Моя история выгодной сделки. Как я из коммуналки сделал дорогой офис
3445 3Мой собеседник, назовем его Андрей, достает огромный пакет документов, и начинает извлекать оттуда толстые папки с файлами. Одна, две, три… Передо мной на столе лежали четыре увесистые папки, в каждом файле которой сразу несколько бумаг. «Это всё документы на вывод всего лишь одной квартиры?», — удивилась я. «Нет, это только основные», — засмеялся Андрей.
Что выбрать?
Перед частным инвестором, который имеет «свободные» $ 100.000 — 200.000 для покупки коммерческой недвижимости, стоит непростой выбор. Первый вариант — купить готовое помещение: офис в торговом или бизнес-центре, небольшой магазинчик или встроенный офис на 1 этаже.
У этого варианта есть определенные недостатки. В хорошем бизнес-центре все помещения должны находиться в руках одного собственника. Только таким образом можно понять, как будет развиваться этот бизнес-центр, и какой стратегии поведения на рынке недвижимости в целом от него можно ожидать. Именно к такой модели уже пришли Запад и Москва, и к ней постепенно начинает присоединяться и Минск («Рубин-Плаза», «Сильвер-Таун»). И это правильно.
Когда же бизнес-центр распродается по долевому строительству, как муравейник, ничего хорошего обычно не выходит. Первое, что страдает — управляемость. Собственники помещений начинают конкурировать между собой, то снижая, то повышая ставки аренды. И таким образом может случиться, что арендная плата окажется ниже рыночной. Яркий тому пример — здания по ул. Тимирязева, 65 и Мележа, 1. Поэтому помещения в торговых центрах, которые проданы в рассрочку (например, «Московско-Венский», Немига, 3), не интересны частным инвесторам.
Второй вариант для инвестиций — офис на первых этажах жилых зданий. Но основная масса таких объектов сейчас строится, в лучшем случае, в пределах второго кольца. Мне же было интересно иметь торговое помещение именно в центре Минска. Здесь новостроек практически нет. А в тех, которые есть, ценник очень сильно кусается.
Поэтому я принял решение — приобрести квартиру с последующим выводом ее в нежилой фонд.
Как найти?
Первым и обязательным условием стало ее расположение. Окна квартиры обязательно должны были выходить на оживленную улицу, желательно на проспект Независимости, ул. Карла Маркса или Комсомольскую. Таким образом, я значительно сузил район поисков — от начала проспекта Независимости до площади Победы.
Около полугода я просто искал подходящий вариант. Многие квартиры, пусть даже и находящиеся в центре, выходили окнами во двор, что абсолютно не подходит для организации отдельного входа. Некоторые квартиры, которые выходили окнами на главный фасад, располагались на достаточно высоком цокольном этаже. При строительстве крыльца в таком случае пришлось бы делать очень высокую лестницу, что неудобно, в свою очередь, посетителям.
И только в 2005 году я нашел подходящее мне по всем критериям помещение по ул. Румянцева. Когда-то давно, в начале 1950-х годов, в нем располагалась сапожная мастерская. Но когда нужно было уплотнять жилищный фонд, крыльцо замуровали и сделали из мастерской квартиру. Какое-то время там проживал известный балетмейстер Оперного театра.
После его смерти помещение разделили несколько собственников, сделав коммунальным. Мне удалось выкупить все доли, и тем самым консолидировать всю квартиру. Весомым преимуществом этого объекта был тот факт, что он изначально проектировался как помещение с отдельным входом.
Кроме того, на ул. Румянцева выходили два больших окна. Достаточно плотный транспортный поток обеспечивал хорошую просматриваемость моей наружной рекламы. Да и с парковкой, как ни странно, вопрос был практически решен — были места для машин и во дворе, и вдоль всей улицы.
Что делать дальше?
После того, как я стал собственником помещения, мне необходимо было получить определенный участок земли в аренду. На тот момент землю «разделили» ЖЭС и те люди, которым принадлежали квартиры, выведенные в нежилой фонд ранее. Чтобы выделить небольшую долю этой территории, мне пришлось собирать документы примерно 3 месяца.
После ее коммунальной истории мне не стоило большого труда признать эту квартиру непригодной для проживания. Помимо ужасного состояния, она имела устаревшую планировку и плохие коммуникации, которые полностью подлежали замене.
Еще одним серьезным преимуществом этой квартиры стал тот факт, что на первом этаже дома она была единственной жилой. По соседству уже давно разместилось турагентство и салон красоты, прямо за стенкой располагался ЖЭС, а с другой стороны — коммунальное помещение, которое сдавалось в аренду. Более того, сосед сверху был фактически тоже один. Мне быстро удалось наладить с ним отношения, и он подписал все необходимые документы в два счета.
Следующий этап — получить все согласования и подписи жильцов дома, провести необходимые экспертизы. Я решил нанять юриста, который по доверенности собирал все эти документы вместо меня. Этот процесс не занял много времени и не потребовал больших затрат. Что касается экспертиз, то они в основном проводятся государственными организациями — быстро, качественно и недорого.
Далее мне нужно было получить проект на перепланирование нежилого помещения, и только после этого начинать его отделку. На счастье, этот период как раз совпал с началом капремонта дома, и я под эту песню решил сразу менять все коммуникации и системы отопления и начинать ремонт. Здесь же нужно было сразу планировать обустройство отдельного входа. Я решил немного сэкономить время и двигаться параллельно.
Новую планировку мне согласовали достаточно просто. Но пришлось повозиться с отдельным входом, т.к. согласование шло не только на уровне района, но и города. Я попал как раз на смену властей, и поэтому некоторые документы мне приходилось подписывать несколько раз. Как ни странно, много времени я потратил и в районной администрации, чтобы получить окончательное решение на приемку в эксплуатацию.
В итоге ремонт у меня занял примерно год. При этом я старался максимально все сразу предусмотреть: и видеонаблюдение, и сигнализации (пожарную, охранную), и интернет.
В общем, весь процесс от покупки квартиры до превращения ее в хорошо оснащенное нежилое помещение в центре Минска (вместе со сбором всех необходимых документов и ремонтом) занял около 3 лет. Тем не менее, я был доволен результатом. Впоследствии это помещение удалось очень выгодно продать.
Поэтому, если у вас есть свободные $ 100.000 и 3 года, смело вкладывайте деньги в жилую недвижимость на первых этажах зданий. Квартиры, где все документы уже приведены в соответствие всем нормам, стоят в разы дороже обычных. Да и сдавать в аренду такое помещение можно очень выгодно.
***
Расскажите Вашу историю вывода квартиры из жилого фонда или задайте свои вопросы специалисту.
Читайте также:
Эксперты — об аренде, продаже и инвестициях в коммерческую недвижимость. «В среднем Минск дает возможность отбить деньги за 9-10 лет»
9762«По качеству жизни — небо и земля». Истории минчан, которые переехали из вторички в новостройки
28880А можно ли построить дом по цене квартиры? Вот какие решения есть на разные бюджеты
6566В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?
3169А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов
31410В Зеленой гавани снова предложили популярный формат жилья. Какой?
6814Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750"Такого числа свободных офисов еще не было". Рассказываем, что происходило с бизнес-центрами Минска в 2021 году и что будет дальше
10727Нашли маленькие и стильные квартиры в Минске, где сразу можно жить. И вот почем их продают
17897В Беларуси вырос курс доллара. Какие квартиры в Минске можно прямо сейчас купить за белорусские рубли (есть и с рассрочкой)
27135- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 622 объявления
- Продажа офисы, нежилые помещения 1947 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1705 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 981 объявление
- Продажа бизнес, сфера услуг 770 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2187 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1830 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 128 объявлений
- Аренда склады, производства 654 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 391 объявление
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений