Торговая недвижимость и «долевка» — вещи (не)совместимые? Мнение эксперта

  1156   6

Еще один тип торговых помещений, который испытывает недостаток спроса со стороны дольщиков — это встроенные в жилые дома коммерческие помещения. При этом большинство строящихся и проектируемых жилых домов предполагает наличие в своем составе встроенных коммерческих помещений.

— Интерес со стороны торговыx операторов к подобным помещениям есть, но преобладающая доля спроса ориентирована на аренду. Поэтому продать подобные коммерческие помещения, а уж тем более на стадии строительства, очень сложно, — поясняет Артем Давидович.

Если девелоперы, строящие бизнес и торговые центры, сдают их в аренду, то застройщикам жилья, для которых встроенные в дома коммерческие помещения являются своего рода «субпродуктом», этот вариант не подходит. Управлять коммерческой недвижимостью, сдавая ее в аренду — не их профиль. И «замораживать» надолго в ней деньги им не выгодно.

— Для застройщиков выход из этой ситуации есть, но он не так прямолинеен, как хотелось бы. Поскольку большинство встроенных в жилье коммерческих помещений используется в качестве торговых или оказания услуг, то подход к их реализации на рынке отчасти перекликается с используемым в торговой недвижимости. Основная его идея состоит в том, чтобы подчинить строящиеся помещения определенной концепции (площади, планировки, расположение в составе дома и т. п.), разработанной под конкретное местоположение, окружение и текущие запросы торговых операторов (арендаторов / покупателей). Т. е. рынку будут предлагаться уже не обезличенные помещения неустановленного назначения, а четко продуманные по части площадей, планировок и функционального назначения помещения, часть из которых после ввода дома в эксплуатацию будет сдана в аренду.

Это только на первый взгляд может показаться, что деньги, вложенные в строительство помещений, становятся для застройщика «длиннее»: за счет отказа от реализации на стадии строительства и последующего частичного заселения арендаторами. В реальности же получается наоборот — после того как в соответствии с разработанной концепцией заселяются определенные помещения определенными арендаторами, рыночная ликвидность (= стоимость и уровень востребованности) оставшихся пустыми помещений сразу же вырастает. Это произойдет за счет создания заселенными арендаторами зоны притяжения для посетителей.

Кроме того, всегда есть те торговые операторы, которые не хотят зависеть от рыночной конъюнктуры и «перебиваний» арендных ставок конкурентами, и поэтому хотели бы приобрести торговые помещения в собственность. Для подобных покупателей наличие зоны притяжения — очень важный фактор в принятии решения о покупке.

После создания зоны притяжения уже можно рассчитывать на стабильный интерес к помещениям со стороны покупателей. И в особенности инвесторов к помещениям, занятым арендаторами.

Можно сколько угодно рассуждать о том, что «хорошее» помещение всегда создаст себе цену и найдет собственника. Но это лишь теория, а практика доказывает обратное. В настоящее время выбор на рынке очень большой, да и его участники (арендаторы и покупатели) существенно выросли в своих требованиях. И поэтому сейчас, чтобы продать коммерческую недвижимость, уже мало прямолинейных ходов, использовавшихся ранее. Некоторые застройщики это поняли лишь тогда, когда непосредственно столкнулись с отсутствием спроса и необходимостью снижения цен. Но даже и на этих стадиях еще можно рассчитывать на исправление ситуации.

Какой-то единый путь посоветовать сложно — по каждому из проектов мы разрабатываем отдельную концепцию и план мероприятий по ее реализации. Но важно, что результат уже есть — застройщики нивелируют свои риски, увеличивают доходность, а рынок получает востребованные помещения, которые при наполнении торговыми операторами добавляют в нашу с вами жизнь комфорт и удобство.