? Как их потом возвращать? Или, может, у нас очередь стоит за квартирами по 2 тыс. долл.США/кв.м? Компании уже сегодня работают на пределе рентабельности, а им еще надо развивать инфраструктуру города.

Артем Вайнилович, заместитель директора по коммерческим вопросам АН «Универсальные юридические услуги»:

— Если бы в Беларуси проводились биржевые торги по опционам на будущие новостройки, как во всем мире активно торгуются фьючерсы и прочие производные финансовые инструменты по нефти, металлам, зерну, то после заявления уважаемого Николая Ладутько о том, что реальная цена квадратного метра жилья должна достигать в Минске 2 тыс. долл.США в эквиваленте, котировки акций на столичную недвижимость взлетели бы мгновенно в заоблачные выси. К счастью, рынок недвижимости в Беларуси не так совершенен, как мировые рынки сырья, и, надеюсь, никаких биржевых торгов по недвижимости мы не увидим в обозримом будущем. Ибо каждый объект недвижимости уникален по своей сути, а любая сделка с недвижимостью куда более трудоемка, чем покупка виртуальных евро/долларов на форексе. Так что спустя неделю от громкого заявления столичного градоначальника рынок недвижимости не испытал на себе ажиотажного и хаотичного движения, и есть возможность более обстоятельно проанализировать, что именно имел в виду председатель Мингорисполкома.

Во-первых, следует признать, что столичное жилье — это не только «панельки» от МАПИДа по 800−1000 долл. США/кв.м. Сегодня разброс цен куда более широк, чем, скажем, в начале 2000-х годов, когда разница в цене между Малиновкой и центром в 200−300 долл. США за квадратный метр шокировала покупателей.

В новостройках Минска можно встретить предложения и по 2 тыс. долл.США, и по 3 тыс. долл.США/кв.м. И если предложение соответствует ожиданиям покупателей, то с реализацией таких объектов особых проблем нет.

Учитывая, что под точечную застройку в центре Минска и парковых зонах свободных мест практически не осталось, то местоположение как ключевой фактор стоимости недвижимости должен уступать место таким параметрам, как высококлассный архитектурный проект и продуманная до мелочей комфортность проживания будущих жильцов. А вот с этим в Минске серьезные проблемы. Пока законодателем моды выступает панельное домостроение, а под созданием удобной среды обитания понимается лишь установка шлагбаума на въезде и детской горки во дворе. О том, что покупатели будут выкладывать от 2 тыс. долл.США за «квадрат» в бетонных коробках, мечтать преждевременно. Для этого надо либо зарплату поднять как минимум до 1 тыс. долл.США в месяц, либо создать дефицит предложения на рынке. Но учитывая, что, по словам Н. Ладутько, в Минске более 50 тыс. «вторых» квартир, а стихийный выброс на продажу построенного очередниками в Каменной горке и Брилевичах удерживают лишь ранее взятые льготные кредиты, то до реального дефицита в сегменте жилья эконом-класса нам еще далеко, как, наверное, и до средней зарплаты в 1 тыс. долл.США.

Интересно наблюдать за историей продаж квартир в панельных новостройках в Каменной горке. Дождавшись получения ключей, счастливые собственники тут же выставляют их на продажу по цене 1 200−1 300 долл. США/кв.м. Однако спустя несколько недель, увидев, что очередь покупателей за ними не стоит, а в Интернете полно объявлений и по 1100 долл. США/кв.м и ниже, начинаются гонки на опережение своих конкурентов. В объявлениях указывается, что именно эта квартира самая дешевая, а при осмотре ценник падает и ниже 1 тыс. долл.США/кв.м.

Совсем иначе обстоят дела, если покупатель желает купить квартиру не в высотном панельном муравейнике, а в малоэтажной застройке, и иметь огороженный двор с зеленой зоной, а не дворы-колодцы с припаркованными на детской площадке автомобилями. Тут уже покупателям приходится побегать в поиске подходящего варианта. В этом случае и 2 тыс. долл.США/кв.м не всегда решат вопрос.

К сожалению, говоря о цене в 2 тыс. долл.США/кв.м, Н. Ладутько навряд ли имел в виду жилье повышенной комфортности. Наши власти в первую очередь ориентированы на массовую застройку, а директивы об удешевлении стоимости строительства жилья содержат требования применять типовые проекты.

Главным посылом заявления председателя Мингорисполкома, на мой взгляд, является констатация факта, что в городском бюджете явно недостаточно средств на создание инженерно-транспортной инфраструктуры. И такая ситуация, когда компания «Сквич» построила жилые дома во Фрунзенском районе, а инженерные сети к ним не были подведены, может повториться еще не один раз. Таким образом, можно сделать вывод, что столичные власти прорабатывают вопрос о возврате механизма возмещения застройщиком затрат за созданную инфраструктуру и инженерные сети.

Realt.by Недвижимость

Эксклюзив Realt.by:

«Даже из-за тряпки могут остаться царапины на новой мебели». Профессиональные клинеры раскрыли секреты уборки после ремонта

4041

$20 за квадрат. Как выглядит последний офис в Helen&Valery Plaza?

4803

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

22584

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

12190

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

14490

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

10479

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

24216

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

5888

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

1496

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

1617

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

7318

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

67653

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1692

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2097

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290