«Звоните, когда начнут выселять должников» — адвокат о том, почему в Беларуси до сих пор не появилась доступная ипотека
3091 12Недавно Анатолий Калинин щедро обнадежил народ с трибуны: после 2020 года в Беларуси запустят ипотеку под 12−15% в год. Большинство наших сограждан вынуждены всю жизнь копить на жилье и на такую перспективу смотрят с радостью. Да и кредиторы признают: на ипотеке в Беларуси можно заработать деньги. Борис Лев, управляющий партнёр Адвокатского бюро «Лев, Шерстнёв и партнёры», последние годы тесно сотрудничает с иностранными инвесторами, которые собираются основать в Беларуси ипотечный бизнес. О том, почему до сих пор не основали, юрист рассказал в интервью Realt.by.

На самом деле, ипотека в Беларуси существует уже давно, но не пользуется особым спросом из-за высоких ставок. Кредит под залог жилой недвижимости у нас выдают под 17,5−24% в год. Дорого, сердито.
Свои представления об ипотеке белорусы черпают из опыта России, широко тиражируемого в СМИ, где её ассоциируют с рабством: просрочил платеж — оказался на улице. Но жесткие условия кредитования позволяют банкам существенно снизить собсвенные финансовые риски, а вместе с ними — процентную ставку по кредиту. В некоторых странах ипотека выдается под 3−6% в год.
Вице-премьер Анатолий Калинин таких низких кредитных ставок не обещал, речь шла исключительно о займе в национальной валюте, которая, как показывает практика, интенсивно обесценивается. В свои 12−15 гипотетических процентов вице-премьер заложил 5−7-процентный уровень инфляции.
Иностранные инвесторы, желающие выдавать жилищные кредиты под залог приобретенной недвижимости, изучают наш рынок с 2005 года. По мнению Бориса Льва, сейчас белорусское законодательство, судебная практика и состояние экономики созрели для того, чтобы ипотечный бизнес был здесь не только востребованным, но и прибыльным.

— В первую очередь ипотечным бизнесом интересуются инвесторы из стран Восточной Европы, — говорит собеседник. — Они к нам ближе, поэтому понимают правила игры. Несколько лет назад мы вели переговоры с латышами. Первый вопрос, который они нам задали: «У вас в стране есть судебные решения о выселении?» — «Нет» — «Извините. Придем, когда будет прецедент».
В последнее время инвестиционный климат потеплел, а в судебной практике появились первые решения о выселении должников, не сумевших рассчитаться по ипотеке. Но ипотечных договоров в Беларуси не так много, поэтому и решений о выселении — единицы. У нас нет сложившейся судебной практики в этой области, но с каждым выселением шансы на появление доступной ипотеки в Беларуси растут.
Сейчас для инвесторов, которые хотят выйти на ипотечный рынок Беларуси, законодательно все проработано до мелочей, но стоимость кредитных ресурсов по-прежнему слишком высока. Пока у нас не будет «дешевых» денег, активность на этом рынке не появится.
— Под какой процент и на каких условиях потенциальный инвестор планирует выдавать ипотечные кредиты белорусским гражданам?
— Изначально инвесторы будут выходить на рынок с несколько завышенной процентной ставкой, чтобы снизить риски высокой доходностью. На первых порах они планируют давать валютный лизинг по ставке, которая будет колебаться в рамках 10−12% годовых. Позже, освоившись на рынке, кредиторы опустят ставки. Со временем, поработав в системе, изучив её изнутри, начнут выдаваться ипотечные кредиты и в белорусских рублях.

— Ипотека и лизинг — сделки разные по правовой конструкции, но одинаковы по негативным последствиям для граждан. Человек живёт в квартире или доме, которые, в случае чёткого исполнения им финансовых обязательств перед кредитором, по завершению выплаты — станут его собственностью. Последствия же при неисполнении договора в обоих случаях одинаковые — выселение.
С юридической точки зрения сделки отличаются. В ипотечном договоре недвижимость принадлежит физлицу, но находится в залоге у банка. А вот лизингополучатель не может стать собственником жилья, приобретённого в лизинг, до тех пор, пока полностью не рассчитается с кредитором. Лизинг — совершенно новый продукт на кредитном рынке Беларуси, счет лизинговых сделок идёт на единицы.
— На сколько должен быть просрочен платёж, чтобы кредитор подал в суд на выселение заёмщика?
— Как правило, это период, который позволяет возместить убытки взысканием штрафных санкций.
Например, квартира стоимостью $ 100 тыс., под залог которой выдали кредит $ 80 тыс., в случае выселения заёмщика может быть продана за $ 70−80 тыс. Заёмщик уже выплатил какую-то часть долга и 20% заплатил собственными средствами. Квартира изымается, но должнику ничего не возвращается. Ведь за $ 80 тыс. кредитор сможет только покрыть свои убытки.
Это жёсткие правила. Очень жёсткие. Но доступная ипотека может возникнуть только на таких условиях. Кредитор инвестирует в этот бизнес лишь при 100-процентной гарантии возврата инвестиций. И в этом смысле белорусские законы комфортны для кредиторов: у нас можно выселить должника, даже если ипотека выдана под залог его единственной квартиры.

— Чего же кредиторам не хватает?
— Для того чтобы получить данные о заёмщике в кредитном бюро, в Беларуси необходимо его письменное согласие. В других странах процедура гораздо проще.
Помимо кредитной истории, займодавец часто хочет видеть всю картину целиком, ведь многие люди никогда не брали кредит в банках, но по обычным долговым распискам задолжали крупные суммы денег. Информация о задолженностях имеется в Службе принудительного взыскания. Для того чтобы получить эту информацию, нужно потратить много времени и денег.
Иногда люди приносят в банк фальшивую справку о зарплате. Поэтому у кредитора должен быть доступ к базе данных Фонда социальной защиты населения с информацией о размере взносов ФСЗН, исходя из которой можно сделать вывод о реальной заработной плате заёмщика. В Беларуси не всякое кредитное учреждение может запросить информацию из ФСЗН.
Кредитор хочет взглянуть на историю платежей за коммунальные услуги, историю взаимоотношений с сотовыми операторами, и самое неудобное, что вся эта информация находится в разных источниках, её нужно собирать по крупицам. В той же Латвии в течение минуты можно получить все данные о потенциальном заёмщике в два клика.

— Зачем кредитору знать эти тонкости, если он со всех сторон защищён?
— Если должник начнёт нарушать условия договора, кредитор, конечно, должен на этом заработать. Но это вовсе не значит, что его бизнес основан на прибыли от штрафных санкций и изъятых квартир. Фундамент кредитного бизнеса держится на заёмщиках, которые вовремя выполняют свои финансовые обязательства. Если же бизнес рассчитан на выселение людей и реализацию жилья по заведомо низкой цене, то произойдет обвал рынка недвижимости. В свое время такая ситуация случилась в Латвии, в США, и это очень опасная перспектива.
— Когда в Беларуси сложатся условия для доступной ипотеки?
— Лично я считаю, что условия уже сложились. Мы регулярно мониторим рынок недвижимости, показываем инвесторам, что он готов, на нём можно и нужно работать. Но для инвесторов пока не хватает баланса доходности и рисков. В этом вопросе позиция страны пока не очень устойчива. Впрочем, исчезли главные риски — те, которые были связаны с социальной направленностью государства и невозможностью выселить человека за долги по ипотеке. Это — ключевой фактор, из-за которого инвесторы так долго игнорировали нашу страну. Сейчас прецеденты выселения есть, и когда их количество достигнет критической точки, инвесторы наверняка зайдут в ипотечный бизнес Беларуси.
Белорусы сейчас кредитуются на куда менее выгодных условиях, чем граждане других стран. Работать на этом рынке сейчас довольно прибыльно. И, хотя сомнения у инвесторов есть, думаю, через некоторое время они исчезнут.
Фото: Павел Садовский

«Даже из-за тряпки могут остаться царапины на новой мебели». Профессиональные клинеры раскрыли секреты уборки после ремонта
4582
$20 за квадрат. Как выглядит последний офис в Helen&Valery Plaza?
5262
Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом
23184
Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом
12625
Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?
14855
Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи
10826
«Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке
27892
Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене
6582
Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там
80731
«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине
990
Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?
1664
Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?
7432
«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке
67760
Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?
1717
Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?
2187
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973
Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401
Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 624 объявления
- Продажа офисы, нежилые помещения 2040 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1702 объявления
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 1029 объявлений
- Продажа бизнес, сфера услуг 786 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2271 объявление
- Аренда магазины, торговые помещения 1844 объявления
- Аренда рестораны, бары, кафе 124 объявления
- Аренда склады, производства 667 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 386 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений