«Квартира всегда останется при тебе». Почему белорусы за свободные деньги предпочитают покупать недвижимость и так ли это плохо
12148 11«Если у вас есть гипотетические $ 100 тысяч, что лучше: купить две однокомнатные квартиры для последующей сдачи их в аренду или инвестировать в облигации и получать определенный процентный доход?». Разбираемся с экспертами, что выгоднее и почему.
В редакцию Realt.by обратился белорусский брокер облигаций с интересными данными по сравнению доходности и ликвидности объектов недвижимости и ценных бумаг. Мы решили проанализировать ситуацию и пошли за помощью к экспертам в сфере недвижимости и финансов, чтобы получше понять, как работает каждый из механизмов, что чаще всего предпочитают белорусы и почему.
- Коллаж Realt.by
Брокер: «Много вариантов и высокая доходность»
— Например, у вас в активе есть гипотетические $ 100 тысяч. Можно выбрать несколько предприятий-эмитентов и купить их облигации. Размещение средств в облигации в основном на 3−5 лет. Есть компании, которые эмитируют (выпускают) облигации, срок погашения которых наступит через 10 лет. Однако многие предприятия, выпустившие облигации, обязуются ежегодно их выкупать, — пояснила директор Унитарного предприятия »АСБ БРОКЕР» Вероника Санкович. — До момента погашения облигаций инвестор получает доход ежемесячно/ежеквартально/ежегодно (в сроки, установленные проспектом эмиссии облигаций). Разные компании предлагают различные доходности. А через 3−10 лет инвестор получает свои $ 100 тысяч обратно. Идеальная схема работы с облигациями выглядит именно так.
Сначала нужно определиться, что вы будете покупать. Если это облигации, которые выпускает Министерство финансов Республики Беларусь, то, по мнению специалиста, это фактически безрисковый вариант вложения средств. Если это облигации корпоративного эмитента, то процент доходности, как правило, выше, но и риски больше.
Ценных бумаг этого вида очень много. Вот сколько эмитентов есть сейчас на рынке:
Облигации Минфина — это гарантия республиканского бюджета. А покупка облигаций корпоративного эмитента — это фактически его кредитование. То есть деньги поступят в пользование предприятия, и оно распоряжается ими согласно целям, прописанным в проспекте эмиссии. Например, в 2018 году Туровский молочный комбинат выпустил облигации, номинированные в долларах США, с доходностью 6,5% годовых, а Министерство финансов Республики Беларусь выпускало под 4,2−5,7% годовых.
— Однако здесь нужно понимать, что и корпоративные компании бывают разные. Малоизвестные эмитенты или желающие в короткие сроки привлечь финансирование, как правило, предлагают максимально высокие ставки дохода — около 7−9% годовых. А известные и стабильные — держатся на уровне ставок Минфина. Например, АСБ Лизинг (лизинговая компания Беларусбанка) предлагает купить их облигации под 4−5% годовых. Именно поэтому инвесторы предпочитают «не класть яйца в одну корзину», а размещают свободные денежные средства и в облигации Минфина, и в облигации корпоративных компаний.
Доходность в год | |
Недвижимость | Облигации |
Исходные данные: 2 однокомнатные квартиры по $ 50 000 по курсу НБ РБ; в год с учетом простоев квартира сдается 11 месяцев из 12; $ 250 — арендная плата с 1 квартиры $ 250*11*2 = $ 5500 в год по курсу НБ РБ | Исходные данные: Номинальная стоимость 1 облигации $ 1000 50 облигаций под 4,2% годовых 50 облигаций под 5,5% годовых $ 50 000*4,2% + $ 50 000*5,5% = $ 2100 + $ 2750 = $ 4850 в год |
$ 5500 | $ 4850 |
Доход может изменяться (+/-) | Доход постоянный |
Затраты на покупку | |
Недвижимость | Облигации |
1% от суммы, конверсия валюты — $ 1000 (т.к. расчеты за недвижимость в валюте запрещены) Риэлтерские услуги по содействию при заключении договоров купли-продажи объектов недвижимости — 2,5% от суммы $ 1250 * 2 = $ 2500 Риэлтерские услуги агентства 90БВ*2 = $ 2135 Услуги по государственной регистрации сделки — 0,6 БВ *2 — за государственную регистрацию договора ($ 15,3) + временные затраты на заключение договоров (вода, газ, электричество, отопление, связь и интернет и т.п.) | открытие счета «депо» — 10 руб. (≈$ 4,7) текущий счет в бел.руб. / долл. США — бесплатно карт-счет в бел.руб. (БЕЛКАРТ) — бесплатно, карт-счет в долл. США — 7 руб. (≈$ 3,3) комиссия за сделку — 0,02% от суммы минимум 45 руб. (≈$ 21*2 = $ 42) временные затраты на покупку — 2−3 часа |
$ 5630,3 | $ 50 |
Затраты на обслуживание (в год) | |
Недвижимость | Облигации |
страхование имущества, страхование гражданской ответственности владельцев квартир — 0,6% от страховой суммы, например, $ 10 000 Налоги за сдачу в наем недвижимости 23 руб.*2* 11 = 506 руб. (≈$ 235) Затраты на косметический ремонт, сантехника, ламинат/линолеум, обои, стиральная машина, холодильник ≈$ 200 | обслуживание счета «депо» — бесплатно/$ 6 — $ 12 в год зачисление процентов — бесплатно доход по облигациям не облагается налогом |
$ 495 | 0 /$ 12 |
Стоимость инвестиций через промежуток времени | |
Недвижимость | Облигации |
Может как увеличиться, так и уменьшиться, а может остаться неизменной. | Номинальная стоимость неизменна, при наступлении даты погашения на счет зачисляется основная сумма инвестиций и проценты за последний процентный период. |
Ликвидность | |
Недвижимость | Облигации |
Срок — до 1,5 месяца При ускоренной продаже дисконт 10−15% | Срок — до 1 недели В зависимости от ставок на рынке можно продать облигации как по текущей стоимости без потери процентов и номинала, меньше текущей стоимости (с дисконтом в 1−1,5%), так и выше текущей стоимости (+ от 1 до + 2%) |
Риск потери имущества | |
Недвижимость | Облигации |
Имущество застраховано, однако не все случаи могут быть/считаться страховыми. Опасность последующей сдачи в субаренду, незаконная предпринимательская деятельность и, как следствие, конфликты с соседями и правоохранительными органами. Все вышеперечисленные риски ведут как к вынужденным простоям на время ремонта, так и к снижению привлекательности объекта для последующих арендаторов, а также при продаже объекта. | Республика Беларусь несет безусловные обязательства по обслуживанию и погашению государственного долга Республики Беларусь. Государственный долг Республики Беларусь полностью обеспечивается средствами республиканского бюджета и иным имуществом, находящимся в республиканской собственности. Платежи по обслуживанию и погашению государственного долга Республики Беларусь являются первоочередными по отношению к другим платежам при исполнении республиканского бюджета. |
В соответствии с валютным законодательством, на первичном рынке у Минфина и на вторичном рынке у юридических лиц облигации Минфина можно приобрести за валюту. При этом проценты и погашение облигаций также в валюте. А вот расчеты по облигациям предприятий осуществляются за белорусские рубли по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату расчетов.
— Если вы купили облигации на 3 года, это вовсе не значит, что на весь период вся сумма заморожена, — пояснила Вероника Санкович. — Существует вторичный рынок облигаций, где часть или все принадлежащие вам облигации можно продать, не дожидаясь даты выкупа эмитентом или погашения. Покупателя можно найти самостоятельно либо обратиться к профучастнику.
Финансовый консультант: «Этот сегмент рынка остается на обочине внимания белорусов»
Что касается данных, приведенных в таблицах, то, по мнению финансового консультанта Михаила Грачева, в целом цифры близки к действительности. По крайней мере, порядок цифр именно такой.
— Есть два вида облигаций: государственные (Минфин или Нацбанк) и корпоративные (это облигации предприятий), — разъяснил Михаил Грачев. — В представленной табличке указаны цифры доходности в районе 4%, но можно найти облигации и с более высоким процентом дохода. Например, есть широко разрекламированные облигации одной из торговых сетей. Они предлагают 8% годовых в иностранной валюте.
Что касается раздела недвижимости, то я думаю, что в целом цифры также соответствуют сегодняшнему дню. Если сравнить все разделы таблицы: доходность, затраты, ликвидность, то становится очевидным, что вложение в долговые обязательства более привлекательно для владельца свободных средств.
Для потенциального инвестора наиболее важны два момента: риски и ликвидность. По мнению Михаила Грачева, риски вложения в ценные бумаги минимальны, но все же существуют. В Беларуси под государственную гарантию попадают только срочные банковские вклады — депозиты. На инвестиции в ценные бумаги (облигации) это законодательство не распространяется.
— Фактически можно говорить о том, что прецедентов дефолта или банкротства крупных предприятий в Беларуси за последние 20 лет не случалось. Кредитный рейтинг Беларуси достаточно высокий, что дает основания полагать, что риски в таком способе вложения средств минимальны, — уверен Михаил Грачев. — Что касается ликвидности, то, если у вас есть на руках ценные бумаги (облигации) каких-либо предприятий, их всегда можно продать или предъявить к погашению по своему номиналу. А вот ликвидность недвижимости, на мой взгляд, это в своем роде лотерейный билет. Потому что при желании вернуть вложенные средства или при необходимости срочной продажи владельцу недвижимости придется предоставить покупателю дисконт от 10 до 20%. И даже в этом случае не обязательно получится продать квартиру или дом в кратчайшие сроки. Здесь оптимизм должен быть минимальным. С облигациями все в принципе просто: есть бумага, доход по ней и срок, в течение которого она находится в обращении.
Однако, к сожалению, у белорусов довольно низкая финансовая грамотность. И в основном самые востребованные и популярные финансовые инструменты сейчас — это срочные банковские вклады (депозиты). Люди в большинстве своем еще с опаской относятся к рынку ценных бумаг. Но я думаю, что в ближайшие 5−10 лет подобные финансовые инструменты будут развиваться. Сейчас этот сегмент рынка остается на обочине внимания белорусов незаслуженно.
Аттестованный риэлтер: «Ценные бумаги — это обязательства. Сегодня они исполняются, а завтра — нет»
— Давайте для начала разберемся с условиями задачи. Имея гипотетические $ 100 тысяч, действительно можно купить квартиру в Минске в домах моложе 12 лет. Именно такие объекты недвижимости можно считать ликвидными. Например, во Фрунзенском районе сейчас продаются 2 квартиры за $ 50 тыс. и $ 51 тыс. соответственно. Если учесть разумный торг, то мы как раз «вписываемся» в условия ситуации. Однако есть несколько отдельных позиций в таблице, которые мне бы хотелось уточнить, — разъяснил аттестованный риэлтер АН «Авангард Недвижимость» Евгений Хлопецкий. — Первое — это стоимость услуг риэлтера. Если по объекту недвижимости проводится только проверка, то клиент должен будет оплатить 60 базовых величин. А если дополнительно оказывается услуга по подбору объекта, то это будет стоить 105 базовых величин. Это вопрос выбора.
«Риэлтерские услуги по содействию при заключении договора — 2,5% от суммы» — это не расходы инвестора. Это расходы продавца. Если речь идет о покупке, а не о продаже, то это не совсем корректная информация.
По доходности также есть один немаловажный нюанс. Если владелец квартиры сдает ее в аренду на месяц, то при грубом подсчете можно согласиться с простоем в 1 месяц в год. С итоговой суммой здесь я согласен. Однако есть люди, которые рассматривают покупку квартиры с тем, чтобы сдавать ее посуточно. Тогда это около $ 350 с квартиры ежемесячно. Вакантность такой недвижимости будет равняться примерно 10 дням в месяц, но нужно учесть, что средняя доходность квартиры будет около $ 17 в сутки. И тогда мы не рассматриваем время простоя за год. В таком случае уровень дохода от каждой квартиры возрастает, но этот вариант не подходит для пассивного инвестора. Посуточной арендной нужно активно заниматься, быть постоянно на месте.
При долгосрочной аренде в расходы я бы добавил услуги риэлтера. Пассивному инвестору не хочется заниматься поиском арендатора ежемесячно или несколько раз в год. Поэтому, скорее всего, ему придется обратиться к специалистам, чтобы найти адекватного арендатора. В большинстве случаев плата за поиск квартиры взимается как раз с арендатора, но с владельца квартиры могут взять 10 базовых величин за обращение в агентство.
Также увеличить расходы нужно в пункте госрегистрации договора купли-продажи. Если стороны сделки разделят эту стоимость пополам, то к выплате потребуется около 5 базовых величин (примерно Br110).
«Недвижимость — это своеобразная „кубышка“, ходовой товар»
В таблице также указано, что стоимость объекта на момент продажи может существенно отличаться от его стоимости в момент, когда инвестор хочет вывести капитал. Но здесь нужно учесть, что если мы говорим о долгосрочных инвестициях, то продавец с помощью различных мониторингов цен может более-менее спрогнозировать уровень цен на недвижимость в тот или иной момент. В таком случае все серьезные колебания на рынке недвижимости можно просто переждать.
— И дисконт в 10−15% — это слишком много, — продолжил Евгений Хлопецкий. — Если рассматривать однокомнатную квартиру в относительно молодом доме, то в ценовом диапазоне $ 45−50 тысяч представлено не так уж много вариантов. Квартиры, которые на момент покупки стоили $ 50−51 тысячу, за $ 48 тысяч буквально «оторвут с руками» в течение 3 дней. То есть мы говорим о ликвидных объектах недвижимости, дисконт на которые может составлять максимум 5%.
— Что же касается рисков, то объективно наиболее часто встречающиеся проблемы — это порча имущества, затопление, пожар, но никак не потеря квартиры в целом. Да и причинение тяжелого ущерба, как правило, возместит страховая компания, если квартира застрахована. Справедливости ради нужно сказать, что пожары случаются не так часто, чтобы учитывать их в графе «потерь».
Но основной смысл здесь даже не в этой таблице, а в том, что белорусы вкладывают свои сбережения в то, что они могут «потрогать руками». И чаще всего это действительно недвижимость. Родители зачастую даже берут кредит под подъемный для них процент и строят квартиру для своего ребенка, чтобы отдать ему к 18-летию. Они вряд ли будут рассматривать вариант ценных бумаг как вложение собственных средств.
Ценные бумаги — это обязательства. Сегодня они исполняются, а завтра, может быть, и нет. В стране может измениться политическая или экономическая обстановка, предприятие, которое предоставило облигации, может разориться. И в таких вариантах ценные бумаги (в данном случае облигации) не будут иметь такой ценности. А купленная квартира останется при любых форс-мажорных ситуациях.
Однако эксперт подчеркнул, что в процессе работы он имеет дело только с теми клиентами, которые уже сделали свой выбор в пользу недвижимости. Те, кто привык пользоваться таким финансовым инструментом, как облигации, не приходят за советом в агентство недвижимости. Можно сказать, что это две разных группы людей, которые мало в каких аспектах жизни пересекаются.
— Уровень финансовый грамотности среди населения невысокий, и не все люди знают о таких финансовых инструментах, как облигации. А те, кто знает, не всегда им доверяют. Бизнесмены, на мой взгляд, вообще не будут рассматривать такой инструмент, как облигации, в качестве получения основного дохода. А недвижимость для них — это способ хранения довольно крупных сумм, своеобразная «кубышка», ходовой товар. Поэтому говорить, что они сильно на этом будут зарабатывать, не стоит.
Среди обычного населения со средним доходом доверия к недвижимости, безусловно, больше. В крайнем случае, люди рассматривают депозиты как инструменты получения небольшой прибыли и способ хранения средств.
Читайте также:
10 квартир можно купить с аукциона в апреле. Среди них есть и элитные по «дешевым» ценам
«Мягкое покрытие площадки, чтобы дети не падали в асфальт». Каким должен быть идеальный жилой комплекс для семьи: мнения
2425
Спрос будет во все сезоны. В озерном краю продается база отдыха с собственным пляжем
7290
В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?
6134
«Собственнику агентства недвижимости важно не отставать от меняющейся реальности». Интервью с основателем Greenman Realty Group
5903
«Стоимость квадрата здесь точно вырастет». Как живет и меняется один из самых ярких кварталов Минска
6662
«Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами
17946
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973
Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401
Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706
Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290
"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457
До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124
"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883
«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691
Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750
"Такого числа свободных офисов еще не было". Рассказываем, что происходило с бизнес-центрами Минска в 2021 году и что будет дальше
10727
Нашли маленькие и стильные квартиры в Минске, где сразу можно жить. И вот почем их продают
17897
В Беларуси вырос курс доллара. Какие квартиры в Минске можно прямо сейчас купить за белорусские рубли (есть и с рассрочкой)
27135- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 628 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2063 объявления
- Продажа магазины, торговые помещения 1718 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 153 объявления
- Продажа склады, производства 1004 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 777 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2240 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1838 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 128 объявлений
- Аренда склады, производства 666 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 391 объявление
- Аренда гаража, машиномест 47 объявлений
