Коммерческая недвижимость: единая валюта в расчетах. Но какая?
3806 2Реалии белорусского рынка коммерческой недвижимости сегодня таковы, что арендные ставки на долгий срок зафиксированы в евро. В то время как все расчеты, в том числе купля-продажа объектов, происходит в долларах США. Такая нестыковка приводит к тому, что сложно, а порой и вовсе невозможно просчитать доходность проектов.
Подобные процессы особенно обостряются в период кризисов, что ставит под угрозу реализацию инвестиционных проектов.
Выход из сложившейся ситуации искали 20 января на бизнес-завтраке банкиры, девелоперы, инвесторы.
Единого рецепта выхода из сложной ситуации нет и быть не может, считает Андрей Алешкин, директор по брокериджу, партнер Colliers International. А все потому, что проекты находятся на разной стадии реализации.
Есть готовые и уже заполненные арендаторами объекты. Существуют проекты в достаточно высокой стадии готовности, на реализацию которых привлечен кредит. Но есть и проекты, которые пока находятся только на бумаге. Поэтому каждый проект требует индивидуального подхода и принятия конкретного решения, считает специалист. В то же время, существуют некие одинаковые рецепты, которые надо по мере возможности соблюдать, чтобы выйти из кризиса с наименьшими потерями.
Рецепт № 1. Максимально стремиться к единой валюте расчетов
— По прогнозам евро продолжит падение и дальше. Мы это видим. Некоторые наши банки прогнозируют, что кросс-курс EUR/USD может достичь даже 0,9. В принципе, такое возможно, — сказал Валентин Галич, директор российской инвестиционной компании «Сбербанк-Глобал». — Но более-менее точный прогноз можно делать не более чем на год. Потому что факторов, влияющих на микроэкономику, очень много, и ситуация в любой момент может поменяться.
Большинство девелоперов в свое время привлекали кредиты в долларах США из-за привлекательной ставки. Да и для банков эта валюта была более понятна. Однако арендные ставки сложились в евро. «Но сегодня если кредит на реализацию проекта привлечен в долларах США, то имеет смысл ставку аренды также формировать в долларах», — считает Валентин Галич.
Директор компании рассказал, что в настоящее время есть сложности и проблемы с финансированием недвижимости и на российском рынке. Поэтому при принятии решения о предоставлении кредита рассматривается, насколько ликвидным будет проект в целом. Банки осторожно относятся к большим проектам. Изучив историю, банкиры зачастую отказывают в финансировании и рекомендуют девелоперам самостоятельно искать деньги, например, заниматься экспортным финансированием.
Ставки аренды должны фиксироваться в той валюте, в какой привлечен кредит, поддержала коллегу Елена Шишенко, представляющая на бизнес-завтраке «Приорбанк» ОАО.
— Изначально сложилось так, что ставки аренды были зафиксированы в евро. Но сегодня при рассмотрении проектов мы смотрим, чтобы валюта обязательств совпадала с валютой поступлений. Понятно, что это должны быть не белорусские рубли, — уточнила специалист банка.
Рецепт № 2. Не «привязывать» арендную ставку к белорусскому рублю
— В нашей практике был случай, когда мы делали расчет арендной ставки в белорусских рублях. Брали базовую ставку, закладывали инфляцию
Со своей стороны Андрей Алешкин добавил, что был период, когда ставка в торговом сегменте исчислялась в белорусских рублях. Но иностранными инвесторами не принимались решения о вхождении в страну. Они попросту не понимали, какой доход будут иметь.
— Это, на самом деле, плачевная ситуация. Мы не хотели бы к ней прийти. Рынок России, который развивается гораздо активнее и более профессионально, сейчас переходит на российский рубль, особенно в торговом сегменте. Но это исходя из того, что в стране произошла достаточно большая девальвация рубля. Поэтому те компании, которые строят объекты сейчас, вынуждены переходить на российский рубль. Да и то только в том случае, если к реализации проекта привлечены российские рубли. Компании, привлекшие валютные кредиты, продолжают вести расчеты в валюте, — уточнил Андрей Алешкин.
Кроме того, в компании Colliers International считают, что использование ставок в белорусских рублях существенно осложнит, если не сведет до нуля, финансовое моделирование в отношении проектов недвижимости. Проекты в сфере коммерческой недвижимости имеют длительные сроки окупаемости, как правило, 8−13 лет. Это означает, что с учетом времени на возведение и запуск объекта, инвестору придется составлять свой прогноз, по крайней мере, на 10−15 лет. При этом сложно смоделировать инфляцию, изменение ставок аренды в рублях даже на 1−3 года. На далекую перспективу 10−15 лет подобные прогнозы лишены смысла как крайне ненадежные, полагают в Colliers International.
— В отличие от России, где произошла разовая девальвация, в Беларуси мы наблюдаем длительный опыт падения национальной валюты. Для нас это самоубийство. Начатые проекты вынуждены будут как-то работать и пытаться выжить. Новых, конечно же, не будет, — высказал свою точку зрения по данному вопросу Дмитрий Курочкин, директор компании «БНК Инжиниринг — Недвижимость».
Рецепт № 3. Прислушиваться к банкам
В Приорбанке при финансировании проекта доля собственных средств инвестора должна составлять не менее 40%. «Очень хорошо, если основной доход тоже зафиксирован в той валюте, в которой предоставляется кредит. Если это европейский инвестор — значит, основной доход он получает в евро. Соответственно, ему легче будет исполнять свои обязательства по договору в евро. Если это доллары, то здесь надо рассматривать структуру бизнеса и те риски, которые могут возникнуть при возврате денег», — рассказала Елена Шишенко.
Прежде чем вступать в проект, инвестор должен четко понимать и знать, кто будет его потребителем и основными арендаторами.
— При принятии решения о предоставлении кредита мы смотрим, чтобы с собственниками или арендаторами было заранее заключено не менее 40% договоров, - уточнила специалист. — Но на сегодняшний день нас гораздо больше беспокоит та ситуация, о которой объявляет государство — дедолларизацию экономики. Ставки аренды могут быть «привязаны» к белорусскому рублю. Вот это будет действительно большой проблемой. В этом случае успешность проектов уже никак нельзя будет спрогнозировать. Даже при использовании в работе пары доллар — евро возникает много нюансов. Но есть возможность хоть как-то зафиксировать курс на год. Курс белорусского рубля непредсказуем.
Коллегу из Приорбанка поддержал и Юрий Сериков, банкир Европейского банка реконструкции и развития.
— По сравнению с Приорбанком наш банк еще более консервативен в подходах к финансированию недвижимости. В своем большинстве мы хотим видеть не белорусского спонсора, — сказал банкир. - Этим самым мы снижаем валютные риски. Валютный риск в Беларуси — это риск № 1 для Европейского банка реконструкции и развития. Потому что никто, наверное, не сможет спрогнозировать курс белорусского рубля.
Классический проект для Европейского банка реконструкции и развития предполагает наличие собственных средств в размере 70−75%. «Причем однозначно мы хотим видеть полностью гарантированные обязательства перед нашим банком», - уточнил банкир.
Рецепт № 4. Учиться договариваться
Своим опытом выхода из сложной кризисной ситуации поделилась с коллегами Ирина Пехова, управляющая ТРЦ «Галерея Минск».
— ТРЦ «Галерея Минск» — это пятый проект, который я намерена открыть. До этого были большие проекты в России. Реализации одного из них — ТЦ «Манеж» в Курске шла в кризисные 2007 — 2008 годы. Ставки аренды на тот момент у нас были зафиксированы в долларах. Но в договорах аренды был прописан курс доллара. Это позволило нам удержать стабильные позиции как девелоперу, так и арендатору, — рассказала управляющая.
Кроме того, компания сделала акцент на масс-маркет. То есть привлекла те компании, которые достаточно успешно чувствовали себя в период кризиса и очень активно развивались. Была зафиксирована ставка 8% от оборота. Благодаря этому удалось получить доход от аренды в полтора раза выше, чем в докризисный период.
Заработать и удержать конкурентоспособность проекта удалось и за счет привлечения общепита и развлечений, которые активно развиваются в период кризиса.
— В кризисных условиях можно жить достаточно благополучно, если договориться с партнерами и банками, — резюмировала Ирина Пехова.
«Такого низкого торга еще не было». Эксперты — о том, что происходит с рынком квартир
17773«Живем в большом лесу». Как супруги променяли квартиру в центре Минска на хату в глуши
7358Микроволновка Gorenje — в два раза дешевле. В Минске открылся новый магазин техники
89582Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег
16014Этот ЖК удивил минчан малогабаритными квартирами. Рассказываем про интересные дома на Михалово
21250Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже
13354А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов
26527«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко
17449На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить
11037Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 620 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 1952 объявления
- Продажа магазины, торговые помещения 1685 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 961 объявление
- Продажа бизнес, сфера услуг 769 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2193 объявления
- Аренда магазины, торговые помещения 1779 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 121 объявление
- Аренда склады, производства 642 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 380 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений