«Новые районы Минска, которые сейчас считаются престижными, через поколение станут местами жизни людей с низким доходом и социальными проблемами» — Даниэль Крутцинна, бизнесмен. Видео интервью

  14224   15

Об инвестициях в Беларусь и условиях для них

— Инвестор не ждет стабильности в стране, он ждет доходность. В стране менее стабильной он ожидает больший доход, в стране, где все стабильно, он готов к меньшему доходу. Здесь вопрос в относительности, рискованности. В этом спектре Беларусь находится там, где инвестиции оцениваются как высокорисковые с точки зрения макроэкономической стабильности страны, общих рисков ведения бизнеса. Поэтому инвестор ожидает здесь высокую доходность, но это не говорит о том, что он не готов сюда идти.

О приватизации государственных предприятий

— Вопрос о приватизации можно рассматривать в контексте показателя, который правительство поставило с точки зрения привлечения иностранных инвестиций. Если привлечь тот огромный объем инвестиций, который запланировало государство — более $ 27 млрд, то мы не обойдемся без приватизации предприятий.

Если абстрагироваться от планов пятилетки, то я считаю, что сейчас не лучшее время для приватизации. Нужно готовить компании к этому, нужно сделать их более прозрачными. Начинать нужно с приватизации небольших предприятий. Многие из них сейчас стоят в приватизационных списках и продвигаются через посольство. Вы представляете, я думаю, насколько иностранным инвесторам интересен условный «Новогореловский улейный завод». Такие заводы можно было бы запросто отдать местным управленцам или трудовому коллективу. Я думаю, что такие институты, как Банк развития, могли бы создать специальную программу под кредитование местных руководителей, чтобы они могли выкупить эти предприятия. Польша так сделала в начале 90-х достаточно успешно. Естественно, часть этих компаний вымерла, но часть стала крепким средним бизнесом. Практика показывает, что частная собственность более эффективна.

Из зданий неуспешных заводов — креативные площадки и лофтовые офисы

— Что касается таких крупных предприятий, как МАЗ, то их нужно очень долго готовить к приватизации. Другой вопрос в том, что нужно ли, чтобы такие предприятия занимали интересные места в городе. Например, завод «Горизонт». Я считаю, что площадки, которые представляют какую-то ценность с точки зрения недвижимости, нужно освободить под креативные проекты, тем более что завод все равно не задействован на 100%.

Например, мы видим, что на объекты между проспектом Машерова и улицей Киселева может заселиться творческий кластер людей. Снизу там можно сделать офисы, а сверху креативные пространства. Для этого не нужно все сносить. В наше время все сносить и заново строить какие-то громадные комплексы слишком дорого, и не факт, что это быстро окупится. Можно заниматься реконструкцией, как это происходит на улице Октябрьской. Это будет интересно людям творческих профессий, дизайнерам, также «айтишникам». Можно перестроить эти площадки в офисы лофтового типа для креативных индустрий, где могут быть и разные рестораны — то, что сейчас растет и процветает.

Почему этого не происходит? Я не знаю всех деталей, но, наверное, это связано с приватизацией и выкупом этих территорий. Эти процессы очень бюрократизированные и продвигаются сложно.

У того же «Горизонта» были амбициозные планы найти инвестора, который на всей территории построит жилой квартал на полмиллиарда долларов США. Это при нынешних условиях спроса нереально. Поэтому я бы на месте государства переориентировался и отдал бы эти площадки инвесторам, который не хотят все полностью сносить, а просто хотят перестроить, как это было сделано в восточном Берлине, Праге, Будапеште. Инвесторы там есть, потому что от них не требуют сразу громадных вложений, это может происходить постепенно. Ведь как только у инвестора появляется право собственности, склонность к вложениям только улучшается.

Сделать из этих площадей жилье, на мой взгляд, менее коммерчески успешная идея, так как рынок жилья в Минске сейчас не самый живой, плюс платежеспособность населения упала. Много жилья уже построено, также есть конкуренция с государственным застройщиком. Делать обычные офисы тоже неудачная идея, потому что арендные ставки упали, рычаг местного финансирования слабый, у банков денег гораздо меньше. Но если реконструировать эти здания, сделать их сразу под IT-компанию или любую другую — это уже совсем другое дело. Важно предложить то, чего на рынке еще нет.

О частном домостроении и панельный домах

— Минск — единственный город в Беларуси, который растет, в котором повышается покупательская способность, идет процесс урбанизации. Рано или поздно люди перестанут жить в панельных домах, в таких районах, как Малиновка, Курасовщина или Шабаны. Люди, у которых достаток чуть больше среднего, захотят жить за городом. Сейчас туда притягивается и инфраструктура. Постепенно это становится не жизнью в деревне без туалета, а нормальной загородной жизнью жителя столицы в коттеджном домике. Если строить частные дома стоимостью от $ 300 тыс., то будут ли они пользоваться спросом, большой вопрос. Если создавать что-то подешевле, то почему бы и нет.

Каждый город имеет свою историю. В Лондоне, например, эта история связана с понятием «империя мира», миграцией. В Берлине — это история двух городов, где, например, западная часть имеет кардинально отличающуюся от востока архитектуру. Когда страна становится богаче, а доходы населения выходят за определенный уровень, тогда люди начинают хотеть жить в индивидуальных домах, где есть свой огород и где не нужно уплотняться.

Нужно быть готовыми к тому, что новые районы, которые сейчас строятся в Минске и считаются престижными, через поколение станут совсем непривлекательными и будут местами для жизни населения с низким доходом, с определенными социальными проблемами. Люди, у которых высокий доход, будут хотеть жить в своем доме за городом. Такая тенденция наблюдается во всех странах, где наблюдается повышение среднего дохода. Это хорошо видно на примере Польши, где в традиционных спальных районах панельного типа живет меньше всего людей. В восточной Германии в больших городах снесена большая часть панельных домов. Это связано с тем, что заводы автоматизируются, людей с низким доходом становится меньше.

Успешность инвестиций, которые идут в крупные жилые проекты, под большим вопросом, так как неизвестно, что с ними будет через много лет. Поэтому большой вопрос в том, что будет с жильем, которое строит «МАПИД», и для каких оно слоев населения.

Понятное дело, что сейчас такое строительство приносит доход. Еще года 3−4 назад доход от инвестиций в недвижимость в Минске был 6−8%, а некоторых и 10% в год. Это несравнимо с западом, где доход от недвижимости — 1,5%. Такой рост в цене на недвижимость говорил о том, что на этом можно было делать деньги. Сейчас такой доходности нет, рынок меняется. Доходность есть в сегменте элитного жилья, нишевых проектов. Спрос будет смещаться в сторону того, чего еще нет на рынке. Мы не находимся в фазе быстрого роста или индустриализации страны, как это происходило в Турции или Китае последние годы.

В панельных районах будут жить те слои населения, которые не смогут позволить себе ничего другого. Глобализация ведет к тому, что во всех странах есть расслоение общества: те, кто всем владеет и управляет, и те, кто живет в обслуживающем секторе, где большая конкуренция и нет высоких зарплат. Даже в государствах, которые успешно перераспределяют богатства и стараются выравнивать расслоение в обществе, как, например, у скандинавских стран, коэффициент Джини растет каждый год. Поэтому нужно отдавать себе отчет в том, что выбранный для покупки квартиры район через 20 лет будет совсем другим и с другими людьми.

В европейских странах есть кредиты на жилье. А как молодым белорусским семьям до 30 лет решать свой жилищный вопрос?

— Начнем с того, что в Европе в принципе очень мало семей образуется до 30 лет, но это другой вопрос. Что является основной причиной того, что в Беларуси нет кредитов на жилье? Стоимость денег. Это, кстати, еще ответ на вопрос, почему здесь до недавнего времени была такая высокая доходность от недвижимости. Деньги стоят слишком дорого в Беларуси. Это связано с доступом к международным финансовым рынкам, со стабильностью экономики. Первоначальная задача любого правительства — удешевить стоимость денег в стране, чтобы кредитование стало более доступным по более низким ставкам, чтобы была возможность заниматься бизнесом, который, может, и не дает такую рентабельность, как продажа наркотиков, но 15−20% дает заработать.

Когда это произойдет, то появятся инструменты для долгосрочного кредитования жилья. Тогда государству не нужно туда вмешиваться, ему не придется тратить деньги на социальное жилье и т. д. Достаточно просто создавать условия, которые позволяют существовать долгосрочному кредитованию.

Государство не должно кредитовать население, это должны делать банки, а государство должно урегулировать через работу Национального банка монетарную стабильность страны, фискальную стабильность страны. Когда они наступят в долгосрочной перспективе, ставки по кредитам опустятся. Естественно, это связано с развитостью банковской системы, с ее ликвидностью, также зависит от рейтинга страны. Вообще условия для решения жилищного вопроса в Беларуси существенно улучшились. Жилье значительно подешевело.