Придет ли ZARA в сентябре в Беларусь и ждать ли роста арендных ставок в 2017-м — эксперты Colliers о рынке коммерческой недвижимости
2446 7Последние несколько лет рынок коммерческой недвижимости Беларуси, как и экономика страны в целом, переживает непростые времена. Однако ситуация стабилизировалась, рынок, как и мы, замер в ожидании. О том, как развивался белорусский девелоперский бизнес в течение последних 10 лет, что нас ждет дальше и когда же к нам придут мировые бренды, обсудили на ежегодной встрече экспертов рынка коммерческой недвижимости, где компании Colliers International и «Власов, Михель и Партнеры» поделились своими мыслями по заданной теме.
На встречу были приглашены арендаторы, инвесторы, эксперты, которые обсудили состояние рынка коммерческой недвижимости за 2016 год. Также на мероприятии выступил зарубежный эксперт, который сравнил сложившуюся ситуацию в Беларуси и показатели с аналогичными рынками стран Прибалтики.
Рынок коммерческой недвижимости Беларуси 10 лет назад и сейчас
У многих девелоперов сегодня стоит вопрос: строить или нет? Эксперты говорят, что на этот вопрос сложно дать однозначный ответ. Для того, чтобы разобраться, Денис Четвериков, партнер, директор департамента исследований и консалтинга Colliers International, предложил посмотреть, какая была ситуация на рынке 10 лет назад и что происходит сейчас.
На фото ниже подставлена динамика роста офисных, торговых, складских площадей, а также отелей. Мы видим, что за 10 лет с 262,8 тыс. кв. м до 1066,8 тыс. кв. м вырос объем торговой недвижимости, с 89,3 тыс. кв. м до 886,0 тыс. кв. м — офисной недвижимости, с 11,9 тыс. кв. м до 957,9 тыс. кв. м — складской недвижимости.
Эксперт объясняет, что 10 лет назад рынок только начал формироваться. Сейчас уже есть с чем работать и что анализировать. Он также сравнил некоторые экономические показатели 10 лет назад и сейчас, чтобы понять, где ждать роста в будущем. На фото ниже видно, что за 10 лет ВВП страны увеличился на 4,8%, размер среднемесячной зарплаты — на 12,7%. На 60% стало больше компаний с иностранными инвестициями, и на целых 3647,0% увеличился экспорт ПВТ. Динамичное развитие экономики есть.
— Стоит затронуть тему обеспеченности площадями. 10 лет назад на тысячу жителей приходилось 146,4 кв. м торговой недвижимости, 8,8 кв. м на миллион евро валового регионального продукта, 4,8 гостиничных номеров на тысячу туристов. Сегодня же эти цифры в разы больше: 540,2 кв. м торговых площадей на тысячу жителей, 76,5 кв. м на миллион евро валового регионального продукта и 8,7 номеров на тысячу туристов.
При этом нужно понимать, что, несмотря на существенней рост в площадях, в деньгах большого роста нет. Раньше арендная ставка была € 30−45 за один кв. м, сегодня эта цифра опустилась до € 12 за один кв. м, однако выросло количество площадей. Денег от аренды стало больше примерно на 78%, при этом количество офисов выросло на 306%.
— Это количественные показатели. Перейдем к качественным. За 10 лет у нас появилось много качественных и знаковых офисных и торговых объектов. В течение этого времени глобально изменились требования как к офисам, так и к торговым помещениям.
10 лет назад офисное здание представляло собой коридорную нарезку, минимальное количество места для автомобилей и никакого дополнительного сервиса. Сейчас варианты планировочных решений самые разные, приятно удивляют архитектурные решения, много дополнительного сервиса в виде кухонь, фитнес-залов, велопарковок и конференц-залов в офисе.
Торговые помещения тоже глобально изменились. Раньше это была мелкая нарезка на небольшие магазины, были представлены только местные бренды и ИП и минимальное количество общепита. Теперь же торговый центр — это большие магазины, огромный выбор кафе и ресторанов, кинотеатры и другие развлечения. Также много внимания стало уделяться архитектурному решению зданий ТЦ.
Рынок коммерческой недвижимости стран Прибалтики 10 лет назад и сейчас
Динамика развития рынка коммерческой недвижимости в прибалтийских странах очень похожа на нашу. В связи с этим зарубежный эксперт Михаил Морозов, управляющий партнер Colliers International по странам Балтии и Беларуси, сравнил девелоперский бизнес в прибалтийских странах и Беларуси.
Сейчас Минск по развитию рынка офисной недвижимости по сравнению с Вильнюсом, Ригой и Таллином лидирует. За 10 лет здесь было построено много объектов. Если говорить о торговых помещениях, то также в количественном выражении Минск «перебил» страны Балтии. Как видно на графиках, динамика развития очень высокая. Можно смело предположить, что девелоперы имели большие возможности 10 лет назад, однако они имеют их и сейчас.
Что касается отелей, то здесь нужно справедливо заметить, что, несмотря на большое количество номеров сейчас, существенные изменения в этом сегменте произошли только за последние несколько лет с момента проведения Чемпионата мира по хоккею. Нужно отдать должное отмене виз для ряда стран. Это безусловно поможет заполняемости отелей.
Складской недвижимости в Беларуси 10 лет назад, можно сказать, что вообще не было. Сейчас ситуация изменилась — ее объемы выросли с 11,9 тыс. кв. м до 957,9 тыс. кв.м.
Несмотря на позитивную динамику, арендовать в Минске большой офис остается проблемой. Если большая компания хочет открыть офис в Минске и им нужно помещение площадью 1000 и больше кв. м, они найдут его с большим трудом. Обычно на это уходит три-шесть месяцев.
С торговыми объектами то же самое. Да, рынок увеличился, но есть проблемы с насыщением рынка, с приходом новых арендаторов, которые влияют на динамику развития рынка. Площадки, которые вводятся в эксплуатацию, будут не только создавать новые места, но и влиять на конкурентоспособность уже существующих торговых центов.
Революция Fashion в Беларуси
Всего в мире существует 192 тыс. брендов, из них только 140 представлены в Беларуси. Причем только 9 марок работают в нашей стране самостоятельно. Тема отсутствия в Беларуси популярных международных брендов актуальна как никогда. Рассказал о ней Андрей Алешкин, директор департамента брокериджа, партнер Colliers International Беларусь.
— На всех соседних рынках вначале был франчайзинг, потом бренды заходили на рынок самостоятельно. Возможно, так будет развиваться и наш рынок брендов. Быть может, бренд на букву Z, который мы перестали называть вслух, чтобы не сглазить, придет к нам самостоятельно. За ним потянутся другие, не менее известные марки.
Я бы хотел упомянуть о тех прорывных компаниях, благодаря которым рынок развивался — это Fashion House, «Табак-Инвест» и «РАПА». Теперь посмотрим, как мы развивались. В 2007 году на рынке ритейла было два торговых центра: Expobel и «Корона». Далее, прорывом стало появление ТЦ «Столица». В 2012 году в Минске появился ТРЦ Galileo и «Замок», где появились новые международные бренды. После открылись ТРЦ «Скала», «Момо», сейчас мы дождались открытия Galleria Minsk и Dana Mall.
— Бренд ZARA, который мы все так ждем, не может найти себе площадку. Раньше они просили место площадью 1,2 тыс. кв. м, теперь просят 3,5 тыс. кв.м. Нам нечего предложить, кроме как площадку в Dana Mall. Если, как мы ожидаем, этот бренд придет к нам в сентябре, то мы ожидаем всплеск активности на рынке ритейла.
Фото: Павел Садовский
«Торговаться уместно всегда». Ищем идеальный загородный дом для семьи
18942«Моя семья жила здесь веками». Белоруска восстанавливает родовое гнездо в глухой деревне у реки
4475Посмотрели, где и почем в Минске продаются товары из IKEA
5625Дольщикам первых домов волноваться не о чем? Посмотрели, как сейчас строится Северный берег
15418Этот ЖК удивил минчан малогабаритными квартирами. Рассказываем про интересные дома на Михалово
20672Евродвушки уже разобрали. Как строится ЖК «Гулливер» и какие квартиры еще есть в продаже
12995А вы знали про этот закрытый ЖК в районе Серебрянки? Тут есть квартиры с метром по 3 тысячи долларов
26175«Это зеленый рай почти в центре Минска». Как живется в хрущевках на бульваре Шевченко
17083На берегу озера в Беларуси продается «место силы» для йоги и гвоздестояния. Стоимость может удивить
11020Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 620 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 1950 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1685 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 962 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 770 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2188 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1778 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 121 объявление
- Аренда склады, производства 642 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 381 объявление
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений