Какое будущее рисуют рынку коммерческой недвижимости, к чему призывает стремиться Европа и как меняются подходы инвесторов?
3405 9В декабре принято подводить итоги уходящего года, строить планы на будущее и делать прогнозы. Мы попросили эксперта Юрия Попова, руководителя брокеридж-направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса», рассказать, что ждет коммерческую недвижимость Минска в 2016 году, кто будет испытывать больше трудностей и что нам нужно делать, чтобы догнать Европу.
В октябре этого года Юрий Попов в качестве члена жюри посетил Инвестиционный форум по коммерческой недвижимости в Центральной Европе. Мероприятие проходило в Варшаве, на нем было презентовано более 30 объектов коммерческой недвижимости Чехии, Польши, Румынии, Словакии, представлено несколько объектов из Казахстана и Украины. На форуме международные эксперты рынка коммерческой недвижимости делились своим опытом работы. Юрий Попов по нашей просьбе собрал все тренды вместе.
«Зеленые» проекты, солнечные батареи и велопарковки
— Во многих европейских странах наступает время «зеленых» проектов — строительства зданий, которые по максимуму используют возобновляемые ресурсы и тем самым минимизируют затраты по эксплуатации объектов. В частности, это касается использования дождевой воды, которая собирается в подземном резервуаре, перерабатывается и используется в здании для технических нужд. Кроме того, в Европе на крышах зданий нередко можно встретить солнечные панели. Естественно, много внимания уделяется озеленению как внутри, так и снаружи бизнес-центра: на балконах и крышах, вокруг и внутри здания.
Что важно, проекты не становятся «зелеными» в последний момент — они изначально разрабатываются таковыми. Для этого здание строится в таком месте, чтобы в течение рабочего дня использовать максимальное количество дневного света. Планировки в бизнес-центре направлены на то, чтобы минимально пользоваться искусственным освещением.
Еще одна черта «зеленого» здания — теплосберегающие панели, которые расположены на фасаде здания. Все приточно-вытяжные системы должны быть ультрасовременными, чтобы максимально использовать естественную вентиляцию здания, минимизируя энергопотребление.
В бизнес-центре в обязательном порядке должна быть велопарковка. Строительные и отделочные материалы стараются выбирать экологически чистые, а лампы — энергосберегающие. Все направлено на сокращение использования невозобновляемых природных ресурсов.
Чертой современного европейского офиса в Европе, равно как и у нас, становится наличие единой автоматизированной системы управления зданием и коммуникациями. Но если те же поляки перешли на нее еще более 10 лет тому назад, то мы только недавно. Одним из первых ее внедрил бизнес-центр на улице Интернациональной, больше известный как velcom-центр.
В Минске уже много качественных бизнес-центров. Взять хотя бы «XXI век», который хоть и был построен в конце 90-х, но все еще современен. Внешне БЦ выглядит современно, в нем грамотные планировочные решения. При этом в здании нет ультрасовременных технологий, но оно до сих пор востребовано рынком, так как соответствует его требованиям.
Единый собственник
— Чтобы строить «зеленые» здания, требуется большой объем инвестиций, а он сейчас есть далеко не у каждого девелопера. Но при этом наш рынок все же развивается, переходит на качественно новый уровень. Если раньше было популярно долевое строительство с привлечением дольщиков, то сегодня значительное количество БЦ строится и затем эксплуатируется одним заказчиком, который формирует управляющую компанию. Помещения сдаются в аренду единым собственником, и это очень важно для рынка, указывает на уровень его развития.
Среди зданий с единым собственником можно выделить такие качественные объекты, как Dana Center и «Красавiк», которые вот-вот откроются. У последнего тоже есть единая управляющая компания, которая будет следить за функционированием всего здания. БЦ «Порт», например, уже относится к офисным зданиям предыдущего поколения. Он функционален, помещения в нем сдаются по доступным ставкам, что в кризис важно, однако у него много собственников и недостаточно качественных технологических решений.
Сейчас на рынок вышло и еще выйдет в 2016 несколько качественных офисных объектов. Так вот арендные ставки в них будут такие же или чуть выше, чем у объектов, построенных 10−15 лет назад. Но несложно догадаться, какие бизнес-центры будут более востребованы арендаторами. Несмотря на кризис, как правило, около 30% компаний на рынке развиваются и, соответственно, меняют офисы.
Инвестиции
— Еще одной глобальной темой на варшавском форуме стали инвестиции в страны Центральной Европы. Обсуждался вопрос, какие страны стали наиболее инвестиционно привлекательными. Инвесторы отмечали, что сейчас им интересен рынок Румынии из-за дешевой рабочей силы и большого числа образованных молодых специалистов. Кроме того там очень доступные кредиты — в среднем 4 — 6% годовых. Сербия также стала привлекательна для инвесторов. По прежнему привлекательны рынки коммерческой недвижимости Польши, Чехии, Словении.
Еще более популярны страны «старой Европы», прежде всего Германия и Великобритания. Доходность проектов в этих странах хотя и невысока, но риски девелоперов и инвесторов ниже.
Прогнозы на 2016 год
— Чтобы у нас все было так, как в Центральной Европе, нужно в первую очередь добиться стабилизации экономики. Мы все хотели бы видеть у себя крупных иностранных инвесторов с новыми технологиями и международных арендаторов. Но не стоит обольщаться — в ближайшие годы нам предстоит развиваться за счет собственных ресурсов.
На мой взгляд, мы способны без чьей-либо помощи развиваться дальше. Во-первых, стоит больше времени и сил уделять архитектурно-планировочным и технологическим решениям. Нужно опираться на опыт, накопленный нашими ближайшими соседями. Во-вторых, в торговых центрах стоит уделять больше внимания зонированию — одной из «лакмусовых бумажек» для международных операторов, а также расширять развлекательную часть. Чтобы строить объекты, которым не потребуется реконцепция в ближайшем будущем, застройщикам не стоит опираться только на свой опыт — лучше еще на начальных стадиях проекта обращаться к специалистам рынка.
Что касается прогнозов для рынка офисной недвижимости, то все устаревшие объекты с коридорной планировкой, без кондиционирования
Арендные ставки на некачественные объекты упадут в первую очередь. Помещения в современных бизнес-центрах потеряют в цене аренды меньше — около 5−7%, либо вообще не потеряют. Если не будет резких изменений в экономике, то качественные офисные объекты будут пользоваться популярностью и смогут сохранить текущий уровень арендных ставок.
Через 2−4 года на рынке многое может измениться: новые БЦ не строятся, и более того — практически не проектируются. На рынок выйдут только те объекты, которые сейчас находятся на стадии строительства. При таком раскладе через два года у нас практически не будет новых предложений, что может привести к возвращению «рынка арендодателя» и росту ставок. Предвидя высказывания некоторых комментаторов, хочу сказать, что кризисы приходят и уходят, быстрее уйдет и текущий, если все мы будем работать, каждый на своем месте.
Фото: Феликс Сиваков
Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом
34913
Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом
21497
«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»
21359
«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1
8822
«В другой район – ни за что в жизни». Как живется в тех самых голубых домах напротив Дроздов
44204
Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового
6183
«Миллениалам важен престиж, а зумеры верят блогерам». Спросили у риэлтера, как выбирают квартиры разные поколения
14115
Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?
2522
Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?
8713
«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке
69517
Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?
2194
Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?
3422
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973
Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401
Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706
Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290
"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457
До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124- Бизнес центры
- Торговые центры
- Продажа гаражи, машиноместа
- Продажа офисы, нежилые помещения
- Продажа магазины, торговые помещения
- Продажа рестораны, бары, кафе
- Продажа склады, производства
- Продажа бизнес, сфера услуг
- Аренда офиса, помещений
- Аренда магазины, торговые помещения
- Аренда рестораны, бары, кафе
- Аренда склады, производства
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес
- Аренда гаража, машиномест
