Сделки с землей и правами на землю по новым правилам

  554

Согласно проекту новой редакции Кодекса о земле, который планируется принять в первом чтении на весенней парламентской сессии, при продаже дома (другого здания) не нужно будет согласовывать с местными властями переход права на земельный участок, если этот участок находится не в частной собственности домовладельца-землепользователя.

По словам заместителя председателя Государственного комитета по имуществу Андрея Гаева, некоторые действующие нормы земельного законодательства, которые частично ограничивают права землевладельца по распоряжению земельным участками, перенесены в проект нового Кодекса о земле, а некоторые исключены.

Так, например, никаких изменений не предусматривается в части отчуждения земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц. Напомним, что сегодняшнее законодательство позволяет юридическим лицам получать в собственность земельные участки в двух случаях — при приватизации объектов государственной собственности и при осуществлении инвестиционных проектов. Эта же норма сохраняется и в новой редакции Кодекса о земле. При этом, как заметил А. Гаев, «ни одно юридическое лицо в собственности земельных участков, расположенных на территории Беларусь, не имеет».

Специалисты проанализировали, почему такое происходит, и вот какой сделали вывод. По действующему законодательству юридическим лицам, чтобы получить участок в пользование, достаточно приобрести готовое здание, которое на этом участке находится, либо построить на участке новый объект. Соответственно, при передаче строения новому хозяину последнему автоматически переходит право пользования (аренды) и земельным участком. Это, по мнению А. Гаева, для юридических лиц выгоднее, чем приобретать участок в собственность.

При этом, на реплику журналиста, что возможно нежелание связываться с собственностью обусловлено необходимостью согласовывать перепродажу участка с местными органами власти, А. Гаев ответил, что по законодательству согласие госорганов на отчуждение участка не требуется. И проектом земельного кодекса такое требование не предусматривается. По словам А. Гаева, сегодня собственник земельного участка, независимо от того, гражданин он или юридическое лицо, по своему усмотрению будет распоряжаться земельным участком без получения согласия каких-либо госорганов. Единственное требование — при продаже не должно меняться целевое назначение участка. Если же есть необходимость изменить целевое назначение участка, то тогда потребуется согласие госоргана, которым участок выделялся изначально.

Еще одно ограничение касается круга лиц, которым собственник участка может его продать. В частности, юридическое лицо может продать участок другому юридическому лицу или гражданину Республики Беларусь. Гражданин может продать только гражданину РБ либо местному исполкому. Однако если исходить из того, что по законодательству земельный участок в собственность юридическому лицу может предоставляться (продаваться) только при двух условиях — при приватизации объекта госсобственности и для реализации инвестиционного проекта, то можно сделать вывод, что все не так однозначно. Простой пример. Допустим, юридическое лицо приобрело в собственность земельный участок для реализации инвестиционного проекта — к примеру, бизнес-центра. Построив его, то есть завершив реализацию инвестпроекта, юрлицо решило продать здание и земельный участок. Приватизация в данном случае исключается, потому что объект уже находится в частной собственности, а инвестиционный проект уже реализован. Следовательно, сделка купли-продажи бизнес-центра вместе с земельным участком юридическому лицу, которое будет просто эксплуатировать объект, созданный предыдущим хозяином (инвестором) по законодательству, невозможна. Спрашивается: зачем нужно приобретать в собственность землю для строительства здания, если ее нельзя будет продать по завершении проекта? Возможно, как раз в этом кроется причина того, что пока в Беларуси ни одно юридическое лицо не стало собственником земельного участка.

В частности, согласно статье 12 Кодекса о земле юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, «земельные участки могут передаваться в собственность при приватизации объектов государственной собственности. Перечень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждается Президентом Республики Беларусь. Земельные участки также могут передаваться в собственность юридическим лицам Республики Беларусь при осуществлении инвестиционных проектов». При этом решение о передаче земельных участков в собственность юридическим лицам Республики Беларусь в случаях, предусмотренных частями первой и второй настоящей статьи, принимается Президентом Республики Беларусь. А в статье 36 говорится, что «передача земельных участков в собственность юридических лиц Республики Беларусь осуществляется в порядке, определяемом Президентом Республики Беларусь». И, наконец, статья 94 гласит: «Юридические лица Республики Беларусь могут отчуждать земельные участки, находящиеся у них в собственности, только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка, и при сохранении его целевого назначения».

То есть получается, что, с одной стороны, законодательство разрешает отчуждать юрлицам земельные участки, но с другой, ограничивает это отчуждение двумя целями — для приватизации и для реализации инвестиционного проекта. И, похоже, эти нормы перейдут без изменений в новый Кодекс о земле.

Несколько слов об аренде. По словам А. Гаева, при совершении сделок с правом аренды необходимость получения согласия арендодателя вытекает из положения Гражданского кодекса. Поэтому в проекте Кодекса о земле говорится, что все сделки с правом аренды — по передаче в субаренду, по внесению в качестве вклада в уставной фонд и т. д. — осуществляются по согласованию с арендодателем. «Это сделано потому, что такая норма предусмотрена гражданским законодательством», — еще раз отметил зампредседателя Госкомимущества.

Но кое-какие моменты, касающиеся аренды земельного участка, в проекте нового кодекса упрощены. «Сегодня, чтобы передать право на земельный участок, который не находится в частной собственности (то есть если участок в пользовании, пожизненном наследуемом владении, аренде) и на нем расположен какой-то жилой дом или иное капитальное строение и оно отчуждается в установленном порядке, то для перехода права на земельный участок необходимо решение исполкома. В проекте кодекса это требование исключается, и на основании зарегистрированной сделки здания (строения) регистратор будет сразу регистрировать переход права на земельный участок, минуя получение разрешения исполкома. Это сократит сроки совершения таких сделок и исключит возникающие иногда на практике негативные моменты, связанные с принятием этих решений», — подытожил Андрей Гаев.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

nb.by

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

65666

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

41367

Такая хата вам не нужна. На что смотреть дилетанту при покупке дома под дачу в деревне

22899

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

15062

Pinterest, в который можно прийти вживую. Рядом с Северным берегом появилось пространство интерьерного вдохновения

4688

В Минске продают спорткомплекс с теннисными кортами профессионального уровня. Где он находится?

9900

Загадали в 2026-м переехать в свое жилье? Знаем, как вам помочь

9170

«Местность небанальная, поэтому привлекательная». Как живется на улице Беды в Минске

7822

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

13736

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

75469

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

4657

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

7883

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124