Как не потерять деньги на каждом этапе строительства: честный разговор с директором строительной фирмы. Часть 1  5768  4

Строительство дома — дело непростое. И зачастую имеет множество подводных камней. Как в этом разобраться? С чего начинать строительство дома? Что сделать, чтобы ошибки не стоили так дорого? С этими вопросами мы обратились в одну из столичных строительных фирм.

— Вы должны понимать, что при строительстве дома вероятность попасть к нечестным специалистам, которые хотят получить максимальную собственную выгоду, очень высока. Вас будут пытаться «развести» на деньги, украсть строительные материалы и вынудить одобрить абсолютно бесполезные траты, — пояснил директор строительной фирмы PrivateHouse Алексей Чеховский. — Хорошо, если человек попадает к грамотным и честным строителям. Но чаще всего люди делают, «как умеют». Именно поэтому мы решили подробно рассказать, где и когда можно сэкономить на строительстве и на каких этапах нужно быть особенно внимательным.

Вторую часть советов от строителей вы можете прочитать здесь.

Выбор участка

Архитектор PrivateHouse Екатерина Яцкевич:

— Первое, на что следует обратить внимание при выборе участка — наличие подводов к участку всех необходимых коммуникаций (воды, канализации, газа, электричества). Необходимость «дотягивать» коммуникации с соседней улицы или через соседские участки может отнять очень много времени и денег, которые придется потратить на процессы сбора техусловий и согласований с соседями и государственными органами. 

Кроме того, за уже существующие коммуникации придется доплатить и местным властям. Причем иногда эта сумма может превышать даже стоимость самого участка.

Второй момент, который не менее важен — рельеф участка. Если на участке имеется сильный перепад высот, это может потребовать дополнительных затрат на земляные работы, возведение излишне высокого цоколя и крылец. Однако иногда сложный рельеф, наоборот, является желаемым пунктом при выборе участка, т.к. среди современных архитектурных тенденций существует актуальный уже несколько десятков лет приeм интеграции здания в ландшафтную среду. Это означает, что в процессе проектирования архитектурные формы органично вписываются в существующий рельеф вместо того, чтобы изменять его.

Третий важный момент — геология участка. Если нет возможности провести геологические изыскания до покупки, можно спросить соседей о составе грунтов на их участках. Здесь существует много нюансов. Например, наличие большого объeма насыпного грунта может привести к тому, что придeтся сильно заглублять фундамент, а близкое расположение грунтовых вод к поверхности может потребовать усиленной гидроизоляции и сделает невозможным возведение некоторых типов фундаментов, подвалов и погребов.

Директор PrivateHouse Алексей Чеховский:

 При возведении фундамента важно сразу сделать все необходимые закладки под коммуникации. В дальнейшем не будет необходимости потом врезаться в строение и «сверлиться», что поможет существенно сэкономить деньги. Поэтому наличие коммуникаций при начале фундаментных работ облегчит задачу и сэкономит деньги.

Если участок с необычным ландшафтом, то обязательны проектные решения — там будут все отметки и все решения в разделах «архитектурные решения» и «конструктивные решения». Это позволит избежать неприятных сюрпризов при строительстве. Следует обратить внимание, что здесь должны быть правильно рассчитаны и грамотно распределены все нагрузки на оси дома.

Проект дома

— Проект предусматривает подробную инструкцию к возведению дома. Специалисту сразу будет понятно, какого сечения дерево нужно использовать, какую арматуру закладывать в фундамент, сколько материалов понадобится и так далее, — уточнил Алексей Чеховский. — Еще не так давно заказчики покупали где-нибудь эскиз проекта дома на 6 страницах, шли с ним к строителям и говорили: «Сделайте мне так». Строители начинали работу и, если у них появлялись вопросы, делали все на свое усмотрение. Получалось, что проект за $200-300, на первый взгляд, выгодно «работал». Потому что нормальный проект дома со всеми разделами и решениями стоит от $1500. Однако реальные затраты превышали стоимость проекта многократно, просто заказчик об этом не знал или уже сталкивался с проблемами во время строительства.

Примерно лет 10 назад к нам в фирму обратился клиент с типовым польским проектом дома. В то время мы еще не занимались проектированием, поэтому взялись за строительство, не вникая в детали конструктива. По проекту для дома нужен был ленточный фундамент. По технологии для такого фундамента вырывается котлован, потом устанавливается опалубка, и только затем заливается бетон. По желанию клиента мы сделали фундамент старым «дедовским» способом: прокопали траншею и залили фундамент в землю.

Пример фундамента "дедовским" способом

Это обошлось будущему собственнику в $15000. Большую часть этой цены «взял на себя» бетон — потребовалось около 150 «кубов». У меня, как у строителя, еще тогда возникли сомнения в целесообразности такой заливки фундамента. Однако без опыта в проектировании я был вынужден придерживаться того проекта дома, который был мне предоставлен заказчиком.

В будущем мы узнали, что этот дом мог «стоять» и на свайно-ростверковом фундаменте, который уменьшил бы количество бетона практически в 3 раза. При этом все конструктивные и физические нагрузки дома были, конечно, учтены. Это решение стоило бы клиенту дешевле примерно на $8000. Но стоимость правильно проработанного проекта выросла бы из $300 до $1000.

Пример правильного фундамента

В том случае не удалось избежать лишних затрат и при возведении кровли. Клиент решил использовать композитную металлочерепицу. А в типовом проекте все было заложено под «керамику». Она требует другого шага стропил, иных конструктивных решений и других нагрузок на дом. Любая другая более легкая кровля несет нагрузку в 3-4 раза меньше. В итоге экономия в материалах прослеживалась бы на каждом этапе строительства.

Архитектор:

— Есть два типа проектов — типовой и индивидуальный. В первую очередь следует определиться с назначением дома (для постоянного проживания или летний дом), его примерной общей площадью и примерным составом помещений. Последний пункт особенно важен — необходимо составить список тех комнат, которые должны быть в доме. Также желательно выбрать основные материалы, которые предпочтительны для строительства.   

Если идти по пути индивидуального проектирования, то потребуется больше времени на разработку и согласование с архитектором будущего дома (2-4 месяца). Но этот способ дает в результате именно то, что хочет заказчик.

Если вы идете по пути типового дома, то здесь необходимо учесть несколько нюансов. Типовой проект — это готовый проект жилого дома, включающий в себя как «эскизную» стадию, необходимую для согласования, так и стадию «строительства», включающую в себя полный комплект строительных чертежей (тут нужно внимательно смотреть, что вам предлагают, так как разделы могут быть «урезаны»). Также может быть и «адаптационный» раздел. Это касается так называемых польских проектов, когда все нагрузки и решения нужно адаптировать под наш регион и требования РБ. Кроме того, необходимо проверить целесообразность того или иного типа фундамента в типовом проекте и проанализировать предложенные решения. Это поможет существенно снизить затраты на самом начальном этапе строительства.

Типовые проекты разработаны на основании наиболее распространенных требований к составу и площади помещений и, как правило, требуют лишь незначительной доработки (например, посадка такого дома на участок всегда выполняется индивидуально). Даже если заказчик не найдет в базе дом, который идеально подходит под искомое описание, ему наверняка попадется несколько проектов, которые можно легко доработать.

Также в процессе изучения вопроса у заказчиков формируется более четкое представление о внешнем виде дома, что серьезно помогает в дальнейшем процессе проектирования. Если среди типовых проектов все же не нашлось идеального варианта или нашлись только проекты, требующие серьезных корректировок, заказчику стоит прибегнуть к индивидуальному проектированию. Как правило, такие дома обладают эксклюзивным архитектурным обликом, а также имеют нестандартное планировочное решение, продиктованное индивидуальными требованиями его хозяев. В основном индивидуальный проект состоит из двух стадий: эскизной (для согласования) и строительной (архитектурный и конструктивный разделы); его отличие и преимущества от типового в том, что все чертежи разрабатываются с нуля в соответствии с пожеланиями заказчика и характеристиками участка строительства, а также учитываются нормы проектирования для Беларуси.

Фото без логотипа предоставлены строительной компанией PrivateHouse.

Продолжение (обо всех нюансах начала строительства, контроле качества, выборе строительных материалов и др.) читайте в следующей статье.

Эксклюзив Realt.by:

«В трещинах по всему дому виновата моя дверь и потолки?» Новые подробности в истории «каркасника» в Уручье

4041 7

"Люди хотят знать историю квартиры, ее хозяев и не торопятся брать кредит". Павел Астапеня не верит в продажу недвижимости по одному клику

2856 8

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 17-24 февраля 2020 года

8541 127

«Можно ли после развода поделить квартиру и снова стать на учет нуждающихся в жилье?». Эксперты отвечают на сложные вопросы

4991

Чистый доход - $12-28 тысяч. Почем перепродаются квартиры в Минске в одних из самых дешевых домов, сданных в 2019-м

19913 9

«Что-то построить может только тот, кто в хороших отношениях с властями». Почему в Минск не приходят интересные здания

4066 3

Когда дизайнер постарался на славу. 5 красивых минских квартир, которые можно купить

10495 3

Айрон готовит площадку возле метро «Грушевка» под строительство жилого комплекса. ФОТОФАКТ

5901 2

Каждый квадрат «трешки» — дороже на $50. В ЖК «Петровщина» цены на трехкомнатные квартиры «стартуют» от $89,7 тыс.

2833 2

«Помещения под магазины и офисы ищут через баннеры на домах, а не агентства». Почему в Гомеле так дешево сдаются офисные и торговые площади

1662

«Почему мы должны за каждый гвоздь отчитываться?» Как стройотрасль Беларуси ушла в "сплошную экономию" и забыла о качестве

1234 1

Сразу больше сотни. «ТЕНКинвест» начал продавать квартиры в первом доме в Сельхозпоселке

4371 4

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (17-23 февраля 2020 года)

4973

В ЖК «Гранд Хаус» "однушки" продают от $1390 до $1470 за «квадрат», машиноместо — от $8300

3000 2

Приемка «студии» в ЖК «Минск-Мир»: «Окна под замену, а полы и потолок хорошие»

4954 17

Пока квартиры дорожают лишь в объявлениях: первые данные о сделках в 2020 году не подтвердили рост цен

8204 26

Дзе шукаць жыллё, калі хочаш, каб дзеці хадзілі ў беларускамоўны садок і школу? Сумная карта для бацькоў беларусаў

2272 8

В пределах 15 км от МКАД. Как выглядят новые участки с недостроями, которые разыграют в марте

7058 4

«Квадрат» заметно подорожал. "СИ-трейдинг" продает еще 8 квартир в чуть не снесенном доме в Копище

2401 2

Бизнес по цене квартиры. Под Мозырем за 150 тысяч рублей продают действующую страусиную ферму

3985
Комментарии к новости
Вы должны авторизоваться!
2 2
5
Andrei 11.01.2019 в 12:28

Комментарий удален согласно пункту 2 правил размещения комментариев

173 70
64
В.А.
+2
09.01.2019 в 13:50
Про количество бетона тоже улыбнуло, рассчитано на тех кто в стройке не разбирается.
1. Объем слишком большой для обычной ленты, поверю только если там перепад высот 3 метра или просто цокольный этаж.
2. Зная расценки на работу и материалы 10лет назад, за такой объем работы умножайте озвученную цифру на 2
173 70
64
В.А.
+2
09.01.2019 в 13:36
Типовой проект не стоит таких денег. Эксклюзив да, но в среднем цены на порядок ниже.
20.4K 21.9K
6030
А
+2
09.01.2019 в 11:31
Хотелось бы глянуть на типичный польский проект, потребовавший 150 кубов бетона на фундамент?!)))
Проект за 1500 долларов, Вы серьезно?!)
681 461
376
Александр
+1
09.01.2019 в 10:24
Для тех кто не понял - покупайте проекты домов у Чеховского, потеряете деньги в любом случае. А если терять, то лучше с Чеховским .