Международный эксперт о белорусском ритейле: минские торговые центры изобилуют ошибками в концепции

  1746

В июле 2013 года в Минске побывал эксперт в области девелопмента торговой недвижимости, глава департамента консалтинга Стокгольмского офиса международной компании DTZ Тобиас Фроберг. Оказавшись в белорусской столице с целью оценки рынка по приглашению компании EnterInvest, шведский специалист посетил ряд торговых центров и сформулировал свое мнение о состоянии местного ритейла и дал прогноз его дальнейшего развития.

— Тобиас, исходя из Вашего опыта работы в России, Китае, Швеции как бы Вы оценили текущую ситуацию в сегменте розничной торговли в Беларуси?

— На основании того, что мне успели показать наши партнеры из компании EnterInvest в Минске - а это торговые центры «Корона», «Арена Сити», «Европа», «Экспобел» - могу провести параллели с региональными городами России начала 2000-х годов. Ситуация была похожа на ту, что сложилась сейчас в Беларуси. Не было ни крупных международных ритейлеров, ни большого числа известных иностранных брендов. Были объекты, реализованные, скажем так, по особому, славянскому стандарту. Примерно это я наблюдаю сейчас в вашей стране.

Существует своего рода классический путь, по которому развивался сектор коммерческой недвижимости во всех странах: от открытых рынков к no-name павильонам и далее к современным торговым центрам. По моим оценкам, Минск находится где-то посередине этого пути.

— Что, по Вашему мнению, необходимо развивать в белорусском торговом ритейле сегодня?

— На мой взгляд, практически все в торговых центрах, которые я посетил, требует развития. Проекты имеют немало очевидных ошибок с точки зрения концепций. Это касается и архитектуры, и расположения арендаторов. Неэффективно используются существующие торговые площади, часто есть ошибки в зонировании магазинов, например, неверно расположены входы\выходы, лестницы между этажами и т. д.

Расположение категорий и групп товаров несколько отстает от того, как это принято делать по европейским стандартам, да и в современных московских магазинах. Налицо и узость ассортимента, особенно в категории fresh-продукции (овощи-фрукты). Совершенно очевидно, что белорусским ритейлерам стоит расширять ассортимент продуктов, наращивать число поставщиков.

Отметил для себя, что магазины, которые у вас называют гипермаркетами, на самом деле ими не являются. В Европе «гипермаркет» — это объект, где соотношение food и non-food (продовольственные и непродовольственные товары — одежда, косметика, бытовые приборы) составляет равные пропорции. В Беларуси же то, что преподносят как гипермаркет, является фактически большим супермаркетом.

— Тем не менее, многие проекты в торговой недвижимости показывают неплохие показатели доходности…

— Думаю, ситуация продлится до тех пор, пока к вам не придут международные девелоперы и не предложат более совершенные концепции, где будет все учтено. Существующие белорусские торговые центры начнут терять своих клиентов, потребитель будет перемещаться в более комфортные и интересные для него объекты.

Что касается доходности белорусских торговых центров, то, на мой взгляд, владельцы минских торговых центров должны анализировать существующие концепции и находить способы повышения выручки с квадратного метра. Как я говорил ранее, существующая доходность будет, скорее всего, снижаться с приходом новых международных игроков на этот рынок.

— Каков ваш прогноз развития торгового ритейла в Минске в ближайшие годы?

— Потенциал у местного рынка немалый. Появление современных торговых центров в Беларуси, приход крупных брендов — вопрос времени.

На мой взгляд, владельцам существующих торговых объектов необходимо всерьез задуматься о том, как они будут конкурировать с новыми международными игроками, имеющими более совершенные и проверенные временем форматы, налаженные связи с широким кругом глобальных поставщиков и более «глубокий карман», позволяющий терпеливо захватывать новые рынки.

— Тобиас, а как бы Вы посоветовали начинать разработку концепции торгового центра? Какой анализ необходимо провести, прежде чем девелопер или инвестор примет окончательное решение?

 — Я наверняка никому не открою Америку: все начинается с анализа текущей ситуации на рынке. Вы анализируете подходящие для размещения в торговом центре площадки исходя из покупательской способности конкретной местности и конкуренции. Затем эти данные сопоставляются с требованиями конкретных ритейлеров.

Исследования дадут вам представление о том, какой тип и размер центра возможен на данной площадке. После этого вы можете приступать к развитию своей концепции, дизайну и формировать «микс» арендаторов. Важно, чтобы арендаторы подбирались именно на основе анализа, а не по каким-то субъективным причинам или интуитивно.

Отмечу, что существует определенная закономерность формирования торгового центра. Функцию так называемых «якорей» в европейских торговых объектах выполняют магазины продуктов, электроники, товаров для дома, мебели. А вот основа дохода центра, а значит и девелоперов и инвесторов, — это fashion — модные магазины. Беларуси стоит учитывать этот международный опыт в планировании концепций и работать над привлечением известных модных брендов в свои торговые объекты.

— Как, по вашему мнению, можно привлечь международных ритейл-операторов в Минск?

— Во-первых, важно вести переговоры с операторами, представителями брендов, имея на руках проработанную концепцию, а не просто «проект в уме», понимая все запросы и критерии работы с международными компаниями. Безусловно, в коммуникациях важен фактор профессиональной команды, имеющей опыт ведения переговоров с зарубежными операторами.

— Во-вторых, важно продемонстрировать, что дополнительные страновые риски, которые сейчас удерживают иностранные компании в стороне от белорусского рынка, будут покрыты за счет экономической эффективности. Очевидно, что потенциал вашего рынка ритейла велик, и он способен смягчить страновые риски. Сумейте это показать.

— Подобный путь был пройден и в России. Был момент, когда зарубежные инвесторы с сомнением смотрели на этот новый рынок, огромный, но рискованный. Российские компании сумели привлечь их внимание, убедить в возможности получения высокого дохода.

Справка.

Тобиас Фроберг работает над проектом развития крупнейшего в Таллинне торгового центра площадью 160 тыс.кв.м и проектом застройки центра Стокгольма. Наиболее интересный опыт Тобиаса состоит в развитии торговых центров МЕГА в 2000-х в СНГ и Китае. Под его руководством было построено более 2 млн.кв.м коммерческой недвижимости в крупнейших городах России. В настоящий момент занимает должность главы департамента консалтинга в Стокгольмском офисе международной компании DTZ.

DTZ — одна из крупнейших в мире консалтинговых компаний в сфере недвижимости. В 208 представительствах компании DTZ, которые расположены в 52 странах мира, работают 47 000 сотрудников. В Беларуси партнером DTZ выступает компания EnterInvest.

Источник: EnterInvest

На данную тему также читайте на нашем сайте:

Консалтинговый бизнес в Беларуси: конкуренция усиливается?

Почему бизнес пока с оглядкой идет в регионы?

Эксклюзив Realt.by:

«Даже из-за тряпки могут остаться царапины на новой мебели». Профессиональные клинеры раскрыли секреты уборки после ремонта

4165

$20 за квадрат. Как выглядит последний офис в Helen&Valery Plaza?

4954

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

22739

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

12335

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

14599

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

10597

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

24989

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

6107

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

15069

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

1630

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

7344

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

67686

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1703

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2128

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290