На один объект заключены два и более договоров долевого строительства. Кто будет нести ответственность? Судебная практика

  2580

Сегодня ни один из дольщиков или инвесторов не застрахован от того, что на один и тот же объект недвижимого имущества параллельно может быть заключено 2, а то и 3 договора долевого строительства. Судебная практика говорит о том, что подобные ситуации происходят как в отношении объектов коммерческого назначения, так и в отношении жилых помещений в многоквартирных жилых домах. Кто же станет собственником объекта в такой непростой ситуации? Какая участь ждет второго, третьего предполагаемого собственника? Что грозит заказчику (застройщику)?

Ответы на эти вопросы дала в ходе своего выступления на конференции «Застройка и долевое строительство: работа в новых условиях», организованной ЧСУП «ИвентМедиа», судья Хозяйственного суда г. Минска Татьяна Миколенко.

По словам Татьяны Миколенко, заказчик (застройщик) может быть невиновным лицом в том, что он заключил на один и тот же объект долевого строительства одновременно несколько договоров. Например, в судебном порядке был рассмотрен иск о признании недействительным расторжение договора долевого строительства как крупной сделки по статье 58 Закона о хозяйственных обществах.

Дольщик, в лице директора предприятия, на одном из этапов строительства решил, что продолжать строить объект невыгодно и расторг договор по соглашению сторон. Учредитель предприятия, узнав о незаконных действиях директора, пришел в суд и подал на него иск, в котором указал, что директор не имел права без решения совета директоров принять подобное решение. Суд определил, что соглашение сторон о расторжении договора долевого строительства является крупной сделкой и признал его недействительным. То есть договор долевого строительства после расторжения стал действовать далее.

В свою очередь сторона застройщика, имея на руках расторжение договора, причем еще до вынесения судебного решения о правомерности действий директора, заключила на строящийся объект договор долевого строительства с новым дольщиком и получила от него деньги. Возникла ситуация, когда застройщик на один объект заключил два договора и от двух дольщиков получил деньги. Кто же станет собственником объекта?

Как пояснила судья, на сегодняшний день суд при вынесении решения, кого считать собственником объекта, будет руководствоваться общей нормой статьи 386 Гражданского кодекса о так называемом олимпийском принципе. Он говорит о следующем. И первый, и второй договор являются законными. Но собственником объекта станет тот дольщик, который первым обратится в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру и зарегистрирует за собой право собственности.

Что касается второго дольщика, то он лишается права требовать передачи ему объекта как индивидуально определенной вещи. Потому что эта вещь уже передана третьему лицу, у которого возникло на него право собственности. Однако он вправе требовать взыскания причиненных убытков.

Но здесь возникаете вопрос. Как доказать причинение убытков? По словам Татьяны Миколенко, деньги, которые дольщик внес на строительство объекта, суд ему вернет. Но дольщик потерял время и вынужден строить помещение в том же районе и примерно тех же типовых потребительских качеств по гораздо более высокой цене. В качестве документов, подтверждающих этот факт, он может предоставить в суд либо рыночную оценку объекта, произведенную экспертной организацией, либо агентствами недвижимости, либо предоставить соответствующую информацию с сайтов. Суд рассмотрит и оценит все документы в совокупности. Если он придет к выводу, что, к примеру, за 2 года, пока объект строился, пока дольщик заключал и расторгал договоры, пока судился, построить или купить подобный объект теперь он может по гораздо более высокой цене, и если в причинении убытков будет доказана вина заказчика (застройщика), он может через суд взыскать убытки.

Что касается нашего примера, который случился в отношении помещения в здании по ул. Володько, то суд в иске дольщика о взыскании убытков отказал, поскольку не нашел вины заказчика (застройщика). Причинение убытков произошло благодаря (или вопреки) противоправным действиям директора. Поэтому дольщик должен обратиться в общий суд с иском на директора. В данном случае директор согласно статьи 175 ГК своими действиями и превышением полномочий причинил вред дольщику.

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

75714

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

47222

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

24880

Белорус сделал ремонт в 178-летней квартире. Посмотрите, как необычно получилось

32692

Первыми провели онлайн-сделку и за пару недель купили квартиру для нового участника. Как кооператив из Минска стал известен всей Беларуси

5355

«Это оптимизация или переворот? Решит рынок». Собственник известного минского агентства недвижимости предлагает новый формат работы

8183

Северный Берег, Лебяжий или Сухарево? Ищем идеальный ЖК для молодой пары

13329

Ищете офис недалеко от метро? Посмотрите, какой вариант класса В+ предлагают в районе Михалово

2105

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

14518

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

76651

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

5108

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

8816

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124