Какое будущее рисуют рынку коммерческой недвижимости, к чему призывает стремиться Европа и как меняются подходы инвесторов?
3405 9В декабре принято подводить итоги уходящего года, строить планы на будущее и делать прогнозы. Мы попросили эксперта Юрия Попова, руководителя брокеридж-направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса», рассказать, что ждет коммерческую недвижимость Минска в 2016 году, кто будет испытывать больше трудностей и что нам нужно делать, чтобы догнать Европу.
В октябре этого года Юрий Попов в качестве члена жюри посетил Инвестиционный форум по коммерческой недвижимости в Центральной Европе. Мероприятие проходило в Варшаве, на нем было презентовано более 30 объектов коммерческой недвижимости Чехии, Польши, Румынии, Словакии, представлено несколько объектов из Казахстана и Украины. На форуме международные эксперты рынка коммерческой недвижимости делились своим опытом работы. Юрий Попов по нашей просьбе собрал все тренды вместе.
«Зеленые» проекты, солнечные батареи и велопарковки
— Во многих европейских странах наступает время «зеленых» проектов — строительства зданий, которые по максимуму используют возобновляемые ресурсы и тем самым минимизируют затраты по эксплуатации объектов. В частности, это касается использования дождевой воды, которая собирается в подземном резервуаре, перерабатывается и используется в здании для технических нужд. Кроме того, в Европе на крышах зданий нередко можно встретить солнечные панели. Естественно, много внимания уделяется озеленению как внутри, так и снаружи бизнес-центра: на балконах и крышах, вокруг и внутри здания.
Что важно, проекты не становятся «зелеными» в последний момент — они изначально разрабатываются таковыми. Для этого здание строится в таком месте, чтобы в течение рабочего дня использовать максимальное количество дневного света. Планировки в бизнес-центре направлены на то, чтобы минимально пользоваться искусственным освещением.
Еще одна черта «зеленого» здания — теплосберегающие панели, которые расположены на фасаде здания. Все приточно-вытяжные системы должны быть ультрасовременными, чтобы максимально использовать естественную вентиляцию здания, минимизируя энергопотребление.
В бизнес-центре в обязательном порядке должна быть велопарковка. Строительные и отделочные материалы стараются выбирать экологически чистые, а лампы — энергосберегающие. Все направлено на сокращение использования невозобновляемых природных ресурсов.
Чертой современного европейского офиса в Европе, равно как и у нас, становится наличие единой автоматизированной системы управления зданием и коммуникациями. Но если те же поляки перешли на нее еще более 10 лет тому назад, то мы только недавно. Одним из первых ее внедрил бизнес-центр на улице Интернациональной, больше известный как velcom-центр.
В Минске уже много качественных бизнес-центров. Взять хотя бы «XXI век», который хоть и был построен в конце 90-х, но все еще современен. Внешне БЦ выглядит современно, в нем грамотные планировочные решения. При этом в здании нет ультрасовременных технологий, но оно до сих пор востребовано рынком, так как соответствует его требованиям.
Единый собственник
— Чтобы строить «зеленые» здания, требуется большой объем инвестиций, а он сейчас есть далеко не у каждого девелопера. Но при этом наш рынок все же развивается, переходит на качественно новый уровень. Если раньше было популярно долевое строительство с привлечением дольщиков, то сегодня значительное количество БЦ строится и затем эксплуатируется одним заказчиком, который формирует управляющую компанию. Помещения сдаются в аренду единым собственником, и это очень важно для рынка, указывает на уровень его развития.
Среди зданий с единым собственником можно выделить такие качественные объекты, как Dana Center и «Красавiк», которые вот-вот откроются. У последнего тоже есть единая управляющая компания, которая будет следить за функционированием всего здания. БЦ «Порт», например, уже относится к офисным зданиям предыдущего поколения. Он функционален, помещения в нем сдаются по доступным ставкам, что в кризис важно, однако у него много собственников и недостаточно качественных технологических решений.
Сейчас на рынок вышло и еще выйдет в 2016 несколько качественных офисных объектов. Так вот арендные ставки в них будут такие же или чуть выше, чем у объектов, построенных 10−15 лет назад. Но несложно догадаться, какие бизнес-центры будут более востребованы арендаторами. Несмотря на кризис, как правило, около 30% компаний на рынке развиваются и, соответственно, меняют офисы.
Инвестиции
— Еще одной глобальной темой на варшавском форуме стали инвестиции в страны Центральной Европы. Обсуждался вопрос, какие страны стали наиболее инвестиционно привлекательными. Инвесторы отмечали, что сейчас им интересен рынок Румынии из-за дешевой рабочей силы и большого числа образованных молодых специалистов. Кроме того там очень доступные кредиты — в среднем 4 — 6% годовых. Сербия также стала привлекательна для инвесторов. По прежнему привлекательны рынки коммерческой недвижимости Польши, Чехии, Словении.
Еще более популярны страны «старой Европы», прежде всего Германия и Великобритания. Доходность проектов в этих странах хотя и невысока, но риски девелоперов и инвесторов ниже.
Прогнозы на 2016 год
— Чтобы у нас все было так, как в Центральной Европе, нужно в первую очередь добиться стабилизации экономики. Мы все хотели бы видеть у себя крупных иностранных инвесторов с новыми технологиями и международных арендаторов. Но не стоит обольщаться — в ближайшие годы нам предстоит развиваться за счет собственных ресурсов.
На мой взгляд, мы способны без чьей-либо помощи развиваться дальше. Во-первых, стоит больше времени и сил уделять архитектурно-планировочным и технологическим решениям. Нужно опираться на опыт, накопленный нашими ближайшими соседями. Во-вторых, в торговых центрах стоит уделять больше внимания зонированию — одной из «лакмусовых бумажек» для международных операторов, а также расширять развлекательную часть. Чтобы строить объекты, которым не потребуется реконцепция в ближайшем будущем, застройщикам не стоит опираться только на свой опыт — лучше еще на начальных стадиях проекта обращаться к специалистам рынка.
Что касается прогнозов для рынка офисной недвижимости, то все устаревшие объекты с коридорной планировкой, без кондиционирования
Арендные ставки на некачественные объекты упадут в первую очередь. Помещения в современных бизнес-центрах потеряют в цене аренды меньше — около 5−7%, либо вообще не потеряют. Если не будет резких изменений в экономике, то качественные офисные объекты будут пользоваться популярностью и смогут сохранить текущий уровень арендных ставок.
Через 2−4 года на рынке многое может измениться: новые БЦ не строятся, и более того — практически не проектируются. На рынок выйдут только те объекты, которые сейчас находятся на стадии строительства. При таком раскладе через два года у нас практически не будет новых предложений, что может привести к возвращению «рынка арендодателя» и росту ставок. Предвидя высказывания некоторых комментаторов, хочу сказать, что кризисы приходят и уходят, быстрее уйдет и текущий, если все мы будем работать, каждый на своем месте.
Фото: Феликс Сиваков
«Были дома, а сейчас – хибары». Как живет приговоренный к сносу частный сектор на Гурского
38086
Минчанин построил дом в деревне по-фински: теплый, с сауной и печкой. Побывали у него в гостях
62930
Белорусы построили дом из пенопласта — и очень довольны. Побывали у них в гостях
13230
Сколько стоит квартира в Минске? Большой обзор новостроек с ценами от застройщиков (часть 2)
35595
Такого мы еще не видели! Минчанин построил дом с выезжающей на улицу кроватью
48220
Как агенту искать клиентов в 2025 году? Настраиваем поток входящих заявок
1761
«Сейчас это тихий центр». Как живется в недорогих хрущевках у метро «Пушкинская»
23458
«Не переехала бы отсюда никогда». Как живется на некогда престижной улице Заславской в Минске
95058
«На рынке дефицит однушек». Эксперты — о том, что происходит с квартирами в Минске
19707
Белоруска продала квартиру в Минске и построила необычный дом у леса. Побывали у нее в гостях
35382
«В понедельник я показала квартиру, а уже в пятницу получила деньги». История быстрой продажи двушки в пятиэтажке
26500
«Отсюда очень сложно переехать». Как живется в советских панельках возле Дроздов
21157
«Однажды я прямо на сделке одолжила покупательнице деньги». Агент по недвижимости — честно о своей работе
2573
«Хотелось вернуть этому месту былое величие». Белорус построил дом на месте панской усадьбы
20561
Привлечь реальных клиентов: как агентству недвижимости сделать эффективную рекламу?
1632
В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?
9643
«Тут даже туалета не было». Семья превратила две старые коммуналки в очень красивую квартиру
17427
«Собственнику агентства недвижимости важно не отставать от меняющейся реальности». Интервью с основателем Greenman Realty Group
9213
«Стоимость квадрата здесь точно вырастет». Как живет и меняется один из самых ярких кварталов Минска
12287
«Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами
24503- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 630 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2023 объявления
- Продажа магазины, торговые помещения 1733 объявления
- Продажа рестораны, бары, кафе 151 объявление
- Продажа склады, производства 1023 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 782 объявления
- Аренда офиса, помещений 2291 объявление
- Аренда магазины, торговые помещения 1850 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 125 объявлений
- Аренда склады, производства 672 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 385 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 47 объявлений
