Обзор рынка жилой недвижимости Минска за сентябрь 2013 года

  3977   23

За первый осенний месяц рынок жилой недвижимости отметился минимальным для 2013 года числом сделок. Количество совершенных сделок купли-продажи в сентябре на 17,5% меньше, чем среднемесячное значение за 3 квартала и даже в традиционно неактивном январе их было больше. По сравнению с августом число сделок сократилось на 15,7%.

Интересный факт: спрос в каждом из 8 месяцев 2013 года превышал аналогичные показатели 2012 года. Сентябрь — это первый случай, когда подобного не произошло. Более того, можно с большой уверенностью утверждать, что и в 4 квартале уровень спроса не превысит показатели октября-декабря 2012 года. Ведь для этого нужно будет, чтобы ежемесячно покупали около 1100−1150 квартир. Тем не менее, чтобы 2013 год стал лучшим за последние 7 лет достаточно всего 550 сделок в каждом из трех последующих месяцев.

Достигнув в начале августа своего дна, предложение квартир начало стремительно увеличиваться и за сентябрь на рынок вышло более 500 новых объектов. Разнонаправленная динамика спроса и предложения привела к тому, что впервые за долгое время общая ситуация с выбором на вторичном рынке начала улучшаться. Время позиционирования квартир начало стремительно расти и если ситуация продолжит развиваться подобным образом, то к декабрю 2013 — январю 2014 рынок вернется к своему нормальному состоянию.

Общая структура спроса и предложения по квартирам также начала постепенно возвращаться в нормальное русло. Реакция со стороны покупателей на рост выставленных на продажу 1-комнатных квартир не заставила себя долго ждать. Доля сделок по «однушкам» достигла своего наивысшего в 2013 году показателя. Обратная динамика наблюдается по 3- и 4-комнатным квартирам. Их доля сокращается как среди предложений о продаже квартиры, так и среди реально совершенных сделок.

Пожалуй, самым интересным фактом сентября стала динамика средних цен предложения и реальных сделок. Рост первых составил скромные по меркам этого года 2,6%, в то же время цены по реальным сделкам буквально «выстрелили» в сентябре на 5,1%.

Причина подобного роста во многом кроется в изменении структуры покупательских предпочтений. Если разбить все совершенные сделки по разным ценовым диапазонам, то прослеживается очень четкая картина: в сентябре сделок по ценам до 1800 $/м2 было на 30% меньше, чем в августе, а по ценам свыше 1800 $/м2 — на те же 30% больше. Более того, покупатели охотно покупали квартиры дороже 2000 $/м2 — спрос на это жилье вырос в сентябре на 40%.

Замедление темпов роста цен предложения в сентябре было отмечено практически по всем типам квартир. Рост цен по 1- и 2-комнатным квартирам был гораздо более скромным, чем месяцем ранее и лишь в сегменте 4-комнатных квартир он остался на прежнем уровне.

Что касается качественных характеристик жилья, то квартиры в панельных домах дорожали быстрее, чем в кирпичных. Тем не менее и по ним темпы роста снизились в 2−3 раза. Единственным заметным исключением из общей ситуации остаются квартиры в современных непанельных домах, которые подорожали в сентябре на 5,4%.

Общая ситуация по микрорайонам заметно отличается от той, что мы наблюдали в августе. Тогда сильным ростом до 4−5% были отмечены жилые зоны с ценами ниже среднерыночной (как правило спальные микрорайоны вблизи МКАД). В сентябре рост все еще повсеместно наблюдался, однако его темпы упали до 1−2%.

Минск по-прежнему является абсолютным лидером среди всех соседних столиц по положительной динамике цен в 2013 году. Впрочем, темпы роста цен на квартиры в белорусской столице, рассчитанные за последние 12 месяцев, уже начинают снижаться. Год назад рост крепчал день ото дня, а сегодня мы уже начинаем фиксировать отрицательную динамику. В любом случае, последний квартал 2013 года обещает быть интересным и богатым на события.