Санкт-Петербург: «элита» в дефеците

  438

В элитном сегменте первичного рынка жилья в Петербурге дефицит сохраняется — предложение повсеместно сокращается, а спрос не убывает. Это провоцирует рост цен, которые неуклонно приближаются к европейским, пишет «Эксперт».

В 2006 году товарный запас элитного жилья на первичном рынке сократился и по числу объектов, и по числу квартир. Изменяется структура и характер предложения, сокращается количество пригодных под элитное строительство пятен. На смену точечной застройке премиум-класса приходит застройка квартальная. Проекты становятся масштабнее, но их реализация требует больше времени и средств. Лишь массовый вывод на рынок квартальных проектов может восполнить убывающее предложение. Но, по оценкам специалистов, это произойдет года через три, не раньше. А значит, цены все это время будут расти, поскольку высокий спрос сохраняется, пишет газета «Эксперт».

«В ближайшие месяцы доля элитной недвижимости на рынке будет уменьшаться в связи с возрастающими объемами типового строительства. Доля массового жилья станет увеличиваться, в то время как количество участков под застройку в центре крайне ограничено. Это естественный процесс для любого цивилизованного рынка», — полагает Иван Романов, управляющий ОАО «Строительная корпорация „Возрождение Санкт-Петербурга“». На сокращение продаж элитных объектов повлиял возросший спрос. По данным «Возрождения», в 2006 году зафиксирован максимальный годовой объем продаж за последние пять лет — 1400 квартир общей площадью 170 тыс. кв. метров, что на 23% больше, чем в 2005-м. В прошлом году в центральных районах Петербурга сдано в эксплуатацию 14 жилых объектов общей площадью 132,7 тыс.кв.метров.

Параллельно происходило заметное падение объема предложения. По данным холдинга RBI, в конце 2006 года элитные квартиры предлагались в 64 объектах, что на 18% меньше, чем было, например, во втором квартале. Кроме того, на продажу выведено меньше объектов, чем анонсировалось ранее, — 13 вместо запланированных 40. Для сравнения: в 2005 году открывались продажи на 18 объектах, в 2004−м — на 16. Соответственно сократился суммарный объем предложения — на те же 23%: в продаже было 2600 квартир общей площадью 320 тыс. кв. м.

«В течение последних трех кварталов 2006 года происходило замедление темпов продаж, вызванное недостатком предложения, из-за чего покупатели испытывали трудности в выборе квартиры», — отмечает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Особенно заметно сокращаются строительные объемы в центре Петербурга. Это происходит быстрее, чем в целом по городу. В общем объеме первичного рынка доля центральных районов и по предложению, и по продажам составила всего 15%, из которых 8% - элитный сегмент. В результате сегодня в Центральном районе почти две трети объема элитного предложения, по подсчетам «Возрождения», приходится на проект «Парадный квартал», который компания вывела на рынок больше года назад.

Исторически к зонам элитной застройки причислен центр города, а также Крестовский и Каменный острова. Предпринимались попытки сформировать элитные зоны в районе Каменки, в Шувалово-Озерках, а также на выезде из Петербурга в Приморском районе, однако успехом они не увенчались. «Специалисты „Возрождения Санкт-Петербурга“ как market-maker элитного рынка города убеждены, что, кроме избранных участков в центральных районах и на двух островах (Крестовский и Каменный), мест для элитного строительства больше нет, — комментирует ситуацию Иван Романов. — И то, что некоторые застройщики спекулируют словом „элитный“, говоря о домах на окраинах города, мы оставим на их совести».

Постепенно меняются требования покупателей к качеству элитного жилья. Строителям приходится применять инновационные технологии, которые обеспечивают долговечность, надежность и удобство в эксплуатации, а также улучшают потребительские свойства жилья. При строительстве используются натуральные материалы — кирпич, природный камень, оконные рамы из сосны или дуба. Предусматривается возможность гибкой планировки. Обязательное требование — оснастить здание современными системами кондиционирования и вентиляции, а также системами безопасности. Для внутренней отделки используется гранит, мрамор, мозаика, подсветка и т. д. Для внешнего благоустройства — скульптуры, фонтаны и пр. По-прежнему важнейшим параметром элитности остается местоположение. Наибольший интерес вызывают дома вблизи парков, на набережных, в исторической зоне.

«Самая распространенная покупка — трехкомнатные квартиры на средних этажах, — рассказывает Эдуард Тиктинский. — Как правило, большие по площади квартиры предпочитают покупать на более высоких этажах. По-прежнему большую роль играет вид из окон. И куда бы ни выходили окна, — на зелень, воду или панораму города — покупатели все чаще и чаще задают вопрос, предусмотрено ли в доме панорамное остекление». Вместе с тем, по мнению Николая Лаврова, из-за дефицита предложения покупатели иногда снижают требования к элитному жилью, в первую очередь обращая внимание на престижность места.

Основным источником пополнения товарного запаса в элитном сегменте становятся проекты квартальной застройки. Специалисты отмечают, что освоение кварталов уже можно рассматривать как тенденцию рынка. Интерес к таким проектам есть у многих застройщиков, говорит Иван Романов. Однако тут же предостерегает: «Заниматься подобными проектами могут только те компании, которые, во-первых, имеют большой и успешный опыт работы, во-вторых, доказали, что умеют строить сложные объекты, и в-третьих, располагают необходимыми финансовыми средствами».

С появлением крупных проектов все важнее становится проработка концепции. «Она отталкивается в первую очередь от идеи создания не просто удобных квартир в красивом доме, а комфортной „среды обитания“, — рассуждает Илья Еременко, генеральный директор ЦРП „Петербургская недвижимость“. — Концепция территории предполагает формирование условий для удобства проживания в квартире и в самом жилом комплексе (определенные требования к планировкам квартир, к расположению кухни, гостевой зоны и т. д.). А также благоустройство пространства вне дома, на территории квартала, — организация скверов, водных пространств, детских площадок, особенной логистики (разграничения пешеходных и транспортных потоков внутри территории). Кроме того, важно наличие инфраструктуры — детсадов, магазинов, спортивных объектов. Причем это не универсальная концепция, они разнятся в зависимости от расположения и времени выхода на рынок».

За год элитная недвижимость подорожала на 89−113%, утверждают аналитики RBI. По данным корпорации Setl Group, только за последний квартал цены выросли на 10%, при том что рост цен на массовое жилье прекратился, некоторые не слишком качественные квартиры даже подешевели. Специалисты нисколько не удивлены этим обстоятельством: элитная недвижимость дорожает всегда, независимо от поведения остального рынка, объясняет Колганова. Даже в период стагнации рынка массового жилья «элитка» продолжала расти в цене.

Иван Романов называет несколько причин увеличения цен: сокращение объема предложения, развитие ипотечного кредитования, значительное повышение делового статуса Петербурга, удорожание земли. «Последнее время доля стоимости земли в продаваемом квадратном метре значительно увеличилась и продолжает расти, достигая поистине фантастического размера — до 50% от стоимости квартиры», — говорит Романов.

Сегодня средняя цена квадратного метра элитного жилья составляет 7,5 тыс. долларов, а нижняя планка достигла 4,8 тыс. долларов. Однако для интересных проектов это не предел. Компания «Петербургреконструкция» возводит на Крестовском проспекте элитный жилой комплекс «Фаворит», стоимость апартаментов в котором составляет 6,5−14,5 тыс. долларов за квадратный метр. В элитном доме Stela Maris («Морская звезда») на проспекте Динамо (Крестовский остров), строительство которого ведет корпорация «Петербургская недвижимость», цены достигают 10−12 тыс. долларов за квадратный метр. Квартиры в «Парадном квартале» продаются по 7,6−10,9 тыс. долларов за квадратный метр. В домах исторического центра, где селятся крупные чиновники, цены приближаются к 30 тыс. долларов за квадратный метр (у Таврического сада).

По мнению аналитиков компании RBI, объем предложения может увеличиться не раньше 2008 года. По сравнению с показателями 2006−го — примерно на 20%. Рост цен ожидается во всех сегментах рынка, и «элитка» — не исключение. Наиболее осторожную точку зрения высказывает Тиктинский: «Спрос на „элиту“ сохранится на высоком уровне, это позволит как минимум поддерживать нынешние цены в каждом из сегментов элитного рынка». Но большинство специалистов уверено в более радикальном росте цен. По их мнению, минимум, на что могут рассчитывать застройщики, — увеличение цены в соответствии с инфляцией.

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

65730

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

41416

Такая хата вам не нужна. На что смотреть дилетанту при покупке дома под дачу в деревне

22939

10 самых интересных минских строек жилья в 2026 году. Панельные, монолитные, элитные и эконом

15154

Pinterest, в который можно прийти вживую. Рядом с Северным берегом появилось пространство интерьерного вдохновения

4711

В Минске продают спорткомплекс с теннисными кортами профессионального уровня. Где он находится?

10178

Загадали в 2026-м переехать в свое жилье? Знаем, как вам помочь

9457

«Местность небанальная, поэтому привлекательная». Как живется на улице Беды в Минске

7930

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

13736

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

75479

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

4666

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

7883

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124