Эксперт: «По $ 500 в новостройках будет тогда, когда зарплаты снизятся до $ 250 в месяц или производительность труда удвоится»

  8455   59

— Изменения на первичном рынке есть. Произошло снижение цены на строящиеся и готовые новостройки. Прошли аукционы по квартирам от «МАПИДа» и «Минскстроя». Сократилось число публикуемых новых проектных деклараций. Проводятся многочисленные акции от застройщиков с целью стимулирования спроса. Активно используется агрессивная реклама на радио и в СМИ. Внедряются системы зачета квартир trade-in. Предлагаются к покупке готовые квартиры с рассрочкой платежа. Изменилось и поведение покупателей. Они внимательно изучают репутацию компании-застройщика. Некоторых застройщиков, в том числе государственных, покупатели обходят стороной.

На мой взгляд, количество покупателей новостроек не то чтобы сократилось. Текущие покупки больше ориентированы на личное использование, а не инвестирование. Получается, что покупатели разделились на две большие группы — потребители и инвесторы. Если первые ищут варианты строительства/покупки в рассрочку (ставку по кредитам на недвижимость в 32%, на мой взгляд, можно считать заградительной), то вторые ориентированы на максимальные скидки при 100% оплате. Инвесторы держат руку на пульсе событий. Ждут.

Здесь все очень просто. Важна конечная цена покупки. Стоимость квадратного метра квартиры большей площади однозначно будет дешевле, чем в небольших квартирах. В самой невыгодной позиции оказались квартиры свыше 120 кв.м. Они или не востребованы, или продаются по относительно низкой цене. Рынок требует небольшие метражи. Даже неудачная планировка будет продана, если покупатель сочтет, что это дешево. Да, наши покупатели таковы, что они закроют глаза и на огрехи планировки, если цена вписывается в их бюджет. Беспринципность покупателей позволяет застройщикам идти на максимальное удешевление проекта.

Ожидание покупателей сформировано в пределах эквивалента $ 1000−1100 за кв.м. Для панельных домов эта сумма ниже, порядка $ 850−950. Пока застройщики предлагают квартиры дороже. Цены на каркасное жилье (готовое или сдача в течение года) стартуют от $ 1150. При выходе проектной декларации на панельное жилье по $ 1000−1050 квартиры оказываются раскупленными за 2 дня.

Те, кто ждет «по пятьсот», как правило, не смогут купить и по триста. Просто наблюдение. Если вспомните, в период 1998—1999 годов у нас была ситуация, когда возводимые дома стоили баснословные $ 500 за кв.м. Это было очень дорого, недостижимо дорого. Например, кирпичные дома на пл. Бангалор, на ул. Кузьмы Чорного. Но и заработные платы тогда находились на уровне 100−120 долларов. Так что рынок недвижимости чутко изымает заработанные деньги населения. Жилье как было основным оплотом стабильности и уверенности в завтрашнем дне, так и осталось.

Хотела бы отдельно остановиться на теме нового элитного жилья. Кризис также затронул и этот сегмент. На данный момент продажная цена такой недвижимости не превышает $ 2000 за кв.м. Полагаю, многих удивит факт, что элитное жилье по-прежнему пользуется спросом у покупателей. Большие по стоимости объекты, как правило, покупаются в рассрочку. Я думаю, что в ближайшие годы будет постепенно раскуплено построенное элитное жилье, а дальше — дефицит.

Что касается ближайшего будущего, на мой взгляд, резко вырастет доля возводимого панельного жилья, и сократятся объемы строительства. Так много, как в 2015 году, в будущие годы строить уже не будут, по крайней мере, до лучших времен.

Наталья Пичуха, руководитель «Твоя столица. Новостройцентр»: