Ни вверх, ни вниз: на минской «вторичке» — затянувшаяся стагнация. Как дальше поведут себя цены?

  4394   6

— Вторичный рынок жилья в Минске в очередной раз подтвердил, что он живой и на нем работают рыночные законы.

Осенью продавцы начали немного поднимать цены, что автоматически привело к уходу с рынка покупателей и сокращению сделок. В сентябре по сравнению с августом количество сделок уменьшилось на 15%. Это логично, потому что для роста цен пока нет экономических предпосылок, и его можно назвать чисто спекулятивным.

В ближайшие месяцы количество сделок будет сохраняться на уровне сентября, то есть порядка 1000−1100 в месяц, и рынок будет продолжать находиться в стадии стагнации.

Думается, что знаковыми месяцами на рынке будут январь и февраль 2017 года. Скорее всего, они дадут ответ на главный вопрос: в какую сторону будут дальше двигаться рынок и цены.

Планируемый рост цен с перспективой выхода на 100-процентную оплату услуг ЖКХ, замораживание зарплат, рост внутреннего долга, сокращение объемов нового строительства жилья — эти и другие негативные тенденции дают основания полагать, что в новом году снижение цен на минском рынке жилья продолжится. Однако оно не будет значительным.

Кстати, мы потихоньку движемся к тому прогнозу, который я давал в начале текущего года о том, что рынок может развиваться по двум сценариям. Второй сценарий был очень пессимистический и строился на значительном падении цены на нефть, обесценивании национальной валюты и т. д. Но, к счастью, он не сбылся.

Согласно первому и более оптимистичному сценарию цены предложения на «вторичке» должны были достичь к концу текущего года $ 1190/кв.м. По сути, так оно и будет.

Реальные цены сделок в последние полгода находятся примерно на одном и том же уровне. Например, в нашем агентстве средняя цена составила $ 1050/кв.м.

Светлана Куделко, заместитель директора ООО «Твоя столица. Агентство недвижимости»:

— За последние месяцы цены сделок выросли примерно на 2−3%. Сработал отложенный спрос. Продавцы, которые продали свои квартиры полгода или год назад, ждали дна цен. В какой-то момент им показалось, что это дно уже наступило, и они активно стали покупать квартиры. Глядя на это, продавцы начали приподнимать цены и меньше торговаться. На некоторые жилые помещения находилось по два-три покупателя. Но с наступлением осени спрос снова упал.

Если говорить о реальных сделках, то в июне средняя цена квартиры типовых потребительских качеств в Минске составила $ 1037, в июле — $ 1056, в августе — $ 1044, в сентябре — $ 1065. Эти 2% роста цены, скорее, можно отнести на статистическую погрешность, нежели на реальный рост цен. Несколько месяцев средняя цена «квадрата» балансировала и составляла около $ 1050, что говорит о стагнации рынка.

Сегодня основной спрос приходится на самые дешевые малогабаритные квартиры и «хрущевки» до 30 кв. м на первых и последних этажах до $ 40 тыс. Жилых помещений по $ 30 тыс. уже практически нет на рынке. Стандартная однокомнатная квартира типовых потребительских качеств с недорогим ремонтом стоит порядка $ 40−45 тыс., или $ 1150−1200/кв.м.

Что касается трех- и четырехкомнатных квартир, то спрос на них небольшой, но стабильный. Цены на них варьируют от $ 900 до $ 1000 за «квадрат». Поэтому сейчас наступило неплохое время для людей, желающих улучшить свои жилищные условия. Продав однокомнатную квартиру, можно с небольшой доплатой купить многокомнатную.

У покупателей, наконец, появился шанс купить дорогую недвижимость. Потому что эти квартиры дешевели очень медленно. На сегодняшний день дорогая недвижимость потеряла в цене порядка 30%. Средняя цена на нее составляет около $ 1500−1700/ кв.м. Есть варианты и за $ 2000/кв.м, но в этом случае квартира должна находиться в престижном месте и иметь качественный дорогой ремонт.

Покупатели продолжают торговаться до той цены, за которую они готовы и способны купить квартиру. Продавцы ведут себя по-разному. Если надо быстро продать, то снижают цену. Если они не нуждаются в срочной продаже, то держат цены. Однако ситуация такова: чем дольше продавец будет держать цену, тем ему в результате придется больше уступать.

Думаю, что в ближайшие пару месяцев рынок и дальше будет находиться в стадии стагнации. К Новому году могут найтись желающие решить свой жилищный вопрос. Но цены вряд ли будут расти. В отдельных сегментах рынка они могут еще припасть.

Анатолий Звездин, заместитель директора АН «Мольнар»:

— Главное изменение на рынке касается поведения покупателей и продавцов и соответственно цен. Цены стабилизировались, я даже сказал бы, что остановились. Хотя статистика показывает некий рост цен предложения. Просто с рынка «ушли» дешевые квартиры, и статистика показала вроде бы рост цен.

Мы видим, что по сравнению с весной активность покупателей снизилась. Это связано с тем, что цены, которые сложились к весне — порядка $ 1000/ кв. м, устроили покупателей, и они вышли на рынок. Но за лето не произошло никаких кардинальных изменений ни в экономике, ни в финансовой сфере. Не происходит их сегодня. Поэтому и нет факторов, которые повлияли бы на активность покупателей. Они снова заняли выжидательную позицию и ждут, что будет дальше.

На мой взгляд, цены и дальше будут оставаться стабильными, по крайней мере, до Нового года. О более далекой перспективе говорить сложно, потому что в стране не наблюдается никаких фундаментальных изменений в экономике. Цены на нефть уже не раз поднимались и падали, рубль то дешевел, то укреплялся. Но все это временные явления.

Единственное, что как-то может повлиять на рынок, да и то не в ближайшей перспективе, это заявленное снижение объемов жилищного строительства в Минске. Почему-то уже сейчас застройщики отказались от своих маркетинговых приемов и перестали предлагать бонусные программы — скидки, подарки, рассрочки, которыми еще несколько месяцев назад пестрил рынок.

Возможно, это связано с тем, что количество новостроек будет снижаться в силу объективных причин. Сокращается госпрограмма по жилищному строительству, не появляются новые проекты у частных застройщиков и т. д. Поэтому нет большого смысла предлагать бонусы. Если спрос сохранится хотя бы на этом уровне, а предложение снизится — значит, у застройщиков будут идти продажи.

Купить квартиру вместе с Realt.by