АН «Академическое»: наше преимущество — проверка объектов на стадии рекламы

  1465

Ситуация такова, что сегодня каждое агентство самостоятельно определяет для себя круг вопросов, подлежащих проверке: кто-то предпочитает копать глубоко, порой даже отказываясь от сделок вопреки сиюминутной выгоде, а кто-то, не заморачиваясь особенно, ограничивается поверхностной проверкой. Но тем не менее те или иные меры, направленные на установление фактов, имеющих юридическое значение для сделки, предпринимаются большинством агентств, во всяком случае, нам хотелось бы думать именно так.

Сейчас же речь пойдет не об этом.

Был в практике одного агентства прелюбопытнейший случай. Собственно, такие случаи на самом деле не редкость, но этот был просто хрестоматийным. Один человек продавал коттедж, причем коттедж был современный, дорогой — это не был просто жилой дом, это был именно коттедж, т. е. прекрасное здание со всеми удобствами, с начинкой, эксклюзивной мебелью, какими-то системами пылесборки, с ландшафтным дизайном на участке и золотыми рыбками в пруду. Ну и соответственно, стоил он очень немалых денег.

Продавец был тоже не простой дядька, а крупный бизнесмен, классический такой бизнесмен, у которого прорва дел, уйма денег, множество проблем, который всегда занят и т. д. — все, как положено.

Он не собирался заниматься продажей самостоятельно, а взял да и поручил этот вопрос агентству: вопрос оплаты процента для него не был чем-то сильно болезненным, наоборот, этот вопрос как раз был легким, что встречается нечасто.

Объект был заявлен в продажу, реклама была сделана под стать объекту — достойная, и процесс пошел. В силу того, что дом был по-настоящему дорогим, рекламировался он долго — не будет преувеличением сказать, что агентство более полугода занималось его продажей.

Ну, а поскольку коттедж своей цене соответствовал, покупатель в итоге был найден. Это тоже был какой-то совсем непростой человек: непростой настолько, что когда продавец озвучил свое желание получить задаток в размере ста тысяч долларов, для покупателя это не стало чем-то нерешаемым — напротив, он довольно быстро с этим согласился, нотариус все оформил, а агентство начало готовить документы для продажи.

И — внимание! — начало проверку объекта!

Вот тут-то начали обнаруживаться сюрпризы, главный из которых состоял в том, что собственник объекта (а номинальным собственником был вовсе не наш бизнесмен) имел серьезные проблемы с дееспособностью. Знало ли агентство о том, что в лице бизнесмена имеет дело вовсе не с хозяином? — знало, конечно, еще с момента подписания эксклюзивного договора, но как-то не придало этому значения. Объяснение было вполне убедительным: человек оформил свою «собственность» на родственника, потому что на нем и так много другой собственности числилось, а богатые люди не любят привлекать к себе внимание, это факт известный. Но как бы убедительно и естественно не звучало это на стадии заключения договора на рекламу, теперь — после передачи продавцу ста тысяч долларов и обнаружения обстоятельств, которые могли бы поставить над готовящейся сделкой огромный знак вопроса — эти объяснения никому спокойствия уже не добавляли. Становилось вполне очевидным, что для оформления сделки так, чтобы ее нельзя было потом оспорить, нужно было действовать единственно возможным способом: признавать номинального владельца недееспособным, назначать ему опекуна, и, действуя с согласия органа опеки (которое еще и получить нужно было умудриться!) проводить сделку. Но это означало срыв всех оговоренных сроков, отодвигало сам договор купли-продажи на весьма неопределенное время, что никого не устраивало. Либо необходимо было возвращать переданные деньги, расторгать все договора и оставаться «у разбитого корыта». Но вернуть деньги уже не представлялось возможным, потому что они на тот момент были вложены продавцом в какой-то очередной проект. Последнее обстоятельство стало самым острым моментом, поскольку давало покупателю возможность задать вопрос агентству: как вы, специалисты, не предусмотрели возможность такого развития событий и практически подставили меня под потерю — не окончательную, но продолжительную — такой серьезной суммы?..

Т. е. в сухом остатке все сводилось к вопросу покупателя: почему объект, рекламируемый агентством, не был проверен заранее?!

И это тот вопрос, который всплывает довольно часто — пусть в ситуациях не столь серьезных (в конце концов, задатки в сотни тысяч долларов передаются не каждый день!), но с известной периодичностью.

Этот вопрос всплывает, а ситуация остается именно такой: все агентства приступают к проверке рекламируемых объектов только после того, как на них находится покупатель — тот самый, который внося задаток за непроверенный объект, рискует этим задатком.

Такому положению дел есть много разных объяснений, как экономических, так и юридических, но сути это не меняет: приобретая объект недвижимости через агентство, покупатель (в случае, если агентство добросовестно!) никогда не купит «кота в мешке», но задаток — ВСЕГДА! — вносится именно за «кота».

Рассмотрев эту проблему со всех сторон, АН «Академическое» решило коренным образом изменить практику проверки продающихся объектов.

Теперь проверка будет начинаться не с даты заключения договора с покупателем, не с даты внесения им задатка, а уже с даты подписания с продавцом договора на рекламу!

Делаться это будет для того, чтобы в момент, когда вы решите приобрести через АН «Академическое» тот или иной объект недвижимости, его проверка не начиналась бы, а уже подходила к концу, что позволяло бы вам чувствовать себя спокойно уже на стадии внесения задатка и существенно сокращало бы время подготовки объекта к сделке!