«Можно переехать в новый офис, а платить, как за старый» — риэлтер о миграции компаний в современное рабочее пространство

  2278

Пока кадровики Google повышают эффективность сотрудников с помощью лего, самокатов и видеоигр, минчане по-прежнему трудятся среди серых стен и матовых перегородок. Но новый взгляд на рабочее пространство постепенно приживается и в наших краях. Чего хотят арендаторы и сколько за это готовы платить?

Буфет в офисе EPAM Systems

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», с января 2015 года ставки аренды постепенно снижались во всех сегментах офисной недвижимости. А в июне 2016 г. цены на офисы А-класса сравнялись со средней ставкой в офисах класса С, актуальной на начало прошлого года.

Источник: данные ОДО «Твоя столицаконсалт»

Это привело к реальной миграции бизнеса в более качественные рабочие пространства. И причина тому — не только цены. Современный офисный работник полон амбиций и креативности, его потребности растут, и вместе с ними меняется офис: на место плотно составленных компьютерных столов приходит универсальное креативное пространство, которое можно использовать для работы, переговоров и отдыха.

Комната отдыха в офисе Wargaming
Переговорная комната в офисе Vizor Interactive

Realt.by обсудил ситуацию на рынке офисной недвижимости с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица. Управление проектами« Андреем Чернышевым.

— Раньше многие компании предпочитали покупать, а не арендовать офисы. Сейчас спрос сместился в сторону аренды. С чем это связано?

— Переориентация бизнеса на рынок аренды отмечается нами уже с начала 2015 года. В ситуации постоянного увеличения количества офисов на рынке, а также наблюдавшегося снижения цен и ставок аренды компании предпочитают не «замораживать» свои финансы, приобретая офис, а просто снимать его в аренду, оставаясь максимально мобильными.

— Наблюдаете ли вы миграцию компаний из офисов более низкого класса в офисы более высокого класса?

— Да. Подобная тенденция замечена еще со второго квартала 2015 г. и с тех пор постепенно усиливалась. Ставки припали, собственники стали более лояльными к арендаторам, и поэтому смысла оставаться, скажем, в старых зданиях нет. К тому же многие компании, просто видя «омоложение» и «осовременивание» рынка офисов, стремятся переехать в еще более комфортный офис с сохранением прежнего бюджета.

— Миграция связана с сокращением ценовой дельты между офисами С- и В-класс, или, скажем, между ценами на помещения от ГХУ и коммерческие объекты?

— И то, и другое. К тому же снизился общий ценовой уровень, за счет чего некоторые офисы класса В опустились до прошлогоднего ценового уровня офисов класса С.

Собственники отдельных офисов или бизнес-центров более гибки в части ценообразования, в отличие от офисов ГХУ, которые привязаны к базовой арендной величине и повышающим коэффициентам в зависимости от территориального расположения офиса. За счет этого сейчас ставки на офисы класса С (а иногда и В) сравнялись с арендными ставками на некоторые объекты ГХУ. К тому же в большинстве объектов ГХУ величина эксплуатационных платежей, ложащаяся на арендаторов, значительно выше (особенно в зимний период), в отличие от офисов, располагающихся в бизнес-центрах.

Впрочем, дело не cтолько в дельте, сколько в качестве современных объектов, гибкой ценовой политике и т. д. То есть компании могут снять за те же деньги лучший офис.

— На какие критерии ориентированы бизнесы при переезде?

— Сейчас потенциальные арендаторы рассматривают не какой-то один фактор, как, например, цену или местоположение, а оценивают их совокупность. Помимо базового критерия площади, учитываются следующие:

  • ставка;

  • местоположение (транспортная доступность);

  • качество (функциональная составляющая); базовое условие —наличие кондиционирования;

  • обеспеченность парковочными местами;

  • величина эксплуатационных платежей, напрямую влияющая на итоговую стоимость аренды.

Факультативные:

  • контроль доступа;

  • развитость внутренней или окружающей инфраструктуры; в частности, наличие доступных по цене объектов общественного питания, а для арендаторов офисов более 150 кв. м — наличие в составе офиса помещения для приема пищи.

— Какой ценовой сегмент сейчас самый ходовой?

— Доля спроса на офисные помещения до 10 EUR/кв.м с учетом НДС за 2016 г. увеличилась с 29% до 51%. Причем количество объектов, рассматриваемых потенциальным арендатором в качестве альтернативы, возросло по сравнению с 2015 г. в 2−3 раза до 8−10 объектов.

Источник: данные ОДО «Твоя столицаконсалт»

— Сколько рабочих мест сейчас размещают на 10 кв. м офисной площади?

— Как правило, 5−6 кв. м идет на одно рабочее место.

— Какие дополнительные помещения, помимо зоны с сидячими местами, руководители хотят видеть в рабочем пространстве?

— Все зависит от площади офиса и особенностей сформированного рабочего процесса. Но чаще всего возникает необходимость в помещениях для приема пищи (офисы от 100 кв. м) и переговорных.

— Есть ли в Минске бизнес-центры, которые устарели еще до ввода в эксплуатацию?

— В последние годы рынок офисной недвижимости развивался очень динамично, на арену выходили все более качественные объекты. В этой ситуации те бизнес-центры, строительство которых было начато лет 5 назад, но до сих пор не увенчалось открытием, могут «отставать» от современности, если не скорректировать их функциональное оснащение под актуальные требования. В то же время многое будет зависеть от маркетинговой политики вывода объекта на рынок, в частности, уровня цен и позиционирования, а также работы с арендаторами. Если в этой части все будет сделано правильно, то и на «морально устаревший» товар найдется свой покупатель.

— На какие географические характеристики ориентированы арендаторы офисов?

— Близость метро — всегда хорошо. Но не принципиально для компаний, бизнес которых не ориентирован на прием клиентов в офисе, а большинство сотрудников ездят на личных авто. Им нужен качественный офис вдали от городской суеты и без проблем с парковкой. Но есть и другие арендаторы, которым важно быть рядом с движением людей и общественного транспорта.

Читать:
Эксклюзив Realt.by:

«Даже из-за тряпки могут остаться царапины на новой мебели». Профессиональные клинеры раскрыли секреты уборки после ремонта

4553

$20 за квадрат. Как выглядит последний офис в Helen&Valery Plaza?

5229

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

23160

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

12606

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

14828

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

10809

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

27821

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

6566

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

79940

«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине

592

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

1664

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

7432

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

67760

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1717

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2187

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706