Предложений офисной недвижимости больше, чем спроса, арендные ставки «падают» вниз
3317 11Рынок офисной недвижимости продолжает «штормить»: спрос не успевает за предложением, арендные ставки снижаются, а сроки заполнения бизнес-центров затягиваются. Вместе с тем трудности подталкивают рынок к качественному рывку — усложнению проектов и профессиональному росту девелоперского бизнеса.
Тенденции выделила руководитель проектов по административной недвижимости «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Наталья Новикова.
— Рынок офисной недвижимости вступил в «эру покупателя и арендатора». Предложение значительно превысило спрос еще в прошлом году, когда было введено в строй 160 тыс. кв. м офисных площадей. В текущем году город может прирасти еще больше — на 170 тыс. «квадратов». Плохая новость: рынок не готов к таким объемам, поэтому цены и арендные ставки будут искать «дно». Хотя и без каких-либо резких колебаний или обвалов.
Трудности «перевода»
— Еще один фактор, который оказывает существенное влияние на рынок в 2015 году, связан с макроэкономической нестабильностью. Девальвация белорусского рубля и сложности в финансовой сфере в первую очередь затронули бизнес-сообщество. Арендаторы, в свою очередь, инициировали переговоры с собственниками офисных помещений, которые чаще всего шли на уступки. Девелоперы повели себя грамотно: снизили ставки или предоставили бонусы, чтобы избежать бегства арендаторов и простоя помещений. Это позволило избежать массовой «миграции» компаний из одних бизнес-центров в другие.
Положение девелоперов ухудшилось в связи с ослаблением евро, в котором в Беларуси традиционно формируются ставки на офисную недвижимость частной формы собственности. На рынке заговорили о том, чтобы привязать ставки к доллару. Однако едва ли это произойдет в текущем году. В условиях, когда рынок благоволит арендатору, такое решение может негативно сказаться на заполняемости бизнес-центров. Сейчас не лучшее время для таких «переводов».
Сложнее всего ситуация развивается на первичном рынке, где темпы продаж заметно снизились. В долевое строительство если и вступают, то на крайне выгодных условиях или в идеально подходящий объект для собственных нужд компании.
Затухание «долевки»
— Строительство офисных объектов долевым способом начинает себя изживать. Все больше девелоперов строят бизнес-центры в одиночку с целью последующей сдачи в аренду. Такую стратегию могут позволить себе только крупные компании, которые обладают «запасом прочности». Срок окупаемости инвестиций в данном случае может составлять 9−12 лет.
Схожая ситуация и на вторичном рынке. Непрофильных инвесторов на рынке мало, а компании, которые ранее планировали приобрести офисы, в итоге решили их арендовать. Цены предложения на вторичном рынке бизнес-центров B-класса снизились с начала года на 18% — до $ 2070 за кв.м. Объекты C-класса при этом подешевели на 21% — до 1800 за «квадрат». Рыночные цены при этом на 20−30% ниже тех, что фигурируют в предложениях.
«Постройневшие» ставки
— Покупать офисы практически перестали, а вот арендовать продолжают. Этому содействует и более гибкая арендная политика, на которую перешли собственники объектов. С начала года арендные ставки снизились примерно на 15%. И это позволило подогреть активность нанимателей. По нашим прогнозам, осенью рынок может стабилизироваться, то есть ставки если и будут изменяться, то не столь заметно.
Меньше всего с начала года упала в цене аренда помещений в бизнес-центрах А-класса — на 8%. За один кв. м в таких офисах сейчас просят в среднем € 26,4 с НДС. При этом рыночная ставка (цена сделок), по данным аналитиков «Твоей Столицы», составляет € 23,2. Объекты B-класса «постройнели» на 13% — до € 17,3 с НДС за кв.м. Оптимальный для рынка уровень находится в пределах € 15,4−15,5.
Больше всего с января по март снизились арендные ставки на объекты C-класса — на 30%. Сейчас компании в среднем платят за аренду помещений € 10,1 с НДС за кв.м. В этом сегменте наблюдается жесткая конкуренция, а сами объекты уже далеко не всегда соответствуют ожиданиям арендатора. Чаще всего им принимается решение в пользу бизнес-центров класса «B». То есть происходит перераспределение спроса в пользу более качественных объектов.
Новички и старожилы
— В настоящее время наилучшие условия предлагают новые бизнес-центры. Их владельцы заинтересованы как можно быстрее заполнить помещения, поэтому устанавливают наиболее привлекательные арендные ставки. «Старожилы» тоже не сидят сложа руки: чтобы сохранить арендаторов, снижают ставки или предлагают всевозможные преференции — от арендных каникул до удобного графика платежей.
Компании, как правило, стараются переезжать в только что построенные объекты. Тем самым они получают офисы более высокого качества и при этом могут снизить расходы на аренду. Многие компании расширяются, и им требуются более просторные офисные помещения, которых нет в занимаемых бизнес-центрах.
Наибольший интерес среди арендаторов представляют бизнес-центры классов «A» и «В». Такие объекты в большинстве своем соответствуют текущим ожиданиям арендаторов, которые хотят повысить уровень комфорта для сотрудников и репутацию среди гостей. Учитывая, что разница в ставках между современными бизнес-центрами и административными объектами «с историей» сейчас не столь высока, то чаще всего обращают внимание на неценовые факторы.
Качество превыше всего
— Тем более что, несмотря на рекордное предложение, на рынке существует дефицит качественных предложений. Знаковые объекты в Минске появляются нечасто. Среди таковых можно назвать бизнес-центр Riviera Plaza с крупным SPA-центром, офисные здания в МФК «Титан» с панорамным остеклением и развитой инфраструктурой, а также комплекс «На торговой набережной» в историческом центре города. Примечателен и достраиваемый рядом с проспектом Победителей комплекс Premier Palace, в котором предусмотрены офисные и торговые площади. Интерес к таким объектам остается высоким.
Среди ключевых критериев выбора бизнес-центра — месторасположение, архитектурное исполнение, гибкая «нарезка» помещений. Современные бизнес-центры отличают бесшумные лифты, система кондиционирования, просторное фойе, подземный паркинг и большая гостевая стоянка. Большое значение также имеют круглосуточный доступ в офис, наличие высокоскоростного интернета и источников бесперебойного питания. Обслуживать объект должна единая управляющая компания, которая в идеале замыкает на себе все задачи: от охраны здания до уборки помещений. Дополнительный интерес объекту придают расположенные в нем кафе, рестораны, фитнес-центры
На рынке офисной недвижимости происходят качественные преобразования, которые уже через два-три года могут изменить его облик. На первый план выходят качественные объекты, в том числе в составе многофункциональных комплексов. В Минске постепенно формируются деловые кварталы. Все это свидетельствует о том, что рынок выходит на новый уровень. И этой тенденции не страшен никакой кризис.
«Были дома, а сейчас – хибары». Как живет приговоренный к сносу частный сектор на Гурского
37913
Минчанин построил дом в деревне по-фински: теплый, с сауной и печкой. Побывали у него в гостях
62683
Белорусы построили дом из пенопласта — и очень довольны. Побывали у них в гостях
13096
Сколько стоит квартира в Минске? Большой обзор новостроек с ценами от застройщиков (часть 2)
35497
Такого мы еще не видели! Минчанин построил дом с выезжающей на улицу кроватью
48153
Как агенту искать клиентов в 2025 году? Настраиваем поток входящих заявок
1745
«Сейчас это тихий центр». Как живется в недорогих хрущевках у метро «Пушкинская»
23434
«Не переехала бы отсюда никогда». Как живется на некогда престижной улице Заславской в Минске
95019
«На рынке дефицит однушек». Эксперты — о том, что происходит с квартирами в Минске
19667
Белоруска продала квартиру в Минске и построила необычный дом у леса. Побывали у нее в гостях
35334
«В понедельник я показала квартиру, а уже в пятницу получила деньги». История быстрой продажи двушки в пятиэтажке
26483
«Отсюда очень сложно переехать». Как живется в советских панельках возле Дроздов
21089
«Однажды я прямо на сделке одолжила покупательнице деньги». Агент по недвижимости — честно о своей работе
1774
«Хотелось вернуть этому месту былое величие». Белорус построил дом на месте панской усадьбы
20561
Привлечь реальных клиентов: как агентству недвижимости сделать эффективную рекламу?
1632
В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?
9626
«Тут даже туалета не было». Семья превратила две старые коммуналки в очень красивую квартиру
17394
«Собственнику агентства недвижимости важно не отставать от меняющейся реальности». Интервью с основателем Greenman Realty Group
9187
«Стоимость квадрата здесь точно вырастет». Как живет и меняется один из самых ярких кварталов Минска
12277
«Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами
24483- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 629 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2020 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1732 объявления
- Продажа рестораны, бары, кафе 151 объявление
- Продажа склады, производства 1023 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 782 объявления
- Аренда офиса, помещений 2291 объявление
- Аренда магазины, торговые помещения 1851 объявление
- Аренда рестораны, бары, кафе 125 объявлений
- Аренда склады, производства 672 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 385 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 47 объявлений
